最近一周陆续有好几个市场平台公布了深圳房产的价格数据。

这次公布的一系列数据中，我首先关注到的是整个深圳、同时也是全国经济最强区南山的房价。

首先，根据乐有家的数据，会发现，南山近一年报价接近指导价的房源越来越多。

报价高于指导价20%的房源，从一年前的83.6%下降到了如今的63.3%；

而在我搜寻南山房价数据的时候，发现南山降价的房源真不少。

最夸张的是后海片区的小区观海台，南二外海德学区房，去年价格最高的时候82平户型成交1940万，如今的挂牌价跌到了1258万。

自从指导价政策出现以后，南山一直都是二手房降价的大户，但具体跌了多少，很多人包括我，其实根本说不清楚。

既然上一周写了龙华和龙岗的降价情况，这一周咱们来重点看看南山的二手房具体跌了多少。

我根据我整理的信息，分不同区域给大家说一下南山部分降价成交的房源。

同户型上个月的成交价1350万，降价了350万。

后海和深圳湾的房子，虽然不都是豪宅产品，但基本上都是豪宅价格，总价分分钟1500万以上，豪宅价格的楼盘一旦降价，那自然也是大几百万上下的往下跌。

但有意思的现象是，后海、深圳湾片区的偏小户型业主降价成交比较多，大户型的业主报价反而没什么降价成交的案例。

一是因为片区均价高，大户型的房子总价都在2000万以上，能有这个购买力的是少数。

二是在这个地段买大户型的都是有钱人，基本不缺现成的资金，也更愿意持有优质资产，很少会降价卖。

上面提到的楼盘，基本上都是西丽过去3-5年涨幅最大的二手楼盘，价格泡沫一直比较大。

宝能城和博林天瑞是大学城片区的标杆楼盘，最高的时候业主报价是在15-17万/㎡，

天悦湾花园和鼎胜金域世家是留仙洞片区核心的次新盘，最高峰报价13-14万/㎡。

这一批楼盘如今的跌幅基本可以对应前两年的涨幅，这说明西丽最近两年的涨幅基本上都是市场行情的溢价，没有多少价值支撑。

当然，除了少数降价盘之外，现在这些次新盘业主报价普遍还是偏高，西丽毕竟有产业和科教概念，整体界面也比较好，多数业主的底气还是很足的

最近的成交是一套230平的大户型，成交价2300万，单价只有10万/㎡。

前海过去两年的涨幅就算是在涨幅最夸张的南山，都是数一数二的板块。个别楼盘30%-40%的涨幅是家常便饭。

前海的二手房是南山比较早就开始降价的板块。

去年指导价政策刚出炉的几个月，前海上述这几个楼盘就因为传出被深房里炒作控价而率先遭到打压。

所以现阶段我认为前海的二手只是一个短暂的回调，长期价值依然可以看好。

南山中心区的房子很多，单价相对便宜，同时也是南山近指导价卖房最多的片区，多数出现在中介朋友圈的南山指导价房源，不是南山中心就是南油片区。

但是从成交数量上看，南山中心片区的二手楼盘成交量都不大。

大冲科技园的代表楼盘是华润城，从实际成交价格看，华润城的跌幅其实也不小。一期和三期的同户型成交价都跌了300万左右。

但是，成交房源之外，华润城其他房源的价格变动不大，绝大多数房源的挂牌价还是居高不，该挂高价一点不含糊，降价买的反而成为了少数的奇葩。

看来，科技园这边的业主和后海、深圳湾这一片的业主心态都比较像，天不塌下来不降价。

最近南山的前海宸湾推出的几套特价房降价幅度很大，接下来可能还会有新盘效仿。

这些板块的次新盘前几年炒作氛围太浓，价格虚高，这一轮冷周期都遭受到来市场的毒打。

在跌幅的区域内，南山是西部代表，而前海、西丽是南山的代表。

和我之前写过的龙华相比，南山多数业主信心比较坚挺甚至是高调。

像华侨城、安托山那一片、包括蛇口、深圳湾，这些板块多数是豪宅产品，豪宅产品基本上不受市场影响，降价房源很多是法拍房。

实际业主自持的房源，要不不卖、要不就是挂着盘“观赏”。

南山一直都不是深圳二手房的成交大户，现在行情变冷，买家更加不愿意接盘价格奇高的南山二手房。

在中介朋友圈内，我甚至能看到福田中介发的成交喜报，但南山的呢，无影无踪。

想入场南山的买家，不是跑去买新房，就是选择观望，二手房价格除非真的很笋，否则很难吸引成交。

现阶段深圳的新房价格陆续有各种骚操作降价，二手房和新房一比，就显得没那么香了。

从现实角度来看，除非是非常有价值的板块如前海，否则我们还是坚持推荐大家买南山的新房。