每个行业都有优胜劣汰的过程，存在适者生存的现象。当然，产业地产行业也不会例外。

近期，有不少人不看好产业地产行业，认为这个行业已经没有机会了。与此同时，的确不少产业地产商在放缓步伐，不敢冒险规模化拓展新项目。

不过，形成鲜明对比的是，近年来各地政府招商工作进行得如火如荼，掀起招商引资新热潮。而且，政府招商还取得不错的成绩，成功引进一批批优质企业。

在招商领域有两支队伍：一是政府，二是产业地产商。最初，招商是政府在做的事情。民营企业误打误撞开创产业地产行业后，产业地产商成为招商领域的一股活跃力量。

我们一直强调，产业地产行业的机会来自产业转型升级。产业转型升级需要新的物理空间，需要获得服务支持。这些正是产业地产行业的机会。如果产业不需要转型升级，产业和企业保持现状可以一直发展，就没有产业地产的事情。

实际上，国家一直在推动产业结构调整和产业升级。15日，国务院新闻办就2021年10月份国民经济运行情况举行发布会，在会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖提到，当前产业升级的带动作用支撑中国经济的发展。

可见，产业转型升级的步伐并没有停止。也就是说，产业地产行业的机会并没有消失。

那么，为什么一些产业地产商认为没有机会？甚至深耕行业的传统产业地产商也持着悲观的态度。

简单来说，原因是产业地产商的能力已经满足不了行业的要求。

在过去，一些产业地产商之所以取得成功，并非有过人之处，而是因为占据天时地利人和——中小企业对厂房有需求，政府没有服务意识，房地产商看不上这个领域，给它们带来了巨大的市场空间，因此，随便拿一块地，搭建厂房就可以卖掉。

而且，过去产业地产商认为的机会在经济活跃的一线城市、强二线城市。三四线城市不是不能做，只不过做起来很累，惨痛教训比比皆是，因此，产业地产商不会轻易涉足。

不过，现在大环境发生了变化。产业地产商面临着竞争激烈、地难拿、产业高端化、企业需要服务多、政府监管变严，等等。以产业为例，一线城市需要医药生物、智能制造等新兴产业，这些产业需要非常专业的服务。而大多数产业地产商根本就不具备做服务的能力，自然很难再向政府拿地新建产业园区。

既然一线城市、强二线城市不能做，那么三四线城市呢？一些产业地产商担心几个问题：一，利润低，在一线城市做一个项目，顶得上在三四线城市做四五个项目。二、怕做不好，没有市场，同时存在政策风险，等等。

因此，目前产业地产商面临的困境是，一线城市、强二线城市不能做，弱二线城市、三四城市不想做，当然，其他城市根本不在考虑的范围之内。

产业地产不是一个资历越老越吃香的行业。入行早，因为过得太顺利，可能现在承受更大的压力。相反，中途入局者，能够在行业活下来的，可能还有机会，因为它们大多数具备一定的优势，比如，做产业服务、产业投资等。

一、继续留守一二线城市寻找机会，不过需要提高在产业方面的能力，包括产业研究、产业运营、产业服务、整合产业资源等等。

二、到三四线城市寻找机会。从承接大城市产业转移中获得市场空间。事实上，越来越多的产业地产商在进军这些城市。

三、停止开发项目，退出这个领域。如果以前开发的产业园区以自持为主，未来可以通过经营好这些园区，靠收取租金过日子。

随着产业地产发展深入，产业地产行业正进入优胜劣汰的阶段，必然会淘汰一批开发商，这是非常正常的事情，不能因为自己被淘汰出局，就认为这个行业没有机会了。