110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积，什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是您的套内建筑面积。而大家分摊的面积则属于业主共同所有的，并非专有，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等等，这些就属于公摊面积。

看起来很简单，但是在现实生活中，公摊部分，公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。而且，这种现象在很多很多的小区都是司空见惯的。

咱们购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人是很难分辨真假的。对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实下。开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出咱们要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

建筑面积比套内建筑面积要大，从宣传的角度上讲，面积更大的建筑面积显然更具有竞争力，而且销售的时候，单价也比套内建筑面积的单价要小，显然也更具诱惑力。另外，需要特别注意一些开发商很会利用两者的差异虚假宣传、欺诈销售。这个热点新闻就是典型的例子。

每年到年底，有时候会看到极其个别的小区会发“公共收入”红利。因为这种事情太少太少了，所以会被当做新闻去报道。实际上，每个小区都有公共部分、公摊面积，而这些部分可能会被开发商或物业公司“偷走”，成为他们谋取后期收益的重要工具。我曾遇到一些小区，公共收入每年甚至高达数千万。

首先，必须先确定哪些部位是公摊和公共部分。比如对公摊的界定最常见的方法就是通过面积实测报告去核实。在面积实测报告上，清楚地记载了哪些部位属于公摊，被哪些房屋分摊了。其次，在核实后，可以视情况通过民事诉讼或违法查处的方式，请求相关部门进行调查处理。

但是这种维权往往有一定的难度。比如：1、组织难度大。公摊往往属于很多业主，而将很多业主组织起来，如果没有很专业的人进行指导，如果没有强有力的业主代表，往往会半途而废。第二，术业有专攻，很多业主往往对公摊不是很懂，有时候可能能发现了一部分属于公摊被开发商卖掉。再比如很多业主恐怕并不能全面掌握小区的公摊信息，甚至看着开发商在销售公摊谋利却不知道。

公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分，对公共部分充分公示，充分地公开透明，侵占公摊公共的问题势必大大减少。