房地产触底了吗？当企业面临调整，重新向上的力量将来自何方？

8月9日，多位专家、业内人士共聚由观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022博鳌房地产论坛中探讨。有与会人士认为，房住不炒的“不炒”成分已经去掉了，只剩下“房住”。

德信控股集团董事长胡一平指出，所谓触底，并不是说房地产这个行业触底，而要看是地价触底还是房价触底。

“其实，我认为现在房价在很多地方已经触底了，因为按照以前的拍卖规则，留给开发商的空间是很少的，这个地方降得空间是有限的。相反就是有些政府出让了以后，它的地价下降还是有一定的空间。”胡一平说。

胡一平还指出，“但是有些供应量太大的地方可能还没触底，还有二次探底、三次探底。”

“这800亿怎么卖？卖项目是卖不出来的，银行贷款也不可能支持，股东哪有800亿再投进来？我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺的是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。”刘爱明说道。

此外，刘爱明提到，市场真实的信心要反映出来。如今有的地方还在用指导价限制市场的流通性。而市场的精髓在于交易，交易可以看出市场发出的信号。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一兵则表示，地产是一个周期性行业，中国地产行业所有的调整都是周期，以前是库存周期的调整，并没有出现大规模的产能出清，这一次调整是前所未有的产能出清的调整。

“现在应该是从衰退期到萧条期的过渡，我们一般说触底是到了萧条期，下一阶段会走向复苏，恐怕这个时间会比较长。”郝一兵说道。

保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金指出，现在大家看到市场的量大幅度萎缩，实际上是回归到一个本来就应有的水平，但是有可能这个回落有点大，未来也有可能会修复一部分，但是不管怎么样，该去掉的已经去掉了，就不可能再回来了，房住不炒的“不炒”成分已经去掉了，只剩下“房住”。

“一定要围绕真实的需求去展开我们一系列企业的模式、整个体系的搭建，包括各个条线、各个子公司的运作，都要按照新的真实的需求去展开，否则是很难去做的。”吴定金表示。

据吴定金透露，在最新土地成本前提之下，能发现依然有很多税前成本利润率15%的项目，包括有的公司要求销售净利率8%到9%以上。

而海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌说道，“过去是良莠不齐，谁都可以在里面赚钱。但大变局之后会出现很大的分化，好的会更好，差的更差。”

值得一提的是，郝一斌也持相同的观点。他认为，这个行业未来会形成新的稳定状态，那时候会有两个分化：一是区域的分化，一定是有些区域恢复了，有些区域恢复不了；二是企业也会分化，有些企业能熬过寒冬，有些企业熬不过。

此外，郝一斌还指出，过去房地产行业是通过激进的融资，通过高杠杆、高负债的模式发展。房地产行业企稳以后，大家的风险意识会增强，有一些企业资产质量非常好，资产规模非常大。以后整个行业的融资会转向直接融资，所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目。

如今房地产行业上行的力量是什么？究竟在哪里？

对于这个问题，胡一平认为，所有的公司要在目前已经布局的城市里面深耕。

向上的力量还可能来自REITS。刘爱明说，“我觉得最近一个政策非常好，就是REITS对产业园区开放。最近一个央企的项目，成本8个多亿，如果上REITS可以发到15亿。”

吴定金提到，向上的力量，一个是围绕着真实的需求展开，越有真实的需求越有上升的力量。第二是有比较优势的企业，现在信用、品牌、专业能力和管理能力是新一轮分化的主要因素。

此外，朱荣斌也发表了自己的观点，“我觉得危机是非常严重的，但是行业是不会消失的，有变局就有机会。我是今年刚刚开始创业，如果没有这次危机，可能我都没有这个创业机会。优秀的企业还是要坚持信心，未来的路会越走越好。”