北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们在大兴机场上班，这月底差不多落户口。我有两个孩子，明年老大上初中，老二上小学。买房首选教育，但目前看孩子中等以上，所以也要权衡生活质量与工作。手里有500万，属于二套。需求套三，目前看了亦庄独立学籍区域，看了几个小区新康家园一层单价6万左右、万科东郡3层单价6.6万、海梓府7层单价7万。

章哥从专业的角度上能否给我一些建议：1、如果入手的话哪一个保值增值好（学校都能接受）？2、目前亦庄价格已经涨上来了，入手还合适吗？还是降低生活质量去西城和东城？3、先在亦庄买个小房上学，慢慢在等亦庄的竞限房上市，不知道未来这种房子价格还会像现在一样吗？

1、保值，金域东郡和海梓府没什么太大区别，同板块内基本都是同涨同跌的。都是次新房，不用刻意排序。新康家园就是老了点儿，新世界开发的。两边相比的话自然是核心区的会更稳定，肯定是跟随板块大盘涨跌。而河西的有可能走出独立行情，超出大盘的可能性大，相对有些风险也不算大。

但这一层的话流动性会弱一些，三层的也算低楼层，将来出手的时候挂牌期会长一些。所以首选海梓府吧。

2、学区的选择不好建议，这看家长了。亦庄只能说是在城南算很好的学区，和东西城不好相比。这看家长的期望值了，没有标准方案。

3、等亦庄的限竞房上市，什么意思，是等降价还是等涨价啊？价格走势看大盘，这种房一般来说最好成绩就是跟随，不会有什么独立行情。

不过这是政策性房产，自住为主的，如果注重居住体验那就买新房呗，看还有没有。没必要非等着二手房吧，这类房产有的是，如果加上保障性的全北京有200万套呢，又不属于投资房，没必要非得等这么多年。

这就相当于想买车，注重时尚和新功能就买新车，注重性价比就买二手的。但非得说要等着减配版的成为二手车再买，图什么呢？

4、总之我要建议就是首选海梓府了，其他两个算带硬伤的。是否等着二手限竞房没建议，一般也不建议。

我有两套房子，一套在通州700万（潞苑），一套西城1600万（清芷园）。现在需求：一是换一套东、西城的三居室自住养老，环境好一点，有公园医院配套的商品房小区，（清芷园小区楼龄老，物业一般，我居住的户型一般，好户型又买不起）；二是投资一套能跑赢大盘的板块的房子，出租出去，以后再给孩子。章哥您帮我推荐一下，我应该怎么换房？如果自住，让您选，东城和西城，您选哪里？谢谢您

1、如果没有学位的需求，那就没必要再买东西城的了。都是学区房，就算是豪宅也多少受些影响。清芷园这类小区算是受影响较大的，学区房兴起的这些年里被总价低的老破小抢走了市场份额，所以升值情况还不如非学区房呢。

东西海的商品房很多都是这种情况，虽然说房龄质量都挺好，但来买房的家长们还是注重总价低的居多，寒门家庭抬不高豪宅的价格。可又毕竟是学区房，同样产生了溢价，所以无论是自住还是投资，两头儿都不太划算。

2、所以如果是我的话就换到非学区房板块了。如果不自住，那就买朝阳的，租金相对高。1600万只适合北部，望京新北苑亚运村奥园等地，流动性相对强，这总价不算太突出。或者海淀也行，北五环外，西二旗清河马连洼西北旺，性质和朝阳差不多，租金略低，但有可能得到学区资源均衡的利好，毕竟是海淀。

3、自住的话，东西城看看永外学区吧，比如中海紫御公馆，这属于受学区影响小的。永外学区质量一直也一般，或许真的能得到些政策利好。没有也不吃亏，大概率还是不会落后。

大龄女青年一个人觉得换租方式挺好，想买个保值的房子换租。总价550万买融泽嘉园的纯南两居室，还是丽都壹号东北向一居室更合适？回龙观这个价位买不到国风美唐、公园悦府这种商品房两居室。融泽嘉园是否比回龙观其它零几年那批经济适用房稍微好点（楼龄新点）？

丽都壹号的话只能买到东北向的一居室，租金据说比融泽两居还高，但看该小区出租房的较多，一居室租金那么高（穷人狭隘的认为）有点担心不好出租。感谢章哥百忙之中回复

1、这问题还真不好回答。融泽嘉园属于板块挺好，但小区是安置房，南向的也不错。丽都壹号的板块中等，但小区挺好，可这朝向却又一般。要是我的话或者买丽都壹号朝向好的，或者买回龙观的商品房，也得朝向还行的。

2、融泽和老经适房两码事儿。房产投资的排序来讲保障房排在安置房前面，而且回龙观的老经适房在保障房里的排序又靠前。那个时代的经适房质量不弱于商品房，尤其2003年之前的。

所以融泽的优势就是房龄新，但这也是劣势，这种房不像商品房稳定，小区有可能老化的快。所以如果注重保值，一般都建议买安置房里房龄老点儿的，都稳定了也就走不出独立的行情了。注重自住的话买房龄新的，居住体验好些。

3、朝阳的租金本来就高，高于北京平均值10%，小户型更高点儿。其他区的一般都达不到，五环外的就更低点儿，郊区还低呢。

小户型没什么不好租的，新房中一居室的越来越少，哪个开发商也不爱盖了。主要是成本算不过来，所以没什么竞争的增量。但东北向的算硬伤，就算保值不受影响，出手时也要比正向的挂牌期长，都是最后的选择。

回龙观或者看看新龙城呗，房龄没老几年，保值性挺好，流动性也不弱。估计过几年就和融泽差不多价格了，一般都是这种趋势。丽都壹号在酒仙桥算不错的，但放到全朝阳或北京不算占优势。

我的户口在石景山，现住昌平北七家，孩子快一岁了。准备把北七家这边的房子卖掉换到天通苑或石景山（换到昌平就把户口迁过去），卖掉房子加上手里的钱大约有500万左右。

考虑到孩子上幼儿园和上学准备在石景山或天通苑买个带电梯二手房，附近要有幼儿园和小学，请问章哥选哪个区和哪个楼盘比较好？能否具体推荐，准备在预算内全款买尽量不贷款，学校不挑，一般就行排名别太靠后。

1、幼儿园我不熟，这只能是问中介，他们手里有各种配套的数据。而且我一般只能从投资角度分析，这明显是纯自住用房，我不合适说什么，还是凭个人喜好选择为好。

2、常规来讲当然是石景山了，从保值来说首看远洋山水或融景城，保值好。而且学校也好，还没什么溢价。只是之前对落户时间要求比较高，得6年左右才稳妥。现在孩子1岁，应该差不多吧，高峰期之后或许学位没那么紧张了。500万首付没问题，二套资格都能买到了。

其他的也可以看鲁谷的京汉旭城，小学中等，中学也是京源。同样保值性好，价格中等，也没溢价。石景山的幼儿园我不知道，但这些都是成熟板块，肯定有，离的也不会远。

3、天通苑就没什么可推荐的了，都差不多。天通苑的学校就那几所，都普通吧。清华附还没成绩呢，我也不知道质量怎样，怎么对口派位都没注意。这就是自住为主的板块了，保值也不错，一般不落后于大盘，只是略弱于石景山的这几个小区。

4、其他的不好推荐了，普通学校就都差不多了，也没有排名，意义不大。所以如果注重孩子教育，首选石景山，买不到合适的再看天通苑吧，居住为主。

现在适合买房子吗？坐标北京朝阳区太阳宫那四个小区。兼学校和居住。看上的比去年正常价格高12个百分点左右，感觉性价比和户型还不错。可能学校和国家政策今年很多，现在慢慢在降价，比5月份降了不少，怕还在山腰上，买了还会降很多，比较纠结。小孩24年入学，现在也早。多谢指点。

1、现在谈不上什么行情，年底限贷，不放宽的话就这么横盘。如果年初放开有可能出现小阳春，也高不到哪儿去。这我不适合聊这个，老被举报炒房犯不上。看自己的需求吧。

2、去年正常价格？这没什么正常不正常的，都是市场价而已，前年或2016年之前的更正常。太阳公元2008年底的内部价才1.4万，2009年初的公开价也不过是1.8万。谈不上正常，此一时彼一时的市场价。

降很多不至于，从明年到2024年都是入学高峰期，这两年买学区房的大多都是这几年入学的家长，都是迫于无奈的没办法。过了高峰期或许会降一些，但也不会太多。大概10%有可能，再多了没什么道理。除非是人朝的成绩大幅下滑，或者政策严重打压，否则不至于，红太丰火只是价格高，但没达到东西海顶级学区的溢价。

3、这我也不好建议，有需求就买，不着急就再等等，看明年初是否放宽贷款，或者等到四五月份看朝阳区的学区政策再定。