贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》，贝壳说报告是基于贝壳平台交易数据，再结合5万经纪人的实地调研，最终得出的结果。

报告本身没什么问题，根据数据外加一线调研，金融行业的报告都是这么来的。

而且这都算比较靠谱的了，一般金融机构的报告直接就是根据各个官方平台的数据来算，数据怎么来的金融机构也不一定了解。实地调研更是没有的，毕竟这玩意儿成本太高。

当年浑水做空瑞幸，所有的数据来源都是一线调研，其他公司数据一概不用。一个报告，直接把瑞幸差点干倒闭。

让我们来看看报告，就知道问题在哪了。

然后舆论炸锅了，“南昌每五套房就有一套空置”直接被顶上了热搜。

网民说贝壳的报告不真实，说根据自身经验空置率绝对更高。他们说贝壳门店在市中心才有，所以无法统计城市边缘的数据，数据失真。

巧合的是，有些专家也说贝壳的报告不真实，觉得贝壳统计不全面，数据太片面，空置率绝对没有那么高。

于是在一片反对声中，贝壳撤回了那篇报告，还顺便给大家道了个歉。

调查是5万名一线员工写的，一共28个城市，平均一个城市1785个调研人员统计。一个调研人员就统计自己管辖的那个片区，不知道一个城市1785份问卷数据够不够全面。

要说不全面吧，也是有道理的，毕竟也不是每家每户都去你贝壳那边登记。

但要说不全面吧，也有点冤枉人家。

作为对比，浑水动员了92名全职员工和1418名兼职员工，在981个门店日进行监控和记录门店客流量，覆盖100%的营业时间。门店的选择是基于城市和地点类型的分布，与瑞幸直接经营的门店组合是一样的。

可以看到浑水的调研更加“不全面”，才92名全职员工和1418名兼职员工，跟贝壳的5万名一线员工比差远了。

但就是这样一篇“不全面”的报告，揭开了瑞幸造假的面纱，整个华尔街都觉得这个报告可靠，大家都争先涌入抛售瑞幸。

第二点，房屋是以连续三个月没人住为标准来判定为空置的。

显然有些专家对此标准很不满意，可能他们觉得才连续三个月没人住是不足以判断为空置的。

三个月没人住而已嘛，可能就是房屋主人出去度假了呢，也许三个月的假期在专家眼里很常见吧。

于是，在一片骂声中，贝壳成为了背锅侠，做了一件吃力不讨好的事情。

如果我们理性分析，会发现双方的判断都有合理的地方。

从贝壳角度来讲，做这件事花了巨大人力物力，绝不仅仅是单纯用EXCEL数据花一个下午就算出来那么简单。5万从业者也基本覆盖了上述城市所有核心区域，非核心区域空置率应该更高才对。

从专家角度来讲，也是有道理的。你也没有所有房屋的数据，凭什么就来污蔑？而且本身中国就没有制定房屋空置标准，你贝壳这个标准也没有法律依据。

贝壳就是靠租房为生的，一个租房中介为什么透露现在空置率高的事实，是觉得现在租金太高了，替年轻人打抱不平吗？

如果租金降了，那贝壳的收入也会跟着一起降，这赔本买卖你也做？

我百思不得其解，不明白贝壳这么做的目的是什么。

可能他觉得它给的空置率算低的，这算是唱多租房市场吧。

2018年西南财经大学也出过类似的报告，他们公布的全国城镇地区住房平均空置率超过21%的，二三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，且商品房空置率高达26.6%。

贝壳可能觉得跟西南财经大学相比，自己空置率算很低了。

这件事也算是落下了帷幕，以贝壳的道歉而告终。

但是这件事的影响远远没有结束，中国的房子确实太多了，未来怎么处理这些房子必将成为一项难题。

我在之前的文章《北大院长称中国房子还不够多，专家还是“砖家”》中就详细说明过中国住房数量的情况。

2020年中国城市、乡村家庭户人均住房建筑面积分别为36.52平方米、46.8平方米，城市人均住宅面积远小于乡村。一线城市人均住宅面积就更少了，北上广深分别为33.4、30.6、34.6、24平方米。

我没有贝壳的人力财力进行调研，我只能根据已有的数据，再根据自身的判断，得出结论：

二三线城市分化严重，省会城市以及沿海有自己产业集群的城市房子是不够多的，这里有个重要指标是看人口流入。

感兴趣的小伙伴可以看我之前的文章《北大院长称中国房子还不够多，专家还是“砖家”》，里面有推理过程。

总体而言，中国的房子早已不再是稀缺品。我们作为基建狂魔，造了全球最长的高铁，最多的桥梁，最长的高速公路等等。

当然，也有全球最多的房子。

即使是人均住房面积，中国也不差，跟英法德等西方发达国家差不多。

现在要买房的人需要注意了，中国已经不再是所有房子普涨的黄金年代了。有些地方会涨，有些地方会跌。

而且，在这个稍不注意就烂尾的时代，买房人是真的太难了。