买房无小事，因为，20多年以来，房价早已水涨船高，统计局数据显示，2022年全国7月新房均价为10766元/平方米，和3月份的房价（9671元/平方米）相比，上涨11.3%。20多年来房价涨多跌少，即使这两年受到疫情和经济放缓的影响，人们的买房热情并没有大幅下降。数据显示，我国城镇家庭住房拥有率超过90%，过去20年，不少人将买房作为人生目标，一是因为房子是生活中不可缺少的东西，相比租房，更能给家人安全感；二是因为过去房价上涨较快，一线城市房价上涨四五倍的不在少数，低卖高买，让不少房东赚得盆满钵满。

但是从2016年开始，房子的居住属性被高度强调，为了限制投资者的炒作行为，限购、限售、二手房指导价等措施纷纷到来，买家想从楼市中快进快出没有那么容易了，这样不仅净化了楼市的秩序，而且降低了投资者的预期，刚需群体可以享受到更多价格合理的房源。房价涨幅开始回落，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，有十多个城市房价低于去年同期，包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、福州、南宁、西宁、秦皇岛、安庆、泸州等。

虽然房价涨幅开始收窄，但是这并不是告诉我们，房子不能买了。大浪淘沙，无论是房企还是住房产品都进入到优胜劣汰的阶段，虽然我们不必为了担心房价上涨过快而匆忙上车，但如果选择了品质低的房子、配套差的地段，房子可能贬值更快。这两年有婚房需求、改善住宅需求的朋友，可以记住以下7字真言，买中，买二，不买三。

买中是指，尽可能买在中心城市、中心地段。在内行人看来，一线、二线、三四线城市已经处于分化状态，就像一位经济专家所说，未来只有三个20%，20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，而城市的选择被列在靠前的位置，这是因为人口会向就业机会多、交通便捷、商业配套丰富的地方聚集，这些地方才有购房需求，中心城市、中心地段的房子，不仅就医、购物方便，即使自己不住，也可以较快租出去，而偏远城市、偏远地段，很可能成为“鬼城”，人口流失之后，房价也会一落千丈。所以不建议大家选择远郊区、人口增长慢、规划落地慢的房子。

买二是指，大家买房的时候可以考虑两类房子：一是低密度的多层住宅，二是有国资背景的开发商的房子。选择低密度的多层住宅，是因为这类房子居住满意度高，拥有绿化率高、公摊小、抵抗火灾和地震的能力较强的优势，而高层住宅因为容积率高、公摊大、拆迁难度大、楼间距窄等问题，早已被业内诟病，限高令已在不少城市开展，今后县城的房子要以多层住宅为主，大中城市的房子要以150米以下的高度为主，所以多层住宅才是以后的发展趋势。

建议大家选择有国资背景的开发商，是因为自三道红线的规定以来，绿档房企以国企为主，这些房企资金实力较强，融资渠道广泛，而且这两年暴雷、交房困难的房企，也大多以民企居多，以郑州为例，某创、某地的房子出现过多次延期交付、停工的现象，选择有国资背景的开发商，按时交房更有底气。

其一，不买位置偏远、无区位和产业优势的三四线城市的房子。

不少资源枯竭型城市，无法跟上产业优化的步伐，在主力产业衰退后，就业人口也每况愈下，人口流出成为这类城市房地产发展最大的掣肘，而且这些城市基本远离城市圈，无法就近享受核心城市的利好，如果没有本地人帮忙消化一部分库存，指望农民进城、大学生落户买房是很难的，因为就业机会少，留不住新增人口，所以这类没有产业和人口支撑的房子，今后可能卖不出去，也租不出去。

相比国企开发商，民企开发商资金实力一般，更难以承受楼市下行带来的现金流压力，所以今年暴雷的房企以民企居多，选择民企开发商的期房，不能按时交付的风险更大。远郊区的房子，各类商业、购物设施不如城区，随着城镇化进程放缓，远郊区的城市建设速度、规划兑现速度会下降，生活便利度不足，楼市不景气时，远郊区的房子贬值会更快。

其三，不买城市中的“老破小”。

“老破小”一般是房龄在30年以上、各类设施老化程度高的房子，这类房子和周边的新建品质楼盘单价差距可能在上万元，无论居住价值还是保值属性都在减弱了。过去很多人可以期待拆迁，但是从2020年开始，除了拆迁价值很高、危房之外，大部分老房子进入改造的命运，指望拆迁不大可能。虽然这类房子一般地理位置较好，但大部分城市中，“老破小”的大卖点——学区的影响力在减弱，随着教师轮岗、大学区制、多校划片的推行，房龄老、设施破旧的房子也会进入淘汰的通道。