临近年关，房价表现差得令人咋舌。统计局发布的70城数据中，下跌城市继续增加，新房价格52城下跌，二手房价格64城下跌，整体来看，价格指数都迎来了过半的跌幅，而且新房价格是6年以来的最大跌幅。

为什么上半年，楼市处处都还洋溢着狂热气氛：房价突飞猛进，投机气氛蔓延，100个城市销售均价突破1万6，专家们还在渲染所谓的“楼市大年”。前后仅仅几个月时间，市场就掉入冰窖？最近一段时间，在3个趋势下，房价走势基本清晰。

为什么要买房？很多年轻人都是以婚育为目标，但是从2016年开放二娃起来，人口出生率持续下降，近日发布的统计年鉴指出，去年全年我国的人口出生率首次跌破10‰，创下了1978来的新低，这说明结婚人数也在逐渐减少。过去房子供不应求是因为大量人口进城需求大，房价基础也没有这么高，但现在除了工资，房价、消费什么都高，人们不愿意花费巨大精力财力去买房、教育，可以预见的20年后，建造的这些房子该卖给谁？

货币措施对房价的影响也不容忽视。今年全球各国为了应对冠毒的影响，纷纷加大印钱速度，我国虽然最早将经济增速逆转，但面对外界社会涌入这么多现金，也同样面临着严峻的通胀压力。大家有没发现今年物价高了，钱不值钱了？其实对于我们也采取了措施，一方面M2增速维持在10%以下，控制现金流通量，另一方面实施限贷令、三道红线措施，减少货币进入楼市的几率，在缺少足够资金流下房价也难再上涨。

易居研究院报告指出，随着调控升级市场降温，市场将面临着供给大于需求的局面。同时央行报告也证实这一点，城镇家庭住房自有率96%，户均1.5套房。毫不夸张地说，住房存量已经趋于饱和，空置现象随处可见，3季度末全国60城二手房挂牌数量高达320万套，像重庆、成都、武汉等城库存量都超过10万套。

除了3个目前存在的趋势外，楼市祭出的强力调控，也势必要把这股虚火打下来，下半年以来，针对房企的限制要求越来越紧，三道红线下房企的拿地金不得超过年销售的4成。从开发商的运营角度来看，无论拍地、建房、营销所用资金都通过高杠杆从银行贷款出来，房子卖出去之后再还给银行，这样手法可谓是稳赚不赔，但融资规定无疑是限制住企业的手脚，说白了，在不增加负债的前提下降低债务率，唯一能做的就是：降价甩卖房子。

事实上，金九银十促销已经成为事实，不仅过往的抢房、日光房消失不见，取而代之的各地采取花样措施吸引购房者，扬子晚报报道，十一期间武汉某楼盘开启买房送车活动，大户型房产最高优惠45万，却被同行举报。另外，央行统计报告显示四季度仍然购房的人群比例不足2成，换言之，超过80%的人群选择继续观望。

在房说君看来，这些都说明了在调控不断收紧，以及前面提及的三种趋势作用下，房价再涨已经没戏。经济专家汪涛表示，在调控和房产税等长效机制的逐步落地，会拖累房市的购买情绪，今年底到明年全年房地产活动会持续下跌，具体表现是房企销售业绩大幅下滑。也就是说，未来楼市可能会延续“降温”趋势。换句话说，房说君认为，房价不涨、或是小幅提升都意味着亏损，所以今年和明年两年买房家庭，除了自住的心理预期走弱外，买来用于投资、囤积的都有可能会“白送钱”给开发商。

不过，有乐观的朋友却不赞成这样的观点，因为循着过去20年的房价涨势来看，市场可能会经历一小段时间的回调，但随后都会被一轮大行情所覆盖，所以，站在今年年底的时间点，距离明年还剩不到2个月，这两年间买房或不买房，5年后“差距”有多大？对于这个问题，专家马光远早就给出过暗示：

“未来楼市只有3个20%值得投资”，即20%的房企、20%城市、20%房子。

在房说君看来，这俨然已经成为楼市的一种趋势，因为当前市场已经明显分化，未来大概率只有少部分城市的房价能够稳定。房企方面，随着三道红线的严格执行，不乏大型房企都出现资金暴雷事件，接下来，能存活并能根据要求降下负债的开发商，才有可能继续在楼市活跃；

对城市来说，一些发展较慢、地域较偏远的城市群，会出现人口外流现象，因此会导致本地的楼市买家减少，房价支撑不足的情况，而今年的楼市变化正好印证了这一点，目前已经有超过20城开启了约束降价措施，这也就意味着当地人口无法支撑高房价，缺少需求后房价自然回调。房子方面，与房企同理，如果房企能够如期交付房子并保证质量，这就可以买。

房说君有话说，正如马光远所说的，房住不炒将会成为楼市永久性的措施，未来的房产不再适合大众投资了。房说君认为，也就是说，即便在他看来楼市存在3个20%的规律，但热点城市的住房也只是稳中有涨，同样不适合投资，因为这不是臆想，而是随着调控严肃还有更多考验房价不得不跌，投资购房不就等于白送钱了吗？总之答案已经很明显了，这两年买或不买，5年后也不会有什么差距，对于自住购房者来说，当下还是建议入手热门城市的房子，尽量避开人口流出偏远地市的房产。