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  • 深圳官方二手交易平台对市场的影响#11.20#
  • 2023-11-15 09:04:22
  • 11月19日,深圳官方二手房交易平台正式上线,这也是继杭州之后,又一个上线官方二手房交易系统的城市。

    新版“二手房交易系统”,包含“我要找中介买房”、“我要找中介卖房”、“我要自助卖房”三项,目前在系统中的房地产中介人员人数超过上万人。

    同之前其他两个城市不一样的是,深圳官方二手交易系统首次引入了“单边代理”模式,这在国内应该算是首例,深圳又做了第一个吃螃蟹的人。

    会取代中介的市场地位、革中介的“命"嘛?

    相信这是众多购房者最关心的问题。

    不知道是不是因为安静在火车上信号不好的问题,这个系统昨天一上线,今天突然就变灰色了,可能还在调试一些技术性的问题。

    再加上这个系统刚上线一天,并没有成交的案例。所以,安静只能凭借有限的市场公开信息,大致讲讲个人对于这个系统的一些看法。

    如果说的不对,欢迎大家指正探论。我一直坚信,好的文章与观点,要有思辩的能力,而不是一味的信息灌输与观点强加。

    深圳官方二手房交易系统上线的第一天,深圳市房地产中介协会发布一篇名为《六大变革看懂深圳新经纪时代的到来——新版二手房交易系统上线通知及解读》的文章。

    文章从六个方面详细解读了这个系统对于房地产市场的含义。文章解读写的还不错,通俗易懂,诙谐有趣。

    中介到底代表谁的利益呢?客观的讲,作为一个追求利润回报的居间方,中介充其量只能代表个人的利益罢了。

    如果良心坏一点,中介两头吃也不是奇事。 这两年安静也倒腾过一些房子,买卖房子的时候各种妖魔鬼怪都会有,各种名场面:

    跟卖家说房市很淡,跟买家说房市很火;

    这些逼定小技巧,最佩服的是有时候被拆穿了也仍能镇定自若。

    最可怕的是,也许你在买房过程中与一些中介有过摩擦,中途突然给你搞事情的。安静真实经历过,真的是太可怕了。

    前段时间网上流传出一张中介控房源的截图,再看看上面这些,真的是小巫见大巫。我截了几张图,大家可以真实感受下:

    这时候,新上线的官方系统的好处就体现出来了。

    ”单边代理"模式即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”,只向自己的委托人负责,以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

    能从根源上杜绝这种“宰客”的行为出现嘛?

    安静的答案是不能。房子与金融是两个最靠近大把钱的行业,尤其是在深圳房价这么高、佣金高的情况下。拿金钱去衡量人性,有时候人性屁都不是。单边委托,总有方法PO解。

    援用@业问金哥 的观点:从这个事件上看单边独家代理方式弊端很大,在巨大的利益面前,极有可能被中介利用,成为损害交易双方的工具。通俗地说,单边独家代理多半是不良中介的套路。

    从法律上讲,业主与中介签订独家代理协议,约定了相关内容,双方只要不是在暴力胁迫下签订的协议,或者中介没有采取欺骗手段,单边独家代理中介获取约定好的利益是没有问题的。

    单边代理在西方很成功,是基于完善的法制制度及全社会的诚实信用体系。如果代理人损害被代理人的利益,它付出的成本是极大的,承担后果的代价也是巨大的。

    而在目前的中国房地产框架交易体系内,这二点都是缺失的。

    如果代理出卖你的利益,应该如何怎维权保护自己?什么时候将这一体系补充完整,才能解决根本问题。

    说完了最让人上头的“单边代理”模式,我们再来抠一些这个系统的一些小细节。比如说房地中介的星级。

    在新版的官方二手交易平台中,新增了“星级”这一概念。在点击“我要找中介买房"之后,发起的委托中,可以选择服务的中介。

    在这个系统上的中介,是要考评级认证的。如果因为投诉差评丢掉了星级或者没有认证的,是无法在这个系统上操作的。这也从根本上杜绝了”野鸡中介“的存在。

    所以,以后在这个平台上能够生存而且活的很好的中介,大多是良心的、专业的中介。以往像民间的二手房平台,虽说有一定作用,但肯定没这个权威。

    自新系统上线之日起,原网签系统不再开放新增委托合同,已录入的居间合同不得修改买方信息;至2021年12月31日,原系统将正式停用。

    很多人看不懂里面的道道,为什么不能修改买房信息了?这从根本又杜绝了”ABC单“的存在。

    什么是ABC单?就是我要买房,然后找到业主跟他谈:我大婶子要买一套房,我帮她看看。定金我付。然后卖家同意了。

    如果是正常的单子,当然可以理解。毕竟现在名额珍贵啊。我写我大婶子名下刚好。但关键是,这些可能是非标准单。

    也许,我并没有大婶子,我只是用20W定金锁死了一套1000W左右的房子,然后我找到下家,用1200W卖给他。

    我用20W的定金,赚了200W,你说爽不爽?这种手法,在市场上行阶段,很多投资公司这么玩。但现在,行不通了。

    当然,以上这些都是常规盘整。而这次上线的系统当中,也出现了一种新鲜的卖房方式。比如业主最多选择3家中介结构挂牌。不能3家同时卖,第一家到期才能轮到第二家。

    而且,里面规定了委托时间,每家中介机构限期60天,到期后可选择结束或续约,续约次数为2次,一次只能续30天,最后一家机构最长可续加起来共120天。(2+1+1模式)

    当然,这里面最受关注的是:自助卖房。

    所谓的自助卖房,即在该平台上,只要完成实名注册,房东们就可以自行在平台上挂上自家房源,购房者也可以“绕开”中介,直接和房东面对面交易,整个过程“去中介化。

    深圳官方二手交易平台上线,对中介行业有什么影响?新系统的诞生,会取代中介的市场地位、革中介的“命"嘛?

    答案当然是不可能。而且就现在的市场环境以及硬性条件来讲,业主想要完全去中介化,也是很难的事情。

    与其说是替代,我更宁愿看作是一种互相补偿配合的机制,更是一种监管。

    新系统的诞生,对于传统行业是一种冲击,但这种冲击是短期性的,如果想造成更深远的影响,要看这个系统到底能够有多便利。

    比如我手上大概有一套1000W市场价左右的房子,现在我想卖。第一步你最想做什么?

    当然是铺天盖地的告诉所有的中介门店,让他们来帮忙卖,这是一种流量曝光的模式:广撒网,勤捞鱼。

    如何找到流量池?链家、Q房、乐有家等,这些知名的品牌都是。这些传统的中介门店,有巨量的房源展示以及人海战术。

    目前来看,要做到如传统中介这样的流量与效果,还需要一段时间。这是一个磨合的过程。但是,这对客户的体验感会有影响。房子如果长时间无人问津、问的人也少,大概率还是会转向其他。

    再说点更具体的,现在所有卖房平台都有手机APP平台客户端,而深圳的官方平台还只停留在门户网站阶段。

    很少了。现在很多人看新闻基本都是抖音。所以,深圳的官方二手房交易平台什么时候真正上线了便捷的手机APP供用户使用,才是真正成熟了。

    OK,说完了这些最基本的。我们来看看具体的自助卖房系统。可能嘛?不是不可能是,是可能性不高。

    有一份数据显示:当前全国二手房市场交易中,仅有15%的业主选择没有平台支持的自主卖房交易,全国85%的交易都是中介机构完成。

    为什么仅有15%的人选择自主交易?因为涉及的风险因素太多了,而且稍有不慎,钱就可能打水漂。

    这些问题,如果不是职业买家,一遇到大多会不知所措。中介费是省了,可后面的问题却是一大堆 ,而且是要亲自处理。

    最直接的:两方谈价的时候,一言不合就打起来怎么办?毕竟,连个劝架的都没有。我又不是没见过。

    所以,自主卖房只是一个尝鲜的选项。等到真正卖房的时候,还是需要中介来配合的。凡事都亲力亲为,真的是太累了。

    所以,深圳官方二手房系统的上线,要取代传统的中介行业是不现实的,如果要取代,也有很长的路要走。

    它最主要的作用,是对交易环节起到一个清晰、透明、阳光的监管作用。而对于购房者与卖房者来说,是多了一条渠道,用不用看自己。

    总的来讲,对于此深圳二手房官方系统的上线,安静是既惊喜又期待。惊喜在于这个行业又往“透明、公开、公正”往前走了一步。而期待,则在于这个模式的完备性还存在很多不足。