中国教育部在11月19日的《做好2022届全国普通高校毕业生就业创业工作》的通知中透露，2022年中国高校毕业生将会达到1076万人。

我们研究了一下过去20年，中国高校毕业生的规模增长数据。发现2022年确实是中国20年以来，高校毕业生“就业”最惨烈的一年。

2010年-2020年的10年，中国的高校毕业生平均每年增加的人数仅有23万，2022年一年就新增了167万，几乎是增长了7倍！

在这1076万高校毕业生中，986+211+研究生等三者合计的规模将会超过200万人，其中研究生学历毕业生将超过130万人，比2020年翻了一倍，是2000年的4倍。

初步估计，2022年的“毕业季”将比2021年至少多出300万人，而且学历内卷将更加严重。

为了吸纳高校毕业生“就业”，上海和北京两个超大城市陆续从2020年逐渐放松了“落户政策”和“落户规模”。

北京2021年3月公布了最新版的《北京市引进毕业生管理办法》，把北京引进毕业生落户的条件从原来“研究生学历”，下降到了“本科学历”。

同时还增设了“落户计划单列”，对北京落户指标不做指标限制。

以前北京引进大学生落户指标每年仅有1万个左右，2021年以后预计每年至少翻倍，2022年我们预计北京的毕业生落户至少在3万以上。

再加上经济下行，就业压力加大，国内高校毕业生掀起一股“考公热”和“进国企央企”的大潮，2022年“国考”人数就超过了200万。

搞市场经济，民营经济，南方城市优势大；但是搞国有经济，体制经济，北方城市明显更有优势，原因很简单北方是国企央企的“大基地”。

所以未来几年，大学生“南下”的势头会被遏制，北京对高校毕业生的吸引力将会暴涨，留京毕业生规模将会暴增。

房价不涨，房租涨，将是未来几年北京楼市最明显的特征，很快大家就能体会到房租上涨的势头。

这部分商住作为“租金回报型”产品，如果不追求房价上涨带来的短期溢价，其实也可以投资，持有长期吃租金也未必不可。

最关键是这种小商住，将来还不收“房产税”。

未来在北京三环里的小户型产品，租金上涨趋势会非常明显，比如东西城的私房小平房，二环三环边上的小公寓，租金都会蹭蹭向上涨。

年轻人租房还是喜欢往城里扎堆，交通、配套、生活氛围都是不可或缺的，北京核心区的都市氛围是他们最向往的。

而对于非核心区的小户型来说，主要要分布在产业区周边，比如像亦庄周边，望京周边，海淀西二旗周边，国贸周边等等。

这些产业区周边的租房需求非常旺盛，租金也会有明显提高。

最近由于疫情的再次反复，导致北三县“进京道路”艰难，很多人就此判断北三县将会被“抛弃”。

其实疫情毕竟不会长久，未来随着疫情平息，轨道交通打穿北京和北三县之间的“壁垒”，更多的北漂一族将会东迁居住。

毕竟一河之隔，租金房价相差3-4倍，用“时间换金钱”也是部分年轻人的基本想法。

多走点路，多存点钱，不好吗？尤其是2022年京唐城际开通后，北三县的租金肯定会有明显反弹。

综上所述，我们认为在“房价横盘”后，大城市的房租上涨可能将是一个基本趋势，一线城市的房租基本每隔7年就会翻一倍。

未来的5-10年，北上广深四个一线城市，房租有可能会涨到你怀疑人生，如果再叠加房产税的转移，租金上涨将会更猛。

所以未来的租房市场，将会出现更多的合租，租的更小，租的更远，这些都是趋势，所以地铁小户型，核心区小户型，产业区小户型都是未来租金上涨的最大赢家。