据贝壳研究院对100个城市房贷的监控数据，11月有大约30%的城市下调了房贷利率，下调范围较上月有所扩大。

可以看出，其中不仅有诸如郑州、天津、廊坊这些楼市冷了3年以上的城市，也有楼市才刚刚冷了不到1年的东莞、珠海等南方城市。京津冀、长三角、大湾区和成渝等四大城市群都波及到了。

降息力度大的城市，比如大连、绍兴、苏州，其幅度超过了一次标准的降息。

要知道，中国的LPR（贷款市场报价利率）自2020年4月20日以来，已经连续19个月没有降低了。在这种情况下，房贷利率降低是怎样做到的？

熟悉金融的朋友应该会知道，中国的房贷利率，由LPR基准利率和“加点”两部分构成。

比如：当前5年期及以上的LPR利率为4.65%，但这是一个基准利率。只有少数大国企，或者政府特别扶持的行业，才可以以基准利率贷到款。

各银行一般都要加点，这个“加点”因银行的成本不同而不同，还会因为国家调控政策不同而不同。如果首套房加30个点，利率就是4.95%；二套房加60个点，利率就是5.25%。

在房贷上，过去几年各地的加点差异很大，地方政府会根据楼市的状况、银行资金是否紧张等跟当地央行、银保监会派出机构协商确定。

一般来说，楼市过热、房价过高，则利率会高一些。但也会出现“强调控+低利率”、“弱调控+高利率”的现象。

比如惠州、洛阳等城市的限购、限贷不严格，或者说楼市调控政策不严格，但房贷利率非常高。深圳、上海楼市的调控非常严厉，但房贷利率不算高。

“加点”的存在，给地方政府、央行各分支机构创造了一个调控新手段：在基准利率保持不变的情况下，仍然可以对楼市加息或者降息。

上图是央行刚刚公布的“2021年三季度货币政策执行情况报告”里的房贷利率，今年9月的时候，全国加权平均房贷利率是5.54%，比2020年9月上升了20个基点。

一次标准的加息，是25个基点。

这意味着，从2020年9月到2021年9月，虽然LPR基准利率保持不变，但全国房贷利率平均上升了20个基点，接近一次标准的加息。

这都是通过提高“加点”实现的，悄悄地发生的。所以，过去1年楼市逐步降温。

现在，调控的方向变了。未来，将会有越来越多的城市降低房贷的“加点”，造成房贷利率的实质性走低。

这意味着，房贷“定向降息”的阶段来了。

根据贝壳研究院的数据：11月，在100个纳入监测城市里，有60%的城市房贷放款周期缩短。其中柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。

我的判断是：楼市会逐步、显著回暖，但不会出现2016-2017年那样的大反转。

原因很简单：环境发生了巨大的变化。国家开始强调共同富裕，强调经济转型，2022年又有大事要办，所以楼市不能大起大落。大跌肯定不行，经济受不了；大涨也肯定不行，不符合民众的期待。

所以，虽然楼市的政策底确认了，但市场底还需要较长的时间才能走出来。10月的新增房贷，对应的是前几个月的成交。而10月、11月的成交量肯定是同比大幅下降的。如果房地产税试点方案仍然迟迟不公布，很多人还是会继续观望的。

毕竟，到目前还没有出现较大的、显性的利好。比如没有降准，也没有正式降息，更没有公布温和的房地产税试点方案。

只是在央行第三季度货币政策执行报告里，删除了“不搞大水漫灌”和“管好货币总闸门”的措辞。

如果M2的同比仍然维持在9%以内，则楼市不太可能有全面反弹，最多维持底部放量。如果M2的同比增速重返10%以上，并继续维持房贷定向降息，则市场就会好比较多。

我的整体判断是：不降准、不降息，很难度过这一轮经济下行周期。虽然面临物价的压力，最终央行还是会出手。

另外值得注意的是，11月22日，总理在上海主持召开部分地方政府主要负责人座谈会，会议提出：“地方和有关部门要为市场主体生存与发展创造良好环境，在出台相关经济政策措施时，一定要从实际出发，实事求是，避免采取运动式、冒进式、一刀切措施。”

至于当前楼市的定向降息，只涉及新房贷，不涉及存量房贷。所以，如果你已经在按揭之中了，现在的定向降息跟你无关，你的房贷利率不会变化。