廊坊的“最严限购令”已经存在了五年多，这五年里环京市县区域很多楼盘房价下跌60%甚至更多。今年以来，环京市县的新房成交量再次大幅下滑。房价下跌加上成交量萎缩，将直接影响土地市场和地产行业，也使得许多三四线城市不得不“因城施策”。

住房是消费品，但同时也是投资标的。其中投资属性包含两方面，资产价值增值和收取租金，鉴于国内房地产市场较低的租售比，国内房地产市场的投资属性主要体现在资产增值方面。

住房的消费属性，也可以看作真实需求，分为刚性需求和改善型需求。其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求主要是由住房条件的提升所带来的，即来源于人均住房面积的提升和棚改带来的改善性需求。

2016年，北京楼市溢出效应导致环京成为备受瞩目的地区。大量购房者涌入环京市场，尤其是距离北京城区最近的廊坊市北三县。成交火热、价格暴涨最终引来多轮限购政策，并在2017年6月升至最严限购。这轮环京地产火热主要是投资炒作带来的，限购本身目的也是为了打击投机炒作。

房市的分化已经愈发明显，不同的城市需要不同的政策。小城市人口在流出、大城市人口净流入；一线城市地产市场的矛盾是需求不足，三四线城市地产市场的矛盾却是库存高企。

库存过高、新房成交萎靡、房价下滑过快、土地市场遇冷、人口明显流出，有这五个特征的城市都有动力放松房地产限制。

宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅库存去化周期更是突破30个月，另有六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州超过20个月。去化周期最低的上海，却不足6个月。

2021年人口净流出较多的城市有天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台，人口净流出均超过2万人，其中天津与哈尔滨净流出超10万人。

从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，大连、哈尔滨、郑州、武汉、昆明、兰州、包头、扬州、温州、安庆、泉州、九江、洛阳、平顶山、岳阳、湛江、桂林、北海、三亚、泸州、大理连续四个月及以上环比下跌，天津、襄阳、南充连续三个月环比下跌。其中大连、哈尔滨、郑州、兰州、包头、扬州、九江、北海、大理已经有9~11个月房价连续下行，中西部城市面临的房价下行压力显著大于其他区域。

我国的商品房建设只有二十多年的时间，虽然总量上的住房短缺当前已有所缓解，但是很难说现有住房情况已经满足了人们对于“美好生活的需要”。

我国只有不到30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。从这一角度来看，城市内部住房更新的空间以及人们对于居住条件改善的意愿或许都不算小。

我国城市化率水平仍有待提升。从国际经验来看，城市化率的S型曲线，增速放缓的拐点约在70%左右，而2021年末我国城镇化率水平64.7%，拐点尚有5个百分点左右的差距，按照每年1个百分点左右的提升幅度，我国城镇化率的提升还有五年左右的时间才面临显著放缓。

满足市场的真实需求，即刚需和改善型需求，是房地产市场数年调控之后的下一步棋。最近，许多地产公司爆雷、危机，都是为此前的激进、投机埋单。而能生存下来的公司，服务于满足真实需求，可以提升公司的市场份额。