『 “近年来，在“房住不炒”“租购并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系，业内简称为“纳保”。对于广大长租公寓运营商，尤其是非国企 /央企背景的民营市场化长租公寓运营商来说，既想“纳保”，又怕算不过来账 ，所以如何正确看待“保租房”和“市场化”之间的竞争和协作？如何处理好二者之间的关系？如何借“保租房”东风， 实现企业盈利可持续？这是我们需要深入思考的问题。』

扩大“保租房”供给，已经成为今年，以及整个“十四五”期间，各地非常重要的任务，在此任务推动下，今年以来，“保租房”试点40城建设提速，供给增量迅速扩充，供给速度的提升，除了新建和改建之外，对市场已有存量长租房，尤其是整栋长租项目和长租社区的“纳保”“筹集”，也是加快“保租房”供给的重要因素。据ICCRA数据统计，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地“保租房”，规模合计为62019套（间）。“纳保”的企业，当然以国资背景企业为主，但是，我们看到也有一些市场化民企的一些项目获得了“纳保”资格，包括旭辉瓴寓、安歆、柚米寓等，这给还在门口观望的其他长租房运营商做出了示范。

对于要不要积极参与到“保租房”项目中来的这个问题，我认为答案是肯定的，只要条件允许，长租房运营商，尤其是民企运营商，应该把握机会，积极参与，力争拿到“保租房”的船票，借“保租房”东风，实现企业盈利可持续。

第一，算过来账的前提下，赶紧上车，能纳尽纳。“纳保”对于运营商来说，一方面，能够拿到很多政策、税收优惠、政府背书带来的稳定客源，有利于提高出租率，但同时另一方面，也要接受房租限价、涨幅限价等政策，最终价格的受限，有可能把税收和政策的优惠红利全部对冲掉，项目最终只能是微利甚至不挣钱，这就需要运营商对每个项目的“纳保”做财务测算，只要不亏钱，那我建议赶紧上车，把能“纳保”的项目尽快对接主管部门，拿到“保租房”船票。

第二，除了“纳保”，要做“保租房+”。“保租房”既然是保障性质的，那他就不可能是一个高利润产业，你要接受“保租房”的长期微利，甚至“零利润”，但你也要看到如果能够拿到“保租房”船票，就有更多的机会为企业发展打开更广阔的政府资源、合作资源、项目资源和多元的挣钱机会。所以算账不能只看经济账，还要看得更长远，进入到了保租房运营体系，你的运营管理系统、运营经验、运营团队等等，就都有了更高的概率成为各地市保租房项目的优先采购对象，你也就有机会从运营管理系统输出、品牌输出、运营管理团队输出、项目设计输出等等不同角度参与到全国各地市的保租房体系中去，获得更多的挣钱机会，分享“保租房”发展红利。

第三，以参与“保租房”为基石，积极开拓市场化长租项目。“纳保”并不意味着放弃“市场化”，反而要以“保租房”为基石，为品牌背书，利用“保租房”运营期间形成的良好的政府关系、市场关系、媒体关系、客户资源关系等，积极拓展市场化长租房项目，并和自己运营的“保租房”项目形成定位差异、客群差异、服务差异、价格差异等，让“保租房”和“市场化长租房”互相促进，共同发展，从而增加企业营收，提高企业利润。

所以，我建议长租房运营商，尤其是民企运营商，要以更积极的态度争取参与到“保租房”体系中去，拿到“船票”，为企业发展赢得更多的机会。

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

ICCRA统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的8.4%；青年公寓和宿舍型公寓的纳保比例分别为5.1%和3.1%。