从10万/㎡的预期，到5万/㎡+的“卑微”挂牌，是一种什么体验？

每一个现房销售的楼盘，都是上辈子被炒房客折翼的天使，中冶.锦绣华府也不例外，所处板块虽不算热门，但胜在交付早套现快、资金效率高，依然挡不住无数炒客、庄家蜂拥而入。

还记得上半年，锦绣华府还没有交付，不少房东就在中介网站上挂出了最高10万/㎡+的价格。要知道，几个月前它的新房摇号不过4.8万/㎡。

当时，就有不少网友吐槽，到底是谁给了房东这个勇气，三塘也配10万？

可锦绣华府的一部分炒客，觉得隔壁外立面土黄、户型还差的万家星城，成交价都屡屡突破6万，自己这香槟色铝板外立面的纯改善小区，不比隔壁“刚需大盘”高两万三万，简直没天理啊！

正是这样的信念支撑着他们，加上抱团作战，即便同是现房的西溪公馆一交付就疯狂踩踏，但锦绣华府房东巍然不动，宁愿一套不成交。

不得不说，炒家队形保持得这么好，已经是奇迹。只是形势比人强，终究抵不过杭州二手成交量“8连降”的超长待机。

大半年过后，锦绣华府的挂牌价直接打了对折。

前两天，我实探了这个交付两个多月的小区。

尘土飞扬、路面坑坑洼洼的东新路上，日夜奔腾着大货车沉重的轰鸣声。道路两旁的所有建筑物，仿佛也都蒙上了一层土色。

直到看到香槟色铝板外立面的锦绣华府，在阳光下熠熠生辉，心情终于豁然开朗。

容积率2.8的锦绣华府，由三幢139-169㎡的洋房、六幢129-169㎡的高层、1幢自持和商业、1幢公租房组成。

更有意思的一点是，相对于整个小区铝板+大玻璃的漂亮外立面，4#公租房只有真石漆外立面，甚至表面已有一小部分鼓包和脱落，十分“不合群”。

因为高低配，锦绣华府的园林并不算大，也没有泳池和独立会所，不过儿童游乐设施还是用了一些心思打造。

凭心而论，锦绣华府的建造标准虽低于它的兄弟盘锦绣公馆，但在限价时代，仍属于不可多得的高成本投入住区。走进单元楼幢，5米+挑空的大堂颇有气势，两梯两户的格局舒适度也极高。

户型也算是十分能打，139㎡是四房两卫、四开间朝南的经典户型，169㎡也是类似的格局，但升级到了四房三卫。

精装方面，空调新风地暖三件套齐全，地面大理石、墙面贴墙纸，基本面已经相当不错。卫生间是杜拉维特的卫浴，主卫还配了智能马桶。

此外，如果在洋房和高层中高区，还有一个上塘河无敌景观的福利，许多房源也算是一线河景房了。

我记得三四个月前，就一再看到锦绣华府二手房7万+、8万+成交的截图，但这么长时间过去了，在官方网站上还是一套网签也查不到。

那时候我就觉得蹊跷，因为行情已悄然向下，这一带又不是热点，没理由逆势飙出新高。

目前在我爱我家后台上，锦绣华府最便宜的一套139㎡户型，挂牌总价810万，折合单价5万8，楼层也是不错的中上楼层。

即使看上去性价比不错，但带看数据显示，这套房源近30天仅有5组带看。

同一楼幢的另一套高区房源，挂牌价是850万，但中介摸过房东的心理价格，大概也就是在820万左右，折合单价也不过5万9。

在这些相对诚心卖的房源“逼宫”下，一部分原本价格很“虚”的房源，也上演了大跳水。

比如，一套今年6月挂牌的低楼层139㎡，总价1075万，折合单价7万7。直到9月初，也只是今天涨一万、明天又降一万的任性骚操作。

直到9月19日，随着杭州二手房市场的趋冷，房东终于憋不住了，直接降了125万。

但即使如此，该房源的带看依旧是廖廖无几，更别提有成效购买的买家了。之后该房源又经历了几次连续降价，最终挂牌价定格在了820万。

在房东们价格集体跳水时，锦绣华府的成交却依旧像一个谜，只能靠传闻。

据该小区的业主和中介透露，目前只成交了一套2楼层的非标户型，价格大概是5万7上下，但不知为何一直没网签。

与此同时，锦绣华府的挂牌量还在稳步增加。

从刚交付时的21套，到上个月的38套，现在挂牌量已经高达50套。而锦绣华府整个小区，也不过502套房源，挂牌比例目前已高达10%。

毕竟炒房客见到现房，都如蝇附膻，我身边随便都能找一把短炒锦绣华府的主。

别忘了，还有一部分业主因为尚未放款的问题，现在还没有收房。可想而知，这部分业主一旦收房，挂牌量可能又会迎来一波高潮。

之所以锦绣华府的一部分房东，会开始憋不住的降价，一方面是受到市场大环境影响。另一方面，越是短炒现房的人，杠杆用得越凶狠，各种拆借过桥，经不起时间的熬。

以刚刚那套挂牌810万的139㎡为例，我们且算一下房东的套利空间。

根据当时的新房价格，这套房源总价为671万。乍一看，房东10个月的时间血赚139万，在杭州只算小儿科，但考虑是快进快出，貌似也很不错了。

但仔细算一算，摩擦成本其实也不低。

首先是新房交付时的契税，按照房东是二套住房且面积大于90㎡，契税为2个点，也就是13.42万，加上要上缴的1万+维修基金，这部分成本总体在15万左右。

其次是新房购入的资金成本，自有资金不必计较，但炒房客搞来的钱成本往往很高。

首付资金402万，按照成本年化8%计算，成本为32.2万。剩余按揭部分，按照当时二套房贷利率5.4%，按揭30年等额本息，这10个月的利息成本为14.4万。

合计资金成本为46.6万，加上15万的契税和维修基金，这套139㎡10个月的持有成本也有61.6万。

那么房东账面上的139万毛利，只剩下77.4万。而这个利润，还是建立在真的能以810万的价格，在短时间内能够成交。

时间再一拖长，短炒现房的意义就渐渐失去了。现在，摆在短炒客面前的两难选择是——要么继续降低挂价，以价换量；要么继续咬住价格，眼看着利润被时间一点点侵蚀。

挺不错的一个区域性改善高品质盘，被一帮逐利的炒房客带了节奏，房价像坐了过山车一样跌宕起伏。

我相信大多数自住业主，此刻内心应该很平静。反正要长久住下去，几个月前飘在空气里的“纸面财富”可以先从心底抹去，不用再去想它。

待一两年后整个小区洗完筹，这个宜居的高品质小区依然会体现出它的真实价值。

回落到5万+的锦绣华府，对炒家而言虽然相当失望，但对二手接盘侠来说，也不失为一个入手的机会。

首先，还是隔壁的万家星城，产品比锦绣华府老旧，不少139㎡只能做个三房，功能性会弱一些。

但此前万家星城成交价都稳定在5-6万了，5万+的锦绣华府，肯定是更具性价比的。

距武林广场不过6公里，往北是银泰城，往东是百万方的综合体新天地；门口就是开发商代建的安吉路幼儿园，就近的小学有观成实验和安吉路实验，也都是设施不错的新校区。

如果是地缘性改善，那沿着上塘河的那几幢洋房，更是自住的绝绝子。外侧的高层过滤了东新路和留石高架的噪音，只留下沿河的静谧。

这也难怪，我身边就有3位自住的朋友，当初坚定地选择了摇锦绣华府。

“虽然不是什么网红盘，但我觉得自住还是不错的，也不难摇。”其中一位朋友告诉我。

再回到一开头的问题：为什么锦绣华府的挂牌价，会经历从10万到5万的“极致颠簸“？

那是因为，在行情好的时候，人们更容易看到那些乐观的因素：距武林广场近，小区颜值高、成色新、户型好，还有传说中的学区利好。

但本质上，决定一个房子价格的第一要素还是地段，房子品质的排序要相对靠后。

东新路、新天地这一带，距离很近，但城市界面一直比较杂乱，缺少激动人心的大规划，过去十年房价涨幅也平平。

会被锦绣华府品质打动的，更多是周边地缘性改善，不容易吸引到其它板块溢出的改善人群。

城市界面和接盘人群的局限，决定了锦绣华府房价的玻璃天花板，再加上学区概念近期大受打压，二手房价想站上8万-10万，去跟奥体、申花轧苗头，未免也太过乐观了。

其实，不仅仅是锦绣华府，今年不少新交付的楼盘却有点“心比天高，命比纸薄”的味道。

房东们“心太凶”的挂牌价，吓退了一个个的曾想要购入的接盘侠。

但随着成交量的锐减，房东们的心态其实也都绷不住了。这时候，总有那么些人，会以大幅低于预期的价格挂牌，至少对他们来说，落袋为安才是第一要事。

毕竟，后面的行情谁也无法预料，明后年更有大把的集中交付袭来，还有房产税这把“达摩克利斯之剑”悬在头上。

但另一方面，要摇到市中心新盘依然难上加难。这时候，如果有价格合适的楼盘，诸如锦绣华府这一类，或许也是入手的好时机。

毕竟，算上新房的2-3年的持有成本，和有些次新房小区的价格其实不相上下。

这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息