开发商的生存形态有很多,房地产开发是随着改革开放而萌生,随着经济规模的高速扩张而兴盛。
每一家开发商都有独特的生存方式,也有着独特的赢利模式。在房地产行业的初期,大家都基于产品溢价的模式,通过产品的性价比和舒适性提升产品本身的价值获取利润。
而第二的阶段是基于土地溢价的方式,因为土地是不可再生的资源,拿到土地不开发而是依靠周边配套的完善和M2扩张带来的土地增值获取利润,这个阶段产品并不是重点重心在于土地。
当然这两种形式并没有脱离房产与土地的本质,依靠的还是房地产本地来进行经营的。而随着经济规模的高速增长,房地产的发力端摆脱了行业的本身近似于金融,而开发本身的利润也进入了微利时代,那么高周转和过程赢利就成为了主流,这种开发模式已经盛行。
我们把国内的城市分为一二三四五线城市,很多开发商的发迹并不是在一二线城市,高规模、高周转的开发模式在一二线城市受到的制约非常大。
而过去的十年我们纵观整个市场,三四线城市甚至是县城却是遍地开花,处处大搞建设,例如碧桂园、小中梁之类的企业,都是下沉重心。三四线城市购买力低,房价便宜那么他们是如何做大规模或是实现赢利的呢?
首先是地货比问题,土地既是原材料又是成本,土地是开发的基础,一线城市、超大城市、城市中心的土地从万元到几万元不等,这种高价的土地已经完全覆盖掉了建设成本,房地产开发建设成本的上涨相对是非常缓慢的每平米成本四五千就可以做的不错,土地占总货值的比例,就是地货比问题。
地货比越高相对首期投入资金也就越大,达到现金流回正的难度和投资替代的难度也就越大,相对风险是很高的。而下沉三线以下城市,土地成本占货值并不大,同样的资金规模可以同时投入的项目也就越多,开发规模也就越大。
其一是转嫁风险给建设总包单位,主要成本是建设那么实质上建设单位成为了主要的资金分担方,开发商一般都会绑定一些关系较好的建设总包单位,而总包单位会以垫款的形式施工,施工垫款的潜规则会达到出地面正负零达到获取销售许可证的条件,从这个角度出发只要开发商缴纳了土地款,地货比的风险就转嫁给了施工单位,高周转开发也就是只要这个项目现金流回正就立刻抽出原始投资款,替代投资率周转速度非常快,投资无限的放大,从规模上产生了金融利润。
所以很多此类开发商都强调销售取证速度和现金流回正的速度,毕竟下车三四线城市也是有红利周期的。
而另一种模式是过程赢利,这是个穷庙富方丈的理论,开发商的从获取土地到建设完成和而后的税务结算的开发过程中获利是很低的,即便你获取了高额的利润,那么土地增值税和企业所得税也会制约利润。
其实在开发过程中建设总包单位的获利和税费之间的关系比单纯开发利润要高出许多,所以地货比由起到了载体的作用。
开发商的主要成本来源于土地和建安,土地成本低于建设成本的时候,那么建设获利就会成为可观的收入。
对于总包建设单位发生的工程费用属于甲方和总包的结算项,建筑施工是由成本定额来做为标准的,一般在定额范围内的报价都属于正常,只要合法纳税都是可以专项抵扣成本和增值税费的。
另外还有建筑增项等问题可以进一步扩大建设成本。很多开发商是建筑企业的转型而形成的,另有很多开发商都有自己的建设单位甚至是材料供应企业。
开发商赢利依靠的是建筑公司,而开发项目很多都是处于亏损状态的,土地增值税和企业所得税对利润的影响就会降到最低,开发企业自持总包、主材甚至是监理企业的不在少数,规模扩充起来,资金的投放替换率只要合理,过程赢利简单粗暴的模式才可以发挥最大效能。
下沉三四线城市的开发商正是获得了城镇化发展的政策助力,一些城市急于城镇化的变革,那么也有着村民变市民的市场环境,同时助力了这种地货比的赢利模式。
但经济规模发展已经进入尾声,高质量发展模式下,因这种模式暴雷的开发商也成了常态,高周转模式也必将成为历史。