上个月的二手房成交量，各方统计口径不一，目前来看，比较公允的数字是2.01万套，大致恢复至疫情前水平。

熟悉市场的朋友知道，月成交1万套是上海二手房的「行情荣枯线」；

而二手住宅成交量两万套以上，就是一个牛市的行情了。

现在我想跟大家多说一句，7月份2万套的成交量，很不一般。

因为上海楼市经历了2020年一波的小牛市之后，房价上涨不少，之前我们统计过，涨幅的中位数是35%，

价格上涨，各方面成本上浮（税费等），特别是对购买力的要求也完全不一样了。

也就是说，现在这个2万套的成交量，对于资金以及各方面的成本的要求，远超之前的2万套。

古美标杆的万源城，小三房的总价已经攀升到1100万了；

尤其是豪宅市场，很多挂牌价是明显偏离市场价的，一看就知道不是很着急要卖房。

也有一些房东是被某些中介忽悠瘸了，挂高价，签独家。

而这些房源往往给其他真正要卖的房东打了掩护。

所以，对于价格上浮不多，相对来讲性价比还不错的房源，会很快被去化，

而在上海楼市里，一直有一些“不算账”的买家。

这些人是来自全国各地的富人和精英。

一旦他们有了房票或户口，在短时间内集中看房后，这些人便会下定。

他们会在自己的总价段，选出当下最优、最适合自己的产品，然后立即上车，没有丝毫犹豫。

而在过去的几轮行情中，往往是这样的人，更容易买在大涨之前。

所以我们看到，大量的新落户的留学生，在家庭的支持下，上车优质改善房源，

上海楼市，你是不能往前看的，20年前的几千块一平，越看越难受。

而房子，又是边际定价很明显的产品。

一个小区上千套房源，它的价格是由最近成交的那几套决定的；

经过了这么多年的牛市教育，上海的房东一个比一个精。

当然，对于高品质的二手房，房东惜售也是事实。

我们之前跟大家说过一个观点，以后的上海，有钱也难买到好房。

一是急缺钱，企业或生意需要周转资金，这部分占少数。

所以优质板块的典型小区，真正能以核验价放出来的好房子，非常非常少。

而且作为国际大都市，上海的新晋富人企业主，只会越来越多，对好房的需求也会同步跟上；

悬而未出的房产税，也会利好置换链条的顶端，卖掉多套差房子，换一套好房子，动力强劲。

总的来说，在上海，好房是供不应求的，而且未来这种供需关系会越来越紧张。

这也是很多房东看好后市，信心高涨的一大原因。

在这个市场越久，我越有一种强烈的感受，未来是房子选择人，而不是人选择房子。

现在很重要的一点，二手市场的紧箍咒，三价取低政策，实质性松动了，这个我们早有预测。

要知道，三价取低是上海楼市这几年来最严厉的政策，比认房认贷还要狠。

去年政策刚出来的时候，评估价大概在市场价的4折到6.5折之间，举三个例子：

松江九亭的九城湖滨国际，2007年的次新房，当时市场价5.8万左右，三价取低价3.8万，打了65折。

万科新里程130平的三房，对明珠小学C校区，成交价是10万/㎡，涉税评估价在600万左右，4.6折。

这意味首房首贷的买家，大概需要6到7成首付；

如果是二套，买的是非普宅，需要8到8.5成首付。

面对这种情况，很多首付低的买房人直接躺平，不买了；

置换的也很无奈，因为手中的房子难卖出，换房的资金也难以到位。

我反复跟大家说过，房价的本质，是货币。

任何一个资产的价格上涨，本质上都是资金推动的。

所以三价取低放松，意味着整个上海楼市的杠杆率都变高，尤其是依赖信贷的刚需和改善房。

而影响面这么大的政策放松，必将带来价格的上涨，你是能从银行贷到更多的钱了，但你也要付出更多的买房成本。

比如说你是要置换，政策放松后你的房子涨了，但你看中的房子也涨了，而且因为你要买的房子价格更高，它的绝对涨幅更大，你反而吃亏了。

三价取低一放松，客户源就多了，需求量就上来了，房价肯定扛不住，涨5%-10%是很基本的操作。

对于后市，因为各类房源的购买力差距太大，以及上海楼市新增购买力的变化，仍将是一个两极分化的局面，

在经历了这么多年的牛市后，市场向上的惯性很强，向下的难度很大。