毫不夸张地说，从1998年房改至今，20多年时间，楼市扩张的脚步是一次从“慢走”到“疾跑”的过程。

国家统计局近期发布的人口普查年鉴2020显示，城市家庭人均居住面积达到36.52平米，40年增长了5.4倍。不过，在这过程中，绝大部分中小城市的人口常年流出，京沪广深、省会的土地资源稀缺，又有限价等措施束缚，房企为了加速进行版图扩张，只能下沉到利润空间更可控的县城、远郊市场，在不断增加的市场规模下，房子越盖越多，城市房屋出现空置，也很难避免。

不久前，经济学家任泽平披露了一组数据，在全国336个地级单位中，既有62个城市人均住房建筑面积小于30平，占比18.2%，也有100个城市人均住房建筑面积大于40平，占比29.8%；既有22个城市的套户比小于1，也有59个城市的套户比大于1.2。

可以看出，城市住房存在分化现象，有62城的住房情况依旧紧缺，100城的房子多到住不完；有22城的居住空间异常狭窄，近60城住得宽绰有余。可见大部分城市的房子是过剩的。

国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积68923万平米，商品房销售额66072亿元，可得出平均房价为9586元/平米，甚至117个县城房价破10000元大关。这么高的房价，意味着刚需买一套100平的房子，总价都要超过百万，即便是县城也不例外。反观人均可支配收入只有3万多，仅靠个人凑够30万收入至少要10年，然而有多少人年收入能达到3万呢。

与此同时，住房却在大量空置，虽然不是什么秘密，但空置率的多少，目前还没有一个权威的标准和数据。已知的几个版本，基本上都认为空置率较高：1是西南财大2017年发的城镇住房空置分析指出，二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%；2是原中财办副主任杨伟民称，从用电量测算，我国农村房屋空置率在14%左右，三四线城市为13.9%，一二线城市平均为11.9%。

贝壳研究院近期发布的一份报告，对住房空置率给出了最新的答案。它采用的也是抽样调研方法，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，以此统计国内28个城市3万个小区的住房空置率（空置户数/总户数）。得出28个大中城市平均住房空置率是12%，其中一线7%，二线12%，三线16%；

具体到城市，只有深圳、北京、上海这个三个城市，低于7%，属于需求旺盛范围，南昌、廊坊、佛山、重庆空置率都超过了15%，其中南昌最高，达到20%，处于供给过剩状态，有库存的积压风险。不过这次并没有将现房或待售期房纳入在内。这就意味着，如果将期房和建成待售的房子也纳入，空置率会比现有基础的增加不少。

房说君认为，不可否认，继高地价后，高空置的住房比例也是导致高房价的主要因素，因为城市建设商品房理论上是符合供应需求的，但新房开售后却被炒房者大量购买，由于他们买房是用于投机且空置不住，就导致供需矛盾加剧，容易推高房价，房价一涨起来，更容易激起炒房客投机囤房的行为，住房空置率就更高了。

可能有人会说，不买房不就行了。在房说君看来，大家要明白一点，在城市里房子和婚姻爱情、孩子教育、家人户籍等资源是关联的，也正是这个原因，不少年轻人即便房价高企也“前仆后继”地赶去买房，以至于老百姓越来越买不起，房子价格也越涨越高。但假设如果“不买房”，那就意味着自己子女没有城市户籍，在没有学位/学区加持的情况下，读书无法进入公立学校，只能花更高价格去读私立学校，从这点来看，买房和不买房的区别还是挺大的。

虽然住房有空置，但今年以来的两个新趋势，可能会给购房者一定的启示：

1，房贷利率下降，实实在在地降成本：按照贝壳发布的7月103个重点城市的利率情况，主流首套房贷利率降到了4.35%，二套5.07%，整体水平已经是3年来最低。对比去年同期首套5.5%以上的利率水平，买100平房子，30年能省近20万的利息，真实地降成本。

2，住房供大于求，挤泡沫开始行动：6月份的70城房价中，新房、二手房价格环比下降城市分别有31城、48城，几乎囊括了小城市。房价下降的原因大同小异，但基本都通供求失衡有关，特别是2016-2018年间，靠着棚改的东风，不少房企大力开发，不惜负债运营，到如今需求跟不上了，预期大于实际值，才让房价下不来，也侧面说明存在泡沫情况，如今房价下降，正是挤泡沫开始的时候。

房说君认为，这不能一概而论，说是买房好时机，其实还要分对象，对刚需这类非买不可的人群来说，房价下降、利率下跌都能让他们剩下不少的成本和贷款，用更少的钱买房。但新趋势下，两类人可能会睡不着：一种是近两年小城市的囤房者，另一种是在大城市没有能力买房的人。

对于这两类人来说，其一虽然是赶上了风口，但时间太迟，在利率高位买下的房子越多，付出的折旧、本息等各项费用就越高。特别是小城市房子过剩，这类人的房子就更难出手了；其二的群体在大城市还没有稳定的高收入，除了回家已没有另外选择，但老家的收入和工作无法和大城市比拟，房子不空身心却空虚了。

其实对于高房价买房问题，经济日报7月6日就发表了文章《买房还需看清大势》，站在购房者角度提到，房市瞬息万变，谁又能保证买了房子以后价格不跌，一定买在最低点呢？比较理性的购房思路是，既要顺势而为，更应考虑实际需要。特别要避免不自量力和投机炒房。

房说君有话说，对当下的房市来说，只涨不跌的市场是不存在的，谁都想买在低点，人之常情，但现实是不一定的，我们必然要接受当下这样一个趋于饱和甚至是过剩的市场，因为对于合理的需求，任何时候都是不是累赘。本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：风风）