近期龙华楼市很热闹，迎来供应高峰。有个新现象，楼盘叫府的最多，如鸿荣源博誉府、卓越柏奕府、龙胜尚府、盛璟润府、鹏瑞颐璟府、御景华府等，此外还有尾盘在售的金茂府、麒麟府等，呈现“众府闹龙华”。龙华头牌豪宅金茂府是这些楼盘中第一个叫府的，或许是受金茂府的影响，龙华叫府的越来越多了。咱们来重点看看卓越柏奕府。

卓越柏奕府广告宣称位于红山片区，其实在大浪街道赤岭头二片区。大浪的房子行情怎么样？前段时间，大盘盛荟城住宅开盘就是9折，还不好卖。因而卓越柏奕府大力贴向网红板块红山。卓越柏奕府距离地铁红山站约2.6公里，远观而不可近享。

卓越柏奕府位于新区大道与建设东路交汇处，比较近的地铁站是上塘站，百度地图测量，距离上塘站约800米，不远也不近。深圳炎热天气多，步行800米，要出身大汗。比较理想的地铁物业，最好在500米以内，出行才会高效舒适。

龙华的深圳北站区域戏称“宇宙中心”，卓越柏奕府地处龙华新城边缘区域，网友戏称为“宇宙边缘”。项目偏离片区生活中心，环境差，宜居性差。北面、西面、南面，都是旧厂房，三面被旧厂房包围。东面是小产权房翔龙御庭。边角料地段，规划建设落后，配套弱。小环境差，严重影响观感与心境，与正宗红山有天壤之别。

更悲催的是，项目距离福龙路约90米，噪音极大、粉尘极大。福龙路是深圳南北向主干快速路，双向六车道，连接福田、龙华、光明、东莞，如同梅观高速。福龙路车流巨大，货车、泥土车众多，早晚高峰经常大塞车。下大雨，还容易被淹。

俗话说，宁做鸡头，不做凤尾。买房选地段也是，一定要买片区中心，不要买边缘区域。尤其在房票珍贵，买房要一次到位的今天，不应该选择存在明显偏差地段的房子。

并不卓越的户型

项目被建设东路隔开，分成南北两个组团。从批复的专项规划示意图看，北面的柏奕府规划住宅楼4栋，均为46层高；南面的柏乐庭规划住宅楼1栋，32层高，底层配建公交首末站。

卓越柏奕府目前公布的户型信息是108-125㎡MAX户型，不好意思说自己是几房，应该是不自信，怕没吸引力。从项目规划许可信息看，商品房一共870套住宅，其中套内建筑面积小于90㎡的共有696套。可见项目户型受90/70限制，70%的户型是套内建筑面积90㎡以下户型。加上公摊，项目公布的户型面积是108㎡起，108㎡应该是三房，而且是项目主力户型。

卓越柏奕府给市场带来重磅炸弹，明明是刚需小三房，面积搞到了108㎡起。项目附近上塘核心的中海汇德里，有81㎡三房。卓越柏奕府比别人家多了27㎡！按项目吹风价7.5万元/㎡计算，要多花200多万！一不小心，一辆豪车保时捷911没有了！

卓越柏奕府吹风价是7.5万元/㎡，意欲抬高消费者心理价格预期，制造价格泡沫。卓越柏奕府旁边的长城里程家园，二手房指导价是5.68万元/㎡,新房价格大高于二手房价格。

位于上塘地铁口的中海汇德里（属于龙华头部民治街道），去年8月份开盘，毛坯房限价为7.14万元/㎡，带装修价为7.53万元/㎡。卓越柏奕府的地段、规模、品牌，与中海汇德里相比，差多了。

去年11月份，深圳地铁拍得的龙胜车辆段地块，现在案名叫深铁珑境，邻近地铁龙胜站，属于大浪街道，住宅限价为70875元／㎡。预计明年开盘，未来新房销售时就限定在这个价格水平了。片区未来几年房价都限制在7万了，何必急着买房呢？更何况是缺点明显的房子。

再看卓越另外一个项目卓越皇后道，也是近邻福龙路，与卓越柏奕府有些相似。卓越皇后道离北站、市区更近，属于民治街道，还有别墅，二手房指导价为7.03万元/㎡。二手房也是带装修的。卓越皇后道由于靠近福龙路，远离地铁站，升值明显跑输红山核心区楼盘。

卓越柏奕府，为卖高价格提升利润，带装修销售。楼盘是旧改项目，土地成本没有拍地成本高，加上带装修，更有利于实现开发利润最大化。装修性价比，还是要看项目的装修品质。

从片区限价情况看，7万是上塘、龙胜片区的重要参考线，是未来几年大浪片区的“天花板价”。

房地产税已经在路上，大概率是按房子套数、人均居住面积计税。地段偏僻、价值低的楼盘，升值慢，背负房地产税更痛；面积大而不实用的户型，交房地产税更多。改善型买房，尤其需谨慎！