想调控房价，最有效的方法是什么？

可能有人会说，让开发商别这么贪，少赚一点就能把房价降下来，但这只是一方面，压降高房价最直接办法就是对按揭贷款进行加息，调整房地产借钱的成本，反之就是降低房贷利率。比如在2008年时降准降息，把首付比例下调至10%，导致房价在随后十年间增长了35%，房企销售业绩和扩张速度达到前所未有境况。

毫不夸张地说，利率涨跌是左右房价走向的重要因素，同时它也决定买房人省钱还是加成本。

“正在还房贷”家庭注意了：官宣降息，利率或无限逼近4%

8月15日央行发公告，将开展4000亿MLF和20亿逆回购操作，两者利率均下调10个基点，分别为2.75%和2.00%。

这无疑向市场宣告了一个信号：LPR利率或进一步下调。如何理解？因为MLF和逆回购，都是重要的政策利率，其中MLF对LPR起引导作用。简单来说，MLF就是以招投标方式，银行给央妈提供债券质押品，央妈再拿出一笔资金借给银行。不管钱多钱少，最终银行拿到的钱都是要放出去赚息差的，所以只要央行给的钱足够便宜，那银行放出去的钱也会便宜，最终影响LPR利率。

也就是说，这次MLF下调10个基点，意味着2天后的LPR大概率也会降，那房贷利率也会跟着调降。

要知道，房贷关联的5年期LPR是4.45%，而且首套房还有个特殊情况，利率下限调整为不低于LPR减20个基点，意味着首次购房的人群利率最低可降到4.25%。受此影响，很多城市都能执行4.25%的利率了。根据贝壳公布数据，7月百+城市主流房贷利率为首套4.35%，二套5.07%，其中有74城首套、二套房贷利率分别低至4.25%、5.05%的下限水平。

更重要的是，在银行希望人们来贷款的背景下，这次5年期LPR的降幅可能性更大，如果达到15个点，再经由加减点，已经无限接近4%了，可以说超乎想象。

年初的时候，房贷利率动辄在5.56%以上，这才半年不到，就要降到4.25%或以下了，按照这样的房贷新趋势，以100万总贷款，30年等额本息，原来的利息额约106万，月均5716元，如果按当下的利率水平，利息总额减少至77万，月供4919元。

可以说，半年时间月供减少了近800块，30年利息减少了30多万，已经超乎想象。不过对正在还房贷的人来说，虽然LPR每月更新，但房贷利率降低不会立即生效，按照按揭合同，房贷客户的利率变动一般有两种情况：其一，大多数是每年1月1日变更定价，也就是说，LPR调整也好，房贷利率调整也罢，并不会立即影响正在还房贷群体的月供变化，要到次年才会根据最新报价生效利率水平；

其二，也有银行规定是满12个月重新定价，比如去年10月签的合同，到今年10月才按照最新报价享受利率。综合两种情况可见，买同样的房子，贷同样的款，遇上高息周期的接盘者们，就要多付几十万的利息，心口被扎得疼疼的，可能免不了提前还贷潮还会蔓延。

很奇怪是不是？前段时间高层还表态说，坚持不搞大水漫灌，不超发货币，而且7月份CPI同比增长2.7%，已经逼近3%的目标线，按理说基本没有降息空间才对，但现在又下调政策利率，给足市场降息预期，释放房贷新趋势，原因是什么？

事实上，今年的货币趋势已经转向宽松，M2增速重回两位数，余额达到257.81万亿元，同比增长12%，M1余额66.18万亿，同比增长6.7%。毫不夸张地说，货币的供给非常足够，不管是企业的活期存款，还是居民的活期和定期存款，全都在上升。或者换句话说，社会上不缺钱，银行也不缺钱，企业和个人都在大把大把地存钱，但从社融数据看，大家借钱的欲望却不大。

央行数据显示，7月社融增速10.7%，较上月回落0.1个百分点。新增社融规模7561亿元，较上年同期减少了3191亿元，这是实体经济对资金需求的直接反映，与M2增速形成的背离现象，意味着企业借钱欲望降低，有经济探底的风险性存在，所以这时候官宣降息，是为了激发市场的贷款积极性，推动经济发展。同时，经济增长和就业呈正相关关系，保增长等同于保就业，毕竟让企业持续发展，就不会随便精简员工，裁减工资了。

虽然房贷利率不断走低是大趋势，甚至有接近4%的可能，但对于楼市环境，无论是信贷需求还是成交量，都在继续探底。

数据显示，7月信贷新增4088亿，同比去年少了4303亿。其中，企业短贷少了969亿，中长贷少了1478亿。居民短贷少了354亿，中长贷少了2488亿；成交量方面，1至7月，商品房销售面积78178万平米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

总结起来就四个字：预期、信心。一来做生意讲究预期，散发的疫情，内外部的通胀环境，为了保证利润，少不了会谨慎经营；再者买房讲究信任，毕竟市场上90%都是期房，如果买房连能不能交房都无法确定时，大部分人只会保证生活，而不是将钱付之东流。

总而言之，理论上降息利好实体和楼市，但实际上，水多了，有没有人愿意接水才是关键。毕竟对于实体业发展、购房者买房，不仅仅希望贷款变便宜，更多的是让影院、酒店、商场、名山大川人头攒动，让期房复工交付，让工厂机器轰鸣、生产线开工。值得注意的是，货币不是万能的，但货币的方向，却代表了未来国民经济领域的趋势变化。

正如央媒中国经济时报在8月17日说的10个字，就是目前市场走势的最佳回应：房贷利率还有调整空间。所以，再多的利好都不能停留在字面上，而是要起到引领作用。

房说君有话说，总的一句话，对疫情迟迟难以终结的预期，对生活收入的担忧，深入心底，自然就难以刺激需求扩张。即便是低利率环境，也不是刺激大家花钱为先，扭转当下的预期才是关键。本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：小羊头）