小翼整理了近期大家最关心的问题

瑞祥壹号个别区域绿化和效果图不符，绿化差。围墙低，只有路边一段是大理石，其它都是涂料，如何解决？

瑞祥壹号沙盘效果与准备验收的效果完全不符，请问开发商的沙盘可随意美化而不用与备案图纸相符？沙盘摆放需住建审批吗？瑞祥壹号监管资金足够吗？工程进度非常慢，是否存在资金不足或挪用监管资金的情况？

您好，根据我局定期开展的商品房项目预售资金监管穿透式检查结果，该项目资金监管情况符合《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定要求。另外，沙盘效果不作为验收依据无需向我局备案，作为宣传材料属市监管理。

瑞祥壹号即将交付，存在大量问题：1、房间内装瓷砖全部敲掉，尚未铺设；2、架空层毛胚状态，未开始装修，沟通近一个月，未出最终效果图；3、地下停车场长期潮湿，在这样的酷暑天气，潮湿漏水，积水没过半脚 ，惨不忍睹；4、地下入户厅毛坯状态，未见装修，沟通近一个月，未出最终效果图；5、电梯厅简陋；6、占用通道做车位出售；7、虚假宣传，小区绿化和宣传差异太大，存在虚假，绿化堪比十年前联建房，毫无美感用材粗劣、几乎无绿化无休闲场地；8、小区公区地面瓷砖质量粗劣；9、开发商存在欺瞒销售，5号楼、13号楼中间套强弱电井设在家门口，出入困难有碍观瞻使用，销售时未做公示，销售代表未告知业主，协商无果不上报无作为；10、二楼未做防溢管；11、围墙劣质，拉电线铁丝网，把宣传的高端楼盘打造成监狱一样；12、133和139户型飘窗上梁和样板房不符。以上问题，该如何解决？

您好，您的问题收悉，经我局质监站调查核实，现答复如下：

1．关于房间内装瓷砖全部敲掉尚未铺设问题：因在检查过程中发现局部瓷砖存在空鼓现象，现施工单位正在整改返修中。3．关于地下停车场长期潮湿问题：地下室积水为清洗导致的积水，此外梅雨季节返潮现象明显。目前积水已清理，地下室返潮现象已经要求房开公司进行除湿处理，已无严重积水情况；地下室局部渗漏问题，施工单位也已进行全面排查并修复完毕。7．小区绿化基本上按图施工，个别未按图施工区域，已要求施工单位整改。8.小区地面铺装厚度设计图纸上为18MM，现场厚度和图纸相符。10．关于二楼未做防溢管问题：经查阅设计图纸，现场排水管道做法符合设计要求。11．小区围墙按图施工，围墙上方设置铁丝为周界报警系统；12．关于133、139户型飘窗上梁与样板房不符问题：经查阅设计图纸，施工单位是按图施工。2、4、5点因该项目属于在建工程，我局要求施工单位严格按照施工图纸进行施工。另外，6、9点不属我局职能。

针对目前频繁出现的开发商暴雷现象，我想请问作为监管部门如何保障未完工期房不出现烂尾现象，怎么保障监管账户上的钱不被挪用。信心比黄金重要，监管部门能否采取有效措施，给广大购房者信心，让购房者能安心，谢谢。

您好，针对您提到的如何保障未完工期房不出现烂尾现象的问题，没有统一的标准答案，结合我局商品房项目预售资金监管的工作经验，提供如下内容参考：

关于开发商暴雷现象和商品房项目烂尾现象的原因：一是我国商品房预售制度存在缺陷。主要是商品房预售许可的法定条件过低。我国商品房预售制度的本质是依靠开发商和购房人共同集资来建设商品房，《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件是“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。开发商只需投入25%的工程建设资金，就能获得预售权。假如开发商自身资金实力不足，一旦出现销售不佳的情况，后续工程建设资金来源就无法保证，工程施工进度和竣工交付日期也难以能得到保障。二是商品房预售资金监管制度不完善。商品房预售资金监管是商品房预售制度的保障手段之一，但措施力度仍有不足。以浙江省《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》为例，自实施以来， “烂尾楼”现象明显减少，但仍时有发生。主要原因如下：1、资金监管方式不完善。目前资金监管的普遍做法是先由开发商、工程监理单位、监管银行三方签订资金监管协议，监管银行按协议约定义务来监管。由开发商来选择监管银行的做法存在弊端，开发商与银行往往存在利益关系，一些监管银行碍于面子和利益，难以完全落实资金监管责任和规范要求。2、资金监管范围缩水。《办法》规定“监管项目工程预算清册总额不低于130％的预售资金按预售资金监管协议方式监管”，相比《房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定要求，资金监管范围明显缩小，在尚未保证商品房项目能顺利交房的前提下，这项规定无疑会给房开企业截留、挪用商品房预售资金留下空间，也给监管银行回避监管责任留下余地。3、资金监管周期过短。按照《办法》的规定，商品房预售资金监管周期从办理预售许可时开始，在项目竣工验收合格后，开发商就可以申请撤销资金监管，转走监管账户上全部资金。导致后续的退房款、未付工程款、未缴税款、房屋质量保修金、返修费用等没有资金保障。

目前，出现暴雷的开发商在我市的商品房项目，都未出现因为资金不足导致项目烂尾的现象。可以说，我局所采取的多项针对性措施，在防范商品房项目出现烂尾现象，取得明显的成效。我局在防范商品房项目出现烂尾现象的针对性措施主要有：1、事先采取合规性约谈。我局在商品房预售项目管理方面进行工作创新，推出了“商品房预售项目责任单位合规性约谈”的新举措。在商品房项目办理预售许可之前，召集房开企业主要负责人、财务负责人、销售负责人及资金监管银行、施工单位、工程监理单位、按揭放贷银行业务负责人集中进行一次合规性约谈，约谈内容包括商品房预售许可、信息公开、资金监管、广告宣传、销售流程、价格规范、合同备案、工程质量、全装修管理等全方位的法规、政策要求，在约谈完成时由相关责任单位共同承诺合法合规执行法规和政策。2、采用“先存款后签约”的做法。开发商在合同网签之前向我局提供购房款（或首付款）存入监管账户的凭证（监管银行出具的证明或购房人的购房款转账结果截屏等）之后，我局再向开发商派发合同号，由开发商与购房人进行合同网签。这种做法有效制止了个别开发商截留、挪用购房款的问题。3、定期开展资金穿透式排查工作。开发商每月定期向我局提供上月的资金监管账户清单，我局结合工程进度和资金状况进行分析，如发现问题就立即约谈开发商和监管银行进行整改，这种做法有效制止了个别监管银行违规拨付资金的问题。

需要补充说明的是，做好资金监管工作对一些销售较好的项目有明显作用，但无法完全避免个别房开资金实力不足、商品房销售不佳的项目出现烂尾。如果要完全杜绝商品房项目烂尾，需要取消商品房预售制度，实施商品房现售制度。

你好，之前我们在瑞安恒大买了套房子，后来退房了，现在过去了两年，退房款还没收到，该如何解决？

德信诚园2、3号楼都是6层，建筑高度17.6M，多层建筑，维修基金是按50元/M²收取吗，是什么时候缴费的？

您好，德信诚园小区已于2022年6月29日向我市物业维修资金专用账户缴存专项维修资金，其中2、3#楼的维修资金收取标准是50元/M²。

新力琥珀园已经延期三次了！当初开发商答应的8月15日交房时间要到了，目前看来很多地方和水电这些都没完工，能不能让开发商给个确定的交房时间？

您好，您的问题收悉。因新力集团经济原因，琥珀园项目工程进度缓慢，导致合同约定的交房时间逾期。

商品房交付属于房开企业与购房人在《商品房买卖合同》约定的民事法律行为，合同明确约定了交房时间，也约定了逾期交房的违约责任和解决方式，同时还约定了商品房需要达到的交付条件。合同约定的合法权利和义务都受法律保护，房开企业未能按照合同约定的交房时间来交房，属于合同违约行为，购房人有权依照合同约定主张索赔的权利，但也应通过合同约定的解决途径和方式来解决问题。

因为合同约定了交付条件，在尚未达到相关交付条件之前，若进行交房不符合合同约定。自去年11月以来，我局和经济开发区管委会已多次约谈房开企业、施工单位负责人，督促其倒排后续工程计划，加快后续工程建设进度，争取尽快达到交房条件。目前，该项目工程已完工，已进入验收阶段。具体交房的时间应以房开企业告知业主收房的通知为准。