地产股却连续两天大涨，迎来了久违的扬眉吐气。

另一个重磅消息来自异常寒冷的沈阳。据财联社报道，11月10日沈阳市房产局确实召集部分房企开会，通知房企将松绑限购、限售等政策，不会出台红头文件。

但不妨碍市场的揣测，甚至有自媒体已经开始建议，部分市场长期偏冷的城市，比如沈阳、长春、哈尔滨、郑州、济南、天津、太原、石家庄、青岛等，都应该考虑放松限购、限售、限价等政策。

不过，当下的调整和利好，不代表后市无忧。整体来看，中国房地产面临的两大困难依然存在，一是全国城镇居民套户比已经超过了1:1，再就是房地产的的调控政策从资金、交易、土地、税费等多个层面施压且并未实际性放松。

行业的困难，依然在并长期在。

种种迹象表明，房地产行业已经进入了真正的拐点时刻，一系列利好调整只能加剧市场的激烈竞争程度，加速行业洗牌，一批没有竞争力的房企很可能就此退出历史舞台。

2018年，家电行业就普遍认为进入了无增长时代，根据2018年的家电行业统计数据，家电在中国的普及程度已经非常高，在一二三级城市，彩电、空调户均拥有率远超100%，冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场，除厨电之外，其他大家电产品普及率多在70%以上。

两年过去了，估计这个数据又有了进一步的提升。

过去，国外企业一直羡慕中国庞大的市场潜能，它们认为中国14亿人口的基数，且收入增长快，城市分布广，在这样的国家做生意，一辈子也做不完。老外们，还是太傻太天真。

我们看一下近五年的住宅开发投资和销售面积的增长变化，从数据变化中窥探一二。

全国房地产住宅投资方面，过去五年增长率分别是6.4%、9.4%、13.4%、13.9%、7.6%；同期全国新建住宅销售面积的增长则分别为22.4%、5.3% 、2.2%、1.5%、3.2%。

我们可以看到除2016年的全国楼市大跃进外，近四年销售面积的增长远低于投资额的增长，而且销售数据在近三年呈现低位徘徊。

如果说丁博士的无增长时代不是很准确，但是缓增长时代肯定来临了。

增量市场和无增长时代的存量市场具有迥然不同的属性。

增量市场是做大蛋糕，存量市场是切割蛋糕；增量市场以首次购买为主，存量市场以换新购买、升级购买为主；增量市场时代，每个企业都有肉吃；存量市场时代，有的企业吃肉，有的企业喝汤，更多的企业被淘汰出局。

经济学家说，家电领域的增量时代是百花齐放，存量时代是产品为王。

很明显，房地产行业也是如此。

其实很多房企早早就开始了纵深的布局，以期待可以顺利地从专业的房地产公司过渡到多元综合公司，从而应对缓增长时代。

最近十年，万科的定位变化了三次。从三好住宅供应商，到城市配套服务商，再到城乡建设与生活服务商，这种定位的变化，显示了房企主赛道之外的业务探索。

深圳岗头新围仔村曾被誉为“IT第一村”，万科为了做好新围仔村的示范样板，在街区尺度、智慧安全管理、社区配套、邻里生活、建筑形象、室内空间以及综合管网方面下了大功夫。

万村计划，只是万科的一部分，万科的最终是形成以住宅业务为主，囊括商业、产业、办公、拓展型业务、金融资管和城市更新为一体的热带雨林。

而作为财务稳健的“模范生“龙湖，也一直在低调地未雨绸缪。

自2018年龙湖集团正式发布“空间即服务“的战略以来，从业务拓展到主营业务重心的转变，看得出龙湖一直在深度参与城市建设与服务重构，不断修炼自身多元创新的空间营造和服务能力，这样的做法似乎更符合大型房企向上下拓展的商业模式延伸路径 ，围绕人与空间为核心营造更多元的城市生态。

2020年，龙湖参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，是唯一参与编制的房地产开发企业，更是参与了广州、上海、深圳等地城市更新和TOD建设计划。

2021年初，龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务。龙湖的主航道业务也进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块。

地产开发是龙湖的基础业务，也就是基本盘，将房子盖好是龙湖的看家本领和生命线，而商业开发起源于20年前，龙湖和北城天街这块土地的结缘。长租公寓冠寓和商业综合体天街的逻辑，都是龙湖秉承“空间即服务”的理念产生的，房子不可能永无止息的盖下去，新房市场一定会慢慢的稳定，而后萎缩，最后成为一个不大的市场。

但是给城市和城市中的人提供生活、社交、购物场景，通过空间和服务去获得真实的市场价值以及商业利润，却是一门做不完的生意。

面对行业的巨变，资本市场总是先知先觉，它们对于房企应对变化，而进行的有序多元和稳健经营其实是欢迎的，说得再明白一些，就是市场是向稳健、有长期价值的企业倾斜。

以克而瑞公布的年度销售额排名来看，它们分别是第三、第九和十一名。

2021年上半年，万科持有货币现金1952.2亿元，剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%；

龙湖半年报显示，2021年上半年龙湖持有现金994.7亿，剔除预收款后的资产负债率为68%，平均借贷成本为年利率4.21%；

华润置地同期则拥有949亿元的现金，剔除预收款后的资产负债率为60.9%，平均借贷成本更是低至3.88%。

根据乐居财经统计，在决定企业流动性危机管理的现金短贷比方面，万科为1.67，华润置地为2.27，龙湖达到了惊人的为5.48。

暴雷的企业各有各的原因，稳健的企业都是一样的相似。

控负债规模、控融资成本、控现金短贷比，龙湖管理层称“这是克制带来的自由”。

政策调控越来越精准，水平越来越高，对行业长期是利好，未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜，指引行业从杠杆驱动，转到人力驱动和运营驱动，继而转到能力驱动。”在龙湖吴亚军董事长看来，过去龙湖靠自律，现在有他律的压力也不是坏事。

其实，这种危机感不应该是某个房企在琢磨，而应该是整个行业的思考。

房地产行业发展到今天，未来趋势已经很明显，那就是去金融化，回归实体化。

这就要求房地产企业必须放弃规模幻想和不计一切代价当老大的心，用心琢磨城市和人的关系，精心建设，品质至上，慢慢地凭借产品力和口碑品牌，从这个赛道走出来。

过去20多年的家电行业发展告诉每个人，牡丹、熊猫、小鸭等品牌消失在公众视线，但是海尔、美的、格力却越发强大。

充分竞争是市场的主旋律，而房子告别短缺时代，告别高增长时代，也就意味着谁能稳健经营？谁能做好产品？谁能善待客户？谁就掌握了开启未来时代的钥匙。

汽车行业是，家电行业是，手机行业是，房地产行业也一定会是。这些行业，每一个都经历了急剧的产能过剩时代，有些企业消失了，有些企业则基业长青，历久弥新，最终成为时代的领袖。