前几天，一同事在东莞市区黄旗山下，买了一套2009年的房子，总价500万，100平方米，也就是5万元/㎡。

具体哪个小区就不说了，具体原因，大家应该也知道的。

想说的是，目前该小区同面积的出租房，月租大约是3200元，不同楼层方向，还有装修情况有所不同，但价格基本也差不多。

租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价

按照租售比的公式计算，也就是租售比=32/50000=1/1563，这个不是精确到小数点的数字，小数点我就忽略不计了。

而国际上公认的租售比应该是1：200或是300，超过这个比例，就证明了房价是偏高的，而过千的比例，就是说，房价存在泡沫。

很奇怪的是，明明算起来是不值得的，但是这位精明的同事却还是买了，带着这个疑问，跟他请教了这个问题。

结果同事给出的答案，让我瞬间想到了一句话，就是听君一席话，胜读十年书。原来，自己一直都是死读书，生搬硬套概念了。

同事说：国际上通用的租售比，前提条件是城市发展非常成熟，已经进入稳定时期的数据。

而东莞虽然经过了40年的高速发展，但是目前依然还处在高速发展期。所以，通用的租售比，就不适用了。而且，实际上买房，都是靠贷款，并不是全款购买，租售比的算法也不是我们那样计算的。

按照3成首付，7成贷款来说，实际上，应该按照3成的价格来计算，因为实际你只付了3成首付。这同事的房子值500万，3成首付就是150万，也就是15000元/㎡。

这样租售比就应该是，租售比=32/15000=1/469。按照这个比例，租售比应该还高于国际标准比例。

照理来说，还是不值得购买。事实上，这同事其实是二套，首付比例更高，要付5成，也就是250万，租售比=32/25000=1/781

这个比例比3成首付，就更加高了，那为何还是买了呢？

同事说，租售比不平衡，多数人认为的是房价偏高，但是他们没注意的是，影响租售比的因素，除了房价，还有租金高低的问题。

听到这个话，我不由得一惊，难道是说，现在的租金偏低？

果然，同事确认了这个答案，就是租金偏低。东莞还处在高速增长期，房价本来体现的就是预期的价值，而体现到租金的时间，是要滞后得多的。

比如说，一旦确定地铁口的位置，附近地段的房价，会马上反应，但是租金则要等到地铁通车之后，才会体现出来。

现在想想也确实是，当年东莞第一条地铁R2线确定后，沿途的房价是快速上涨了的，而租金则是一直到了地铁通车之后，才马上涨了20-30%。

反省了一下自己，考虑问题的时候，确实不够客观，很容易陷入事先认为的答案里，这就是很多人都会犯的错误，分析问题都是对的，但是得出的结论，却是完全错误的。

比如以平均工资去衡量房价的高低，完全忽略了价格是由供需决定的。供不应求的时候，价格是按家庭的存量和增量去排名的。

简单说就是，只有100万套房，那么你的家庭存量和增量的排名就必须得在前100万名内，这时候的房价跟排在100万名之后的家庭存量和增量，是没有关系的。

同样，房子的价值究竟应该是多少，是看有人愿意出多少钱购买它，或者说，不管是房子，还是其他什么商品，都是一样，看大家愿意出多少钱购买。

只有有人愿意出100万，那就值100万，跟认为只值80万的人，没有任何关系。

另外，价格这个东西，实际上，明天的价格，跟今天的价格，还有昨天的价格，其实也是没什么关系的。

很多人犯的一个错误就是，总是认为，昨天那房子才值100万，今天你就要120万，这是不可能的，迟早要跌回去。

可以说，很多人，真的就是在这种观点的支配下，年复一年的买不了房，最后变成了买不起房。

说到这里，不少人肯定会说，这小编就是个中介，要不就是开发商请的狗托，或者是炒房的人找接盘侠。

老实说，其实是与不是都不重要，重要的是，如果我是忽悠人的，而你又被我忽悠了，那就只能证明，你的脑子不好使。

至于究竟该怎么做，还是各人有各自的判断，按照自己的判断，去做决定就好，只是不管这决定最后是对是错，自己都要承担后果就行。

当然，很多人会说，那你又来说什么呢？人家买不买，怎么认为，又关你什么事呢？确实是不关我事的，我写这篇文章，也只是表达我的观点，欢迎想要讨论的朋友进来讨论。

更重要的是，我也能挣点流量，挣点钱好还房贷。

观点不同没问题，骂人的就希望能骂轻点，最好就别骂，问候家人这么没素质的话，就还是希望大家都别说吧！