进入2022年以来，楼市政策暖风频吹，从最开始的发放购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率到最近一段时间的放松限售、解除限购等等。很明显，不仅楼市松绑政策慢慢变多了，而且松绑力度也在不断加码。可令人意外的是，当下楼市的回暖速度却并不尽如人意。

根据中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，商品房销售面积仅为7.8亿平方米，同比下降23.1%。7月份，商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降28.9%，单月降幅较6月份扩大了10.6个百分点，其中，2022年1~7月份的住宅销售面积为6.6亿平方米，同比下降27.1%。除此之外，2022年1~7月份的商品房销售额也仅有7.6万亿元，同比下降28.8%，7月份，商品房销售额约1万亿元，同比下降28.2%，单月降幅较6月份扩大了7.4个百分点，其中，2022年1~7月份的住宅销售额为6.6万亿元，同比下降31.4%。

为什么会这样？逻辑其实很简单，总结来说，现如今楼市的基本面已经不足以支撑房价的继续增长了。一方面，住房总量供大于求、空置房随处可见；另一方面，城镇化日渐趋缓、城镇居民住房拥有率近乎饱和、人口老龄化不断加剧，住房需求大幅减少。更重要的是，目前楼市又释放了2个“坏消息”，8月起或再次迎来“降价潮”，买不买房都要留意。

坏消息一：2022年6月29日，央行发布《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》，该报告显示：未来3个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创2016年三季度以来的新低。

这则消息说明了什么？很明显，说明了购房者置业信心不足的问题。为什么会如此？一方面，口罩事件仍未彻底根除，收入受影响不可避免，而另一方面，最近一年多以来，房企暴雷时有发生，楼盘停工更是频频出现，凡此种种，均对购房者的置业信心产生了一定的负面影响。更值得一提是的，国家统计局的数据显示，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回2年前。其中，不仅包括牡丹江、安庆、北海这样的三、四、五线小城市，还包括济南、武汉、青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、天津、南昌、石家庄、贵阳等省会城市以及国家中心城市。

在这样的楼市背景下，试问，如何提振购房者的置业信心？购房者一旦失去了置业信心，住房需求还能有多少？没有了住房需求，房价岂能不跌？答案显而易见。

坏消息二：公开数据显示，2022年一季度，房企境内外融资累计约1733亿元，同比下降了43%，降幅同比扩大了20个百分点。更重要的是，业内统计，2022年房地产企业到期债务高达9291亿元，其中，民营房企到期债务约5473亿元，占比一半还要多。

不可否认的是，高额的债务让不少房企的资金链不断承压，房企的信用风险不断增加，由于当前的房地产行业风险尚未出清，所以，很多债权人的信心愈发不足，市场预期持续走低。

对房企来说，如何才能更好地抵御行业风险？理论上来说，主要有3种方式，分别是融资、处置资产以及加快销售回款。目前来看，在“三道红线”的压力下，融资的道路很难走通，也就是说，房企想要更好地抵御风险，只能靠处置资产和加快销售回款这两种方式，而且，在这两种方式之间，加快销售回款是难度最低的，说白了，也就是“以价换量”。更重要的是，2023年6月底，房企“三道红线”的考核日期就要截止了，届时，如果房企实现不了降档达标，以后也就基本告别房地产开发这个行业了，影响还是非常大的。

在这样的背景下，笔者认为，未来3年内，房企的“以价换量”都会成为销售常态，特别是2022年下半年，楼市政策暖风频吹，各房企岂能不趁此良机，加速销售回款？

因此，8月或迎来“降价潮”并非空穴来风，而是有理有据的。对此，你怎么看？