最近看了篇报道，说广州上下九步行街，从单日人流量20万、30万，到今年国庆7天合计仅有41.3万人次的下滑过程。当年人气鼎盛的步行街现在已被称为：“卜佬街”上下九（我作为广州人比较背，没听过）。文章对其衰落做了几点总结，包括：管理混乱；高租金逼走一众商业；业态与消费趋势相悖；破旧不堪的外墙久久未修缮；交通拥堵问题迟迟未改善等。

我觉得上面的总结只反映了部分问题，甚至只是小部分问题，还有比较重要的几点，我补充一下：

1、消费模式改变，对实体商业的冲击仍在加大。

网购对实体的冲击这个大家都知道，目前网购在社会零售中占比仍在不断提高，相对应的就是在实体店的消费仍在不断下滑。这个趋势已经延续了10几年，但似乎还没到头。而最近两年又叠加疫情影响，使得网上消费比例进一步提高，实体商店越来越少人光顾。别说上下九，就连天河正佳广场这类型新兴体验式消费中心秀都非常冷清。

这种情况不单在广州，全国各地也都如此，过去10几年全国最成功的综合商业连锁万达广场，近几年也都是关多开少。广州旁边的佛山最近有报道统计了一下，光禅城绿岛湖一个板块，近期就一口气关掉了吉盛伟邦、永利达广场、绿岛广场等三家大型商业体，合计就十几二十万平米。而其他仍在营业的商业体情况也非常不理想。

这个话题我在10年前已经谈过，所有的城市都在规划一个又一个的商务办公区；各区都在打造属于自己的商业办公中心；各个新区又重新规划属于自己的商业办公区域；绝大多数楼盘都被要求配建一定比例的商业、办公、酒店等等。现在的一二线城市的各个区，普遍情况是在经营的商业有几百万平米，在建或即近期开业的商业有上百万平米，未来供应地块中计划建设商业的商业也上百万平米。现在的情况是商家不够用了，消费者不够用了，但商业体仍在不停地盖。在零售消费越来越网络化，存量商业已经严重积压的情况下，再大量建设商业体，只会更加造成市场的供大于求，这已经造成社会资源、土地的极大浪费。

上下九和一般的商业还不一样，这里有深厚的历史文化内涵，这一带有广州招牌美食老字号一大堆，也有从改革开放至今积累的知名度与口碑。上下九先天优势的底子是其他新商业体没法比的。近年在国内流行的各种商业体，诸如“新天地”“太古里”其实就是活化传统商业的成功案例。上下九缺就缺在没有一个思路统一的经营管理。就算不能全部统一起来，至少也应该将一部进行升级改造统一管理，以带动整个片区。

我是说得轻巧，推进难度肯定不小。不过事在人为，就看荔湾区愿意下多大力气。