我们知道，当下的苏州楼市分化加剧，核心地段的高品质楼盘走出独立行情。园区奥体、新区狮山这些头部价值板块在今年又创造了“千人抢房”、“开盘即罄”、“排队签约”的现象级热销。

今年4月初，奥体万科玲珑源璟一期开盘仅4.3%的中签率。6月下旬，万科玲珑源璟二期开盘，当天所有房源被一抢而空，再现“千人陪跑”，以3.47%的中签率创下了史上新低。

6月底，新区狮山的狮子山澜庭（院）二期开盘，2181人抢244套房源，中签率低至11%，比一期还要低。三期还有约80套待领证，最后不足百套房源，摇号人数或将只增不减，预计三期中签率更低！

这些头部价值板块之所以能不受市场周期的影响走出独立行情，一方面是板块价值的赋能，园区奥体和新区狮山的板块配套资源高端且完善，放眼全苏州都是数一数二；另一方面则是明显的一二手倒挂，给到购房者“买到就是赚到”的心理预期，换句话来说，就是这些新房变成二手房后，溢价能力较高！

今天，分析师为粉丝盘点此前众人争抢的倒挂神盘在二手房市场的表现，供粉丝参考。

最后参加非人才摇号的购房者已经达到2625人，中签率低至6.24%。

比最后一批领证房源的备案均价高出2.2万元/㎡，目前正在出售的房源有27套，最近成交套数仅有2套。

从链家网上显示的近期成交房源来看，今年7月25日，中海上东区一套建面约143M²的小高层房源，以1015万的总价成交，单价达到70975元/㎡，刷新小区成交单价记录。

但是这条房源拥有一定的特殊性。从房源描述来看，这套房源房东进行过二次装修，花费近百万，而且有整个小区少有的横厅户型，据说横厅户型只有88套，短期内或将难有房源超过这个成交价。

说到唐宁府，每个苏州人都不陌生，它是苏州楼市颇具“传奇色彩”的一个楼盘。

作为当时湖东为数不多的新盘，唐宁府每次开盘都能引来“疯抢”和“围观”。2018年10月的一次加推，地下车库排满了购房者，现场颇为壮观。几天后的线上开盘，208套房源仅用了8秒就全部售罄。

2019年1月，唐宁府加推最后一批房源，共94套，皆为洋房产品，主力建筑面积段为143㎡、163㎡，户型为四房两厅两卫。备案均价36711元/㎡，总价554-738万。

不负购房者当初的预期，唐宁府在二手房市场上的成交价一直很坚挺。

不过，后来有不少中介表示这套成交单价之所以这么高是因为包含了车位和软装部分。

该房源去除车位部分后总价约1230万左右，再去掉60万软装后，房源最终总价约为1170万，那么实际成交单价约7.1万/㎡。

究其原因，主要是由于7月底锦麟铂悦府开盘，而一部分没有抢到的锦麟铂悦府高端购买力，转移到园区的高品质楼盘上了。

而唐宁府就是高端品质盘的标杆代表，从地段到产品，唐宁府都足以吸引这部分的购买力在此释放。

这是市场选择的结果。

今年4月，唐宁府建面约164㎡的房源，成交总价为1340万，单价达到了81783元/㎡，成功刷新小区成交单价天花板。

据链家网显示，8月唐宁府的挂牌均价为72152元/㎡，近90天内成交了10套，目前有挂牌量有79套。

从链家网成交房源列表页来看，7月成交的两套建面约143㎡的房源，单价都在7万元/㎡以上。

唐宁府当下的挂牌价相较曾经的备案均价，在三年之间上涨近3万元/㎡！

我们知道，仁恒的品牌和品质在苏州楼市中是有口皆碑的。

2019年，仁恒公园世纪推出最后48套房源，户型建筑面积约150-186㎡，三房及四房设计，限价原因，备案均价仍在3.5万元/㎡左右，总价约505-674万元。认筹需要冻结资金300万，共有479组客户参与摇号，认筹比几近 10：1。

当下的仁恒公园世纪在二手房市场的挂牌价在5.5万元/㎡，目前有88套房源挂牌，近90天成交了12套。

从近期成交房源列表页上来看，我们发现建面约140㎡以上的大户型成交均价要明显高于建面约100㎡左右的。

而建面约170㎡以上的大平层产品成交单价更是达到5.6万元/㎡以上。可见，疫情时代，像大平层、别墅这类的优质资产成为城市层峰人士增值保值的优质选择。

相较于中海上东区、仁恒公园世纪、唐宁府的火热，不少倒挂盘的近况却很一般，比如说甪直的南山维拉。

限价原因，南山维拉在2019年几次开盘之时，备案均价在15000元/㎡左右，和周边二手房挂牌价倒挂约8000元/㎡，大批购房者彻夜不眠排队认筹，现场人山人海，震惊了整个苏州楼市。

根据链家网数据显示，南山维拉目前的二手房均价为20825元/㎡，比最后一次备案价高了近6000元/㎡。

我们看到，目前南山维拉的挂牌量非常高，达到了284套，但是成交量却很一般，近90天内才成交了11套。

从近期成交房源的单价来看，7月成交的两套单价均未超过2万元/㎡，比周边的阳光城丽景湾要低。

这个曾经被誉为园区刚需“最后的福音”的楼盘，3年多涨了约5000元/㎡，相较园区的倒挂盘来说，倒挂有限，算上房贷成本、维护成本等，对于不少购房者来说，有可能不赚反亏。

类似情况的还有天地源拾锦香都、太湖汇景等，虽然当下的二手房挂牌价相较新房时期有所上涨，但是成交量却很一般，呈现有价无市的局面。

同样的疯抢的倒挂神盘，如今有的楼盘二手房挂牌价格已经翻了倍，有的涨幅有限，甚至有价无市，为何差距如此之大呢？

不难看出，经过2-3年时间，那些曾经震惊苏州楼市的倒挂神盘，除了主城核心地段的高端品质盘到了二手房市场产生较大的溢价外，其他非核心板块的楼盘，在投资浪潮褪去、房产回归居住属性后，升值预期大打折扣。

总的来说，倒挂盘的确能让购房者享受一波资产增值，但并非闭眼就能买。从以上这些例子来看，远郊板块的倒挂盘即使价格很便宜，也要慎重。特别是随着苏州楼市的进一步分化，远郊板块的房源比较难上涨，也比较容易难卖。