2、FHFA房价指数环比涨幅比6月份收缩了0.2个百分点；

3、全美房屋销售额则比去年同期下降了约 20%7 月底全美有待售房屋可以卖3.3个月；

造成美国高度通货膨胀的罪魁祸首，第一是能源，第二是房屋。

为什么？因为住房和交通运输在美国CPI中的权重位列第一、第二。住房占到42%，交通运输占到16%。这意味着，房价、房租上涨10%，美国CPI就会上涨4.2%；石油价格上涨10%，当然也会带动整个交通运输业价格上涨，对CPI也有1.6%的影响。

所以，一般观察美联储加息打击通货膨胀有无效果，首先就是看加息后房地产市场是否回落。其次就是看能源价格以及与能源有关的新车与二手车价格有无回落。

从3月份开始，美元利率经过4轮上调，虽然美国7月份CPI总体同比涨幅只是从6月份的9.2%回落到8.5%，仅回落了0.6个百分点，但控制通胀的作用还是非常明显的。

首先整体能源价格指数在7月份环比下降了4.6%。其中，汽油价格指数环比下跌了7.7%，是自2020年4月以来的最大跌幅，当时新冠疫情管控措施打击了燃料需求。燃油价格指数则下跌11%。在燃油价格下跌带动下，机票价格环比下跌7.8%。

其次是住房租金和住房价格涨幅都大幅回落。7月住房指数上涨0.5%，涨幅较6月的0.6%有所下滑。FHFA房价指数环比涨幅在4月份达到峰值2.1之后，已连续三个月涨幅回落，7月份环比上涨1.4%，比6月份收缩了0.2个百分点。

不仅价格在回落，房地产销售量回落的幅度更大。根据美国全国房地产经纪人协会的月度报告，与 6 月份相比，7 月份二手房的销售额下降了近 6%。

该集团补充说，经季节性调整的销售数量下降年化率 481 万套。这是美国自2015 年 11 月以来最慢的销售速度，除了2020年大流行开始时的短暂暴跌之外。全美房屋销售额则比去年同期下降了约 20%。

REALTORS 首席经济学家劳伦斯·云表示：“就经济影响而言，我们肯定会陷入房地产衰退，因为建筑商都开始停止了降幅上计划 “。但是，房主是否处于经济衰退中？绝对不。房主在财务上仍然非常舒适。”

7 月份的房产销售数据基于成交量，因此合同可能是在 5 月和 6 月签订的。据《抵押贷款新闻日报》报道，美国6月份抵押贷款利率飙升，30 年期固定贷款的平均利率超过 6%。但这一利率很短暂，很快它又回到了 5% 的次高位，比今年年初的约为3%，增加了2个百分点。因此 6 月份的房贷可负担性明显受到了沉重打击，导致有效的购房需求大幅度萎缩。

当然，购房者也感受到了待售房屋数量的增加所导致的供应增加。7 月底全美有 131 万套待售房屋，与 2021 年 7 月持平，但明显高于前几个月。按照目前的销售速度，这相当于 3.3 个月的供应量。

尽管由于贷款负担能力减弱，需求正在下降，但房价仍然居高不下，但涨幅在明显收窄，离价格下降已经不远。6月份美国售出房屋中位价为41.6万美元，同比增长13.4%。7 月份中位价已经降到40.38万美元/套，同比增长 10.8%，涨幅收窄了2.6个百分点，环比下降了3%。这是自 2020 年 7 月以来的最小年度涨幅。

首席经济学家丹妮尔·黑尔 (DANIELLE HALE) 在 REALTOR.COM上发表观点表示：“房屋销售价格中值连续第五个月放缓，这表明买家需求的下降如何使房地产市场恢复到更正常的活动速度” 。从活跃库存趋势来看，与一年前相比，2022 年 7 月房屋挂牌降价的可能性几乎是一年前的两倍。”

高端市场的销售活动继续强劲，尽管这种情况也在迅速消退。顶层有更多的供应。价格在 10万美元至 25万美元之间的房屋销售额与前一年相比下降了 31%，而价格在 75万美元至 100 万美元之间的房屋销售额只下降了 8%。售价超过 100 万美元的房屋销售额比一年前下降了 13%。

7 月份，首次购房者仅占购房者的 29%。从历史上看，它们通常占销售额的 40% 左右，但显然它们在信贷负担能力方面遇到的困难最大。

当然，即使销售缓慢，在美国房地产仍然是一个快速发展的市场。7 月份的一个典型房屋在挂出之后短短 14 天内就签订了合同，这与 6 月份有记录以来的最快记录相当。一年前是17天。可能这也是房价虽然在回落，但速度依然比较慢的重要原因之一。