近日，位于北京市朝阳区金盏片区的千万级叠墅新房“中海首开拾光里”， 在微信朋友圈打出了“特价房即享百万优惠”的广告。宣传页面上，该项目的标签是“2021年朝阳区前10月网签冠军”。

36KR未来地产作者观察了解后发现，曾经的网红盘在释放如此大幅度降价消息后，既没有购房者的抢购热潮，也没有引发前期业主的争议。反倒是交付样板间质量问题引发了未收房业主的不满。

另外，在北京建委网站上，上周拾光里200余套可售房源一夜被预定完成，已经“锁盘”，但“降价百万”的活动却截止至11月底。带着种种疑问，作者对各方进行了深入采访。

“一千万入住朝阳豪华叠拼别墅”，这是中海首开拾光里的宣传卖点。所谓“百万优惠”后，实际销量如何？

拾光里共30栋楼，户型种类分为上叠、中叠、下叠、下跃四种，建筑面积自140平方米至240平方米不等，每套总价自850万-1400万元不等。下叠、下跃是毛坯交付、其余为精装交付。

作者走访了解，目前拾光里在售房源中，仅有个别户型降价100万，整体成交单价并无明显下跌。

与“享受百万优惠”宣传语不同的是，关于具体优惠幅度，中海首开拾光里销售人员回复，“只是部分房源9折起，并且上叠已经售罄，优惠只针对少量中叠、下叠、下跃户型”。

销售人员还解释称，如果非要按照广告语“优惠一百万”的条件来筛选，建筑面积为200平米、毛坯交付的“大下叠”基本可以做到；其余只有一套150平的中叠户型算符合：之前总价是1200多万元，目前1100万元可以拿下，相当于单价从8万元每平降至7.3万元左右。但是必须要求11月当月付清40%的首付，“这是强制要求”。

事实上，拾光里实际并未降价、价格处于比较稳定状态。北京住建委网站显示，中海首开拾光里（备案名：金港家园）于去年12月第一批拿到建委预售证的14栋楼，目前已签约223套房，成交均价是每平米73384元；今年2月第二批“拿证”的剩余房源，目前已签约240套，成交均价是每平米73520元。

可以发现，北京住建委的成交均价，和拾光里销售介绍的特价房销售单价，处于相似水平。

另据天朗房研网的成交数据显示，截至11月14日，拾光里当月共成交15套住宅，建面153平户型，每平成交均价在8万元、7.78万元、7.56万元不等。与特价房源的销售单价相比，差距不大。

“优惠一百万只是吸引购房者的噱头，如果真实存在剩余在售房源直降一百万的情况，一定会引发之前预定的购房者维权”。一位不愿具名的项目第三方经纪人对36KR作者表示，对外打出降价一百万的广告，重点是吸引人看房，目前区域内共有三个在售新房项目，开发商压力都不小。

另据多位项目销售及外部经纪人透露，拾光里目前仍有近100套房源在售。

不过，在北京住建委网站上，中海首开拾光里处于全部售出状态，“清盘”来得很突然。有媒体此前披露，11月7号，拾光里仍有200余套房源在售，但8日一天内全部变为“已预定”状态，也称“项目锁盘”。

一国企项目操盘手认为“一夜间预定200套房子”，不排除是开发商自己预定了余下可售房源，即使后期有更名或者取消预定需求，原则上也是可以操作的。

在上述营销人士看来，这种“一夜清盘”的动作，也属于一种营销手段。200余套已预定房源中，可能一部分来源真实预定房源客户，另一部分来源开发商自身预定，如此可以在外界认知的“锁盘”状态下，逐步与意向客户反映还有清退房源，打造营销氛围。

前述拾光里销售人员也对作者有过类似的解释：“目前打折并且要求当月付清首付的房源，来自央美老师的清退房，因为对方在规定时间内，购房资质还不够、或者首付款还没凑齐，所以项目强制其退房。”

据统计，在北京住建委网站上，中海首开拾光里目前显示“已预定”状态房源共200余套。1-3个月内，这些已预定房源，会逐步显示出是否真正完成网签。

拾光里项目所在的朝阳区金盏乡小店村3005-12等地块，由中海首开联合体于去年4月以46亿元的底价获得，住宅楼面价约47800元每平。今年入市、附近不到3公里范围的金盏乡小店村3005-02地块的住宅楼面价是53000元每平，该楼盘售价每平不超过76000元。

与附近今年入市的地块相比，在总价都在千万级情况下，从楼面价和对外售价的空间角度看，拾光里具备更高的利润空间。目前项目处于封顶状态，由于疫情、房屋精装修等原因，保守估计2023年才能交房。

但随着实体交付样板间开放，购房者的投诉纷至沓来：下叠、中叠户型漏水、外立面减配、交付产品与营销话术不符等。

另外，由于一年内大幅提高了供应量，朝阳区的新房市场目前处于“供应红海”状态，区域内不少经纪人都表示，开发商面临着越来越大的去化压力。

一位购房者告诉作者，他参与了拾光里附近另一个同等价位项目的选房摇号，均价不超过8.8万元每平，折后单价是7.04万元。在上周的摇号选房环节中，300余套房源，只有180组客户参与摇号，最后预定客户更是不足50组。

金盏入市另外两个新盘，对外宣传的去化率是50%左右，但实际数字远低于此，这也是一种常见的营销手段。有第三方经纪人表示，近两个月客户看房积极，但由于贷款收紧以及房产税的政策变动，更多人还是处于观望状态，买方市场特征明显。