近日的北京新房市场有点“热闹”。位于朝阳孙河板块的恒基天汇获批预售均价约为13.8万元/平方米，其中两栋楼的获批售价突破14万元/平方米，刷新了近五年北京新房住宅预售价的纪录。与此同时，北京第二批集中供地项目加快入市，距离地块成交时间不足3个月，部分项目已经公布案名，“跑步”入场。

北京作为一线代表性城市，市场韧性较强。业内人士预计，在推盘节奏逐步恢复的带动下，北京楼市成交有望呈现稳中有升态势，但是作为调控最严城市的代表，其政策适度定向微调的呼声也同时存在。

回顾北京新房市场在7月份的表现，虽然供需双降，但是个别项目预售备案价格上调且打破纪录，也成为一大亮点。

与此同时，北京7月新房供应规模较上月缩减超半。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，7月新房批准上市套数降至1309套，创近2年内月度新低，环比下跌70.9%，较去年同期下跌64.5%。由于供应量大幅缩减，积压库存在一定程度上被消耗，7月北京新房库存量约为10.1万套，环比下降5.01%，同比仍然上涨10.15%。

预售是探视房地产市场供应的一个窗口。据诸葛找房数据研究中心统计，7月，北京市区仅有8个商品住宅项目获取预售证，分布在丰台、通州、昌平和朝阳4个区域。丰台区成为新房供应的绝对主力，7月丰台区共有4个项目获取预售许可证，分别是煜泽雅园（案名：懋源·煜泽台）、龙樾雅苑(案名：北京城建·龙樾天元)、璟廷雅园（案名：懋源·璟廷）和紫苑嘉园(案名：葛洲坝北京中国府)。其中，煜泽雅园有8栋住宅楼取得了销售许可，预售建筑面积达6.54万平方米，在8个项目中排名居首。

值得关注的是，地处朝阳孙河别墅区的恒汇雅苑（案名：恒基天汇），在7月最后一天获得预售许可。该项目获批预售均价约为13.8万元/平方米，有两栋楼获批售价突破14万元/平方米，由此，刷新了近五年北京新房住宅预售价的纪录。同样在7月获批预售的紫苑嘉园（葛洲坝北京中国府）售价也超过13万元/平方米。

据悉，自北京新房限价以来，获批预售价高点是2017年的中骏天宸项目，当时的预售均价为13.5万元/平方米。

事实上，7月份，在销售面积下降的情况下，北京新房价格则出现上涨。据国家统计局的数据显示，7月北京新房价格环比涨幅为0.5%，同比涨幅为5.5%。针对北京新房价格逆势微涨的原因，中指研究院分析称，北京作为一线代表性城市，市场韧性较强。

值得关注的是，今年第二批次集中成交的土地已在房源供应的路上。

8月5日，首开、金茂联合在朝阳区崔各庄乡奶西村开发的项目案名正式公布，为首开金茂望京樾。该项目销售指导价8.5万元/平方米，从案名来看，为首开“樾系”高端产品，融入金茂十二大科技系统，户型亮点是推出了120平方米的四居。在北京第二批集中供地中，首开以总价40亿元、溢价率约1.5%竞得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块。此后，首开加入，与金茂合作开发该地块。

在首开金茂联合发布案名后不久，8月11日，拿下朝阳区崔各庄乡奶西318地块的中建智地也公布了项目的案名，为中建宸园。据其称，这是中建智地旗下首个原创“宋制产品”。该地块由中建智地于6月1日以29.8亿元竞得，溢价率约13.3%。

8月8日，朝阳东北四环的中建太阳宫地块将案名定为中建玖合府，产品主打四居。在今年6月北京第二次集中拍地中，太阳宫地块经历了“触顶”上限价格66.815亿元、竞政府产权触顶10%、摇号环节，最终被中建玖合摘得。该项目商品住房的销售指导价为13万元/平方米，成为北京第二批集中供地销售价格最高的地块。

值得关注的是，让房企重温久违的土地“热拍”的小瓦窑地块，也在8月8日“官宣”案名为华曦府。小瓦窑地块也是第二批集中供地中参与竞拍房企最多的地块，虽然电建+首钢几乎没有参与前期的竞报，但在摇号环节成为赢家，最终以26.45亿元+3万平方米现房销售面积拿下小瓦窑地块，因此，该地块的入市也引来众多关注。

此外，中海顺义新城项目也公布了案名，为中海首开·湖光玖里，这也是中海在北京的第四个“拾光系”产品。

距离北京第二批集中供地不足3个月，拿地的房企就已开始纷纷赶场，推盘效率之高备受关注。此外，从目前来看，8月，获得预售许可的项目包括紫金书院（紫金新干线家园）、熙湖悦著等，其中，紫金书院和熙湖悦著获批房源均不少于500套。这些老盘所推新品也将一起抢占下半年北京市场的份额。

在中原地产首席分析师张大伟看来，2022年二批次供地的项目逐渐开始加快入市，后市存在局部区域供应井喷的可能性。而从整体楼市来看，虽然走出了5月份的最低点，但市场还没有延续3月份的小阳春，2022年楼市依然处于相对低温运行中，市场继续分化，少数热点区域市场相对稳定，但大部分区域市场成交缓慢。

诸葛找房数据研究中心分析人士也认为，7月受房企推盘节奏放缓、停贷风波等影响，北京新房供应、成交双双回落，而且多个区域的置业热情有所下降。但是高价盘成交热度走高，在一定程度上带动新房整体价格呈持续上扬态势。

对于北京房地产市场的走势，诸葛找房数据研究中心分析人士认为，当前北京市面上房源较为充足，同时信贷端对刚需及改善群体合理住房需求的支持力度有所加大。随着各地政府及相关部门加大对房企风险的化解和扶持力度，加快“保交楼”进程，预计在推盘节奏逐步恢复的带动下，成交量有望呈现稳中有升态势。

“从全国市场看，大部分城市都在微调楼市政策，但北京作为调控最严城市的代表，目前政策没有松动，建议可针对过于严格的非普住宅标准、二套房认定标准、商住房销售等政策进行定向微调。”张大伟如是说。