可以很肯定地说，天府新区打造到如今这般程度，不可能不发展，也不可能“凉”。

作为购房者，真正要探讨的是，天府新区是不是已经进入到了一个低预期发展的阶段？

近两年只要稍微了解成都发展，都必须承认一个不争的事实，就是从2020年为分界线，天府新区的发展整体放缓，并且这个趋势在持续，但房价预期依然较高。

这也是直接导致，如今这么多人说新区“凉”的原因。

所以天府新区楼市真正的问题，是购房者高预期买入却要面临低预期发展的尴尬问题。

早期部分人，对天府新区的预期太高，大肆宣传新区规划，这里明年会有大型商业，那里三年内就有大批高端产业入驻，随着时间推移，不少原有的规划没有按时按质兑现。

很多人总是喜欢把规划当成必然，忽略了规划是动态的而非静态的。

不同时期，由于城市不同的发展需要，规划也会相应调整， 天府新区的确经历过早期的快速崛起，但以目前的情况看，起码在未来几年，成都大概率是从外到内，从南向东！

目前成都的发展方向开始由外到内做提升，资源投入开始由南向东做倾斜！

由外向内：成都已经不再继续“摊大饼”的发展模式，所以肉眼可见，新区快速扩张放缓，这两年老城开始加速改造以及产业升级，拆改力度变大，产业提升变快。

由南向东：在由外向内扩张本就已经变缓的基础上，产业和配套资源又逐步地开始投入到东部新区，在资源有限的情况下，两个新区的资源竞争只能是此消彼长，做不到新区和老区一样的取长补短。

（以前的文章都写过具体相关内容，这里就不多写，有兴趣的可以自己翻回去看！）

一直看我文章的老读者，应该会发现，这两年我的文章，主旋律在不断告诉大家，成都由南向东，由外到内，二手房注重楼龄，不推荐老小区，买房区域选择核心城区＞近郊＞远郊＞不限购，主推高新区和成华区。

这些推荐没有利益关系，只是根据我了解到的情况和多年以来的经验，对市场做出的大概率分析，我也有判断失误的时候，但大方向基本上很少出错。

在2020年天府新区楼市大热，五城区热度衰减的时候，我开始提示新区的风险，也提出五城区的不可替代，要知道那个时候主流声音，还是鼓吹天新未来多么强势，五城区要衰败。

观点自始至终没有变过，因为和主流声音不同，所以一直被质疑，而事实却在朝着我观点的方向发展。

盲目：购房者不可能完全掌握市场各方面的信息，也无法判断楼市变化的趋势，因而其决策会带有一定的盲目性，当某些区域房子有利可图时，往往一哄而上，反之则一哄而退。

滞后：购房者为追求市场上的收益高的房产时，投资的需求远大于居住的需求，实际需求可能已经达到饱和点但价格却在不断攀高，只是到了滞销引起价格下跌后，才恍然大悟。

以目前天府新区的情况看，发展变缓，目前没成熟的区域成熟周期拉长，购房者预期会逐步降低，配合上未来几年二手房集中出货。除了靠近高新区的板块，刚需次新楼盘二手房流动性可能还不错以外，总价稍微贵一点的盘，只有好自为之，慢慢做时间的朋友！