当前位置: 首页> 道观察|厦门空置率8%,住房都谁买走了?
  • 道观察|厦门空置率8%,住房都谁买走了?
  • 2024-10-16 09:44:40
  • 贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》,首次盘点了国内28个主要城市的住房空置率水平。调查结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。厦门住房空置率为8%,在被调查城市中处于合理区间。

    贝壳研究院以国内28个城市的3万个小区作为样本,选取入职三年及以上的房产经纪人,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

    由于本次调查范围未包括期房和现房待售部分,而从签订购房合同到交房,一般需要1年半到2年左右时间。最近几年,受宏观调控政策影响,“保民生保交楼保稳定”成为主旋律,期房和待售现房明显增多,这意味着,贝壳研究院的结论有待商榷,国内城市的实际住房空置率肯定要高于调查口径。

    但即便按贝壳研究发布的调查口径,国内城市的住房空置率依然不容乐观。

    通常来说,住房空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为住房空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

    此次贝壳研究院调查发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

    当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降;房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高;此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

    在这三个参数指标的综合作用下,厦门住房空置率8%,在被调查的20个二线城市中,空置率最低。空置率比厦门低的是四个城市均处于一线,即深圳、北京、上海、广州。

    空置率比厦门高的二线城市依次为,天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌。

    在二线城市中,南昌的空置率最高,重庆第二高,天津的空置率仅比厦门高。这样的调查结论难免让被调查城市感到心虚。

    2018年,赢家财富网曾评出“中国十大鬼城”,说的是住房卖不出去没人来住,空置率很高的国内城市。

    排在“中国十大鬼城”之首的是内蒙古鄂尔多斯康巴什新区,第二位是郑州市郑东新区,第三位是京津新城,第四位是辽宁营东新城,第五位是江苏常州新城,第六位是广州惠州大亚湾,第七位是温州新城,第八位是十堰东部新城,第九位是海南三亚,第十位是甘肃张掖新城。

    郑州和天津都在榜中,可在贝壳研究院的调查中,住房空置率却都比重庆低。因此,如果贝壳研究院的调查结论把期房和待售现房统计在内,那座次排序或许就不是现状了。

    不过,参考城市人均住房面积,贝壳研究院的调查结论有它的合理性。根据网上公开的数据,郑州人均住房36平米,天津人均住房34.97平方米,重庆人均住房46.1平方米,与贝壳研究院的调查结论基本匹配。

    谁把厦门住房空置率买低了

    厦门在贝壳研究院榜单中8%的住房空置率,对应的厦门城镇居民人均住房面积是35.3平方米。

    按照贝壳研院的调查结论,和深圳、广州一样,厦门65岁以上人口占比和空置率均低于10%,“空置率处于合理区间。”

    厦门住房空置率的合理性有它的刚需所在。厦门市60岁以上人口占比9.56%,65岁以上人口占6.17%。2021年厦门常住人口528万人,城镇化率90.1%,一年新增10万人;常住人口出生率8.47‰,人口死亡率3.19‰,人口自然增长率5.28‰。

    年轻群体和新增人口雨后春笋般的存在,给厦门带来了旺盛的购房刚需。来自网名“林天宝01”的一份厦门购房结构分析有一定的调侃成分,但看起来不无道理。按照他的分析,来厦门买房的群体大致可分为三个部分。

    第一部分:2009年以前最早来厦门发展的人。这个阶段,厦门房价蓄势待飞。买房的人包括,很早就来厦门打工或者做生意存够首付的;大学毕业后在厦门成家立业父母亲戚帮忙凑够首付的;福建省内各个区县相对富裕的;少数其他省份相对富裕的;厦门本地原住民要结婚或者置换的。

    第二部分:2009-2017年。这个阶段,厦门房价稳步上涨。买房的人包括,来厦门务工发展存够首付的;大学毕业没有多久,在厦门工作并且结婚,家里父母帮忙凑首付的;大批泉州地区的有钱人和企业老板高管组团到厦门买房的;厦门原住民拆迁和置换的;福建省内各个市区县有钱的都来凑热闹的;部分国内的明星、名人、科学工作者、公务员等非厦门人买来养老的。

    第三部分:2018年-2020年。这个阶段,厦门房价振翅高飞。买房的人包括,把老家房子卖了来厦门凑首付的;福建各个县城比较成功、置换到厦门的;在国外挣钱的那些人;全国的有钱人、煤老板、土豪名人明星都喜欢来厦门买一套房子或别墅。

    理由很简单,厦门气候宜人,环境优美,适合居住和养老,特别是最近两年买房的人普遍不差钱。