有专业人士预测，房地产调控政策趋稳，信贷政策边际宽松已经明显，房地产市场销售有望企稳回升。但也有研报指出，房地产信贷边际放松并不意味调控政策的刹车或转向，而是政策的修复。

10月，从中央到地方，保持“维稳”总基调不变，各地响应“一城一策”稳楼市。

民生银行首席研究员温彬称，与近几个月相比，10月居民中长期贷款新增规模保持了相对稳定，但居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%，为去年10月以来的新高，说明近期按揭贷款政策有所调整，有利于促进房地产市场平稳发展。

增速方面，受今年上半年的商品房销售业绩在高位运行等因素影响，今年前10个月，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从今年1-2月的高位连续8个月回落，其较前9月分别收窄4个百分点和4.8个百分点。

单月来看，10月商品房的销售额和销售面积分别为1.24万亿元和1.27亿平方米，较9月微降，且不及去年同期水平，分别同比下降约22.6%和21.6%。

除了销售数据的双双下挫，房地产市场降温在房价侧也体现明显。

统计局数据显示，房价下跌的城市数量明显增加。10月70城中，新房房价环比下跌的城市有52个，相比9月份的36个明显增多；二手房降价城市数量达到了64个，大概有90%的城市出现了明显的降价现象。

与此同时，面对销售承压，各线城市的房企均采取“以价换量”的方式促销售、抓回款。

基于此，整体来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比均为-0.3%，降幅较上月进一步扩大了0.2、0.1个百分点;新房和二手房均价同比增幅分别为2.8%、2%，分别较上月降低0.5、0.4个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，下半年以来，金融长效机制全面落地，开发商前端融资等全面收紧，后端销售回款明显下降，造成资金链被双重挤压，叠加债务到期集中，房企暴雷事件也恶化了市场预期，开发商不得不大力度打折促销，房价下跌。

同时，他指出，受放贷紧缩，利率攀升，二手房停贷等，需求端也急剧冷缩，二手房价开始下跌，换房需求转弱，造成了供需冷却的循环。

全国来看，10月份房企销售加速下降，一方面，房地产税试点推广出台，叠加各地细则的不明确，短期暂缓了购房者的购房需求;另一方面，房企频现债务违约，使得购房者观望情绪日益浓厚，对能否能够顺利交房产生担忧。

资本邦从2021年前10月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企10月单月以及前10月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行盘点。

10月单月，20家典型房企中，有九成房企出现销售额和销售面积双降的局面。

而无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的均是招商蛇口，其单月销售额和销售面积为165.45亿元和78.35万平方米，同比下降36.44%和35.9%。

对比之下，20家房企中仅中国金茂实现了销售额和销售面积的双增长，分别同比增8.65%和12.91%。

虽然房企10月多采用降价策略，但是从上述数据来看，“以价换量”的效果在10月并不明显。在该20家房企中，多数企业10月单月销售额与10月销售面积变动幅度保持一致。这就意味着在10月，对于房企而言，降价对销售额和销售面积并未起到较大的拉动作用。

两家头部房企碧桂园和万科企业，在前10月均出现累计销售额和累计销售面积同比双降，前者分别同比下滑1.32%和1.75%;后者分别同比下滑4.42%和11.74%。

资本邦留意到，万科企业的累计销售业绩连续两个月走“下坡路”，前9月，万科企业的累计销售额和累计销售面积分别同比下滑2.77%和9.75%。

从年度销售目标完成情况上看，房企销售艰难的环境下，全年目标完成率承压，未来去化压力进一步加大。

上述房企中，有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。前10月，目标完成率超过5/6的房企仅两家，分别是金地集团和正荣地产，仅占统计样本的九分之一，其目标完成率分别为87.58%和83.8%。

克而瑞认为，四季度房企销售将继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。短期来看，年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。

长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

销售数据不佳的同时房企拿地也更为谨慎，土地降温明显，间接影响了房地产开发投资的积极性。

值得关注的是，全国房地产开发投资增速尽管维持正增长，但已连续8个月收窄，且该指标连续两个月维持个位数的水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前，房地产开发投资已从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。

数据上看，开发商对未来的预期相对悲观情绪还体现在拿地方面。2021年1-10月，中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约2.25万亿元，同比下降13.1%，门槛值为57亿元，与去年同期65亿元相比下降8亿元。

单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降71.1%，原因在于市场进入调整期，企业拿地日益谨慎;环比下降68.7%，是9月单月拿地金额增速显著所致。

从城市等级分布来看，受集中供地城市影响，前10月，50家代表房企在一、三四线城市拿地面积占比上升。其中，一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点，三四线城市拿地面积上升3.1个百分点。

从城市群分布来看，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。1-10月50家代表房企在长三角、粤港澳、成渝、京津冀城市群拿地面积占比均上升。

整体来看，房企拿地较为冷静。国盛证券表示，由于房企资金压力和销售下行预期未变，土地市场热度持续降温。此外，10月集中供地的城市数量较上月有所减少，导致10月土地成交规模较上月下降。目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛，供地政策出现一定宽松，但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低，预计后续土地购置增速仍将继续下行。

值得注意的是，10月房企到期债务规模从千亿回落至772亿元，环比减少35.6%，但偿债压力不减，融资压力仍保持紧张。

收紧房企融资背后的原因，一方面，10月多家房企出现资金链断裂，美元债成为信用风险的导火索，导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速由此出现大幅度下滑。

另一方面，银行按揭贷款的放款速度越来越慢，年内额度告罄，导致房企回款的速度大幅下降。同时，对地方项目预售资金监管的加强，致使地方企业资金流动性趋紧。

从信贷政策来看，房企融资环境有所好转，包括按揭贷款放款速度加快、部分房企完成银行间产品融资等。但对房企而言，更应积极推动自身降负债，加强企业自身造血能力，唯有财务相对健康的房企更能在资本市场立足，而流动性紧张的企业风险则可能继续释放。

短期看，供需双方面走弱的过程中，房企正遭遇销售数据下滑、开发投资回落、融资困难等多重压力，但行业持续降温或也是政策能够进一步调整的催化剂。

长期来看，行业整体将迈入平稳发展期，马太效应或将显现，行业资源向稳健经营的优质房企聚集。