克而瑞在7月发布《2022年1-7月中国房地产企业操盘榜TOP100》，榜单显示，市场格局呈现国央企、一线民企、地方民企三足鼎立之势。

值得注意的是国央企的市场份额持续攀升，TOP10内，其销售额占比已经过半。

上面说到国央企市场份额近几年快速攀升，在郑州，这种趋势更加明显，其中，华润为代表性之一。

2010年，华润以综合体“华润万象城”进入郑州。万象城是华润体系里的拳头产品，其涵盖高端住宅、高端商业、高端办公甚至酒店，那么它对于择址的要求就极其严格：城市中心。华润的第一座万象城是深圳万象城，它是深圳的金融中心、商业中心，政治中心。2010年，郑州城市框架还没那么大，虽然城市正在向东走，但东区的中心位置还没稳，二七塔片区还承载这城市中心的功能，至少在商业方面和交通方面是。这种情况之下，华润选择把万象城扎到了这里，开启了其郑州之旅的首站，其商业万象城和高端住宅悦府一面世，也自然就成了行业标杆。

接下来的8年，郑州的中心开始加速向东转移，从二七塔到紫荆山，再到CBD，而随着大东区和大港区的深度开发，城市中心甚至可能会移动到郑州东站。

也是在这样的背景之下，2018年6月，华润毫不犹豫的拿下了东广场的新时代广场项目。相比郑州万象城，华润新时代广场在规模上更大，地理位置更好。

中心，华润在郑州的发展完全瞄准了中心，从老中心到新中心，华润抓住了中心，但二七塔是商业重地，新东站是商务重地，在住宅方面，依旧是华润的短板。

郑州挂出了地产圈内大多数人认为是较好的一块地：地处郑州东站和省政府之间，郑东新区核心中的核心，地块质素好，规模适中，还是综合体。各方面来看，这似乎是为华润这个擅长商业和城市综合体开发企业量身打造的一样，同时，地块内部大量的住宅指标也正是华润填补高端住宅领域的好机会。

最终，由于高达近44亿的土地出让金，很多想参与的企业基本也都望而却步了，华润却势在必得，以溢价约55.5%，总价近68亿拿到了这块全国瞩目的地块。

终于，华润在郑州实现了品牌升级的华丽转身。然而，这并没有结束，在同年11月，华润再次出手，拿下了郑州高端的住宅片区北龙湖片区，在北岸的中轴线拿下了容积率约2.5的瑞府地块。

北龙湖，一直都是洋房的天下，这是区域开发的初衷：打造一个中式豪宅片区，配合北龙湖的旅游地位，传播河南旅游形象。所以，高层产品在片区并不受重视，这也导致北龙湖片区内的高层虽然价格几乎可以冲到郑州高层住宅的天花板：3万+/㎡，但在产品的品质上却并不高。

瑞府的到来，改变了这一现状，外立面铝板为主，双会所配置，等同于区域洋房的高标准精装……瑞府，将北龙湖的高层产品，在品质和配置上拉升到了和洋房平起平坐的地步。

至此，随着幸福里约40亿的销售成绩和瑞府的约10亿销售额，2022年华润彻底断崖式地站在了郑州行业的领先位置，这不仅仅是对在郑州的一线房企，也不仅仅是对本地房企，更不仅仅是对国央企，而是全部。

住宅，是亲民产品，也是企业品牌提升的主要载体，而事实上，房地产企业的品牌提升主要靠的就是企业在住宅领域的开发规模和企业楼盘的品质，在2022年，华润通过项目的规模扩张和品质升级，实现了品牌爆炸。

我们来看华润这个阶段的布局，之前的二七塔和东站，是交通中心或者说是城市中心的布局，而2022年幸福里和瑞府的布局就是对城市价值中心的布局，幸福里的东区是城市综合价值区域，而瑞府的北龙湖则是城市高端住宅价值区域。

开始以为幸福里是华润2022年发展的高潮，后来又来了瑞府，瑞府之后，我们以为华润会停一段，没想到华润又把目光瞄向了西区。2022年6月，华润集团和郑州西区的热电厂签署合作改造协议。

郑州西区近几年在郑州略显落寞，一方面是因为郑州长期向东发展的结果，另一方面是因为西区早期成熟较早，优质地块较少，大型地块更少，这也阻止了西区房地产的发展。

1、热电厂本身是西区的不利因素，而热电厂改造后，对整个西区的环境就是一个巨大的利好，对西区居住价值的提升也是巨大利好。

3、热电厂地块配套的商业和公园不仅对项目自身是巨大利好，对整个西区也是利好。

热电厂不像西区任何一个项目，它还承担着郑州西区城市焕新的历史使命，甚至还有西区文化传承，这个项目的开发也必将一边保护着特色产业园区以及工业文化，一边建造功能完备、生态宜居的大型城市综合体，这就是城市焕新。

而这个项目，又将要被华润拿下。

2022年，我们已经无法用语言来描述华润速度，一年之内完成郑州东区、北龙湖片区和西区三大价值区内的核心布局，一年之内完成城市综合体、高端住宅和城市焕新旧城改造三个未来城市较优质的地产发展模式。加上历史的二七塔片区、东站片区，再添上这次的东区核心片区、北龙湖片区和西部片区，华润完成郑州5个城市价值核心区的布局，而2022年，也可以称得上是华润的“华润速度年”。

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