相比首次土拍，这次拍地规则加码变严，加之市场热度的进一步下滑，这次土拍会不会也随着降温呢？重点看这三块地：北龙湖15号地、18号地，管城区64号地。

这三个地块的拿地情况将是市场冷暖的重要评判指标，且未来产品定位将影响整个片区。

同样在北龙湖北岸，上次集中土拍时，万科10号地、保利11号地最高限价均为42900元/㎡，这次土拍最高限价均为36000元/㎡，整整低了近7000元/㎡的价差。

就拿此次北龙湖土拍的15号、18号地来说，根据土地出让前置条件中的规定，将来住宅若采用毛坯交付，销售限价为31300元/㎡，若采用成品房方式交付，销售价格不能超过36000元/㎡。

下调最高限价，这是最直接的抑制土地价格的方式，可约束房企以高地价为由抬升房价，对购房者而言是一件好事。

对于郑州改善群体来说，将是一个最佳的购入北龙湖的机会，要知道现在楼市整体行情不太好，销售价格已经处在非常低的价位，最重要的是中原科技城规划落地，如今已经在如火如荼建设之中，加上北岸强大产业的支持，未来前景可期，这块地也是北龙湖北岸为数不多的住宅用地，周边万科、保利最高限价已突破4万+，此次下调最高限价，对于购房者来说，无疑是一个较好的契机。

根据地块属性，容积率2.5，限高54米，预料未来开发的产品可能会是15层上下的小高层，这比绿城1.7容积率更能控制户均面积、控制总房价。

由于北岸的产品与南岸产品还是有差距的，南岸大多是1.5左右容积率，洋房别墅为主，产品更高端，北岸产品容积率2.5左右，有洋房、小高层，所以价格自然也会有差距，15号地对标的还是北岸。

从地块素质分析，15号地理位置虽然靠北，一路之隔就是渭河，站在楼上都能看到动车编组站还有连霍高速，但是优势是地块位于龙源路上，是连接南北的重要干道，也是北龙湖的中轴线，位置还不错，地块价值虽然不比万科与保利，但和隔壁中海与鲁能公馆相比，教育资源、河景资源相当，地块素质差不多。

所以，很大可能15号地的产品将更大可能与中海对比，且有着更大的发挥空间，因为随着中原科技城规划落地，北龙湖北岸无疑将迎来新的价值爆发契机，北岸更为稀缺，大概率会提高地块的溢价，因为北龙湖太缺高质量的性价比盘了，如果按140-200㎡的改善面积段规划，搭配高调性产品，未来售价36000元/㎡一定是非常有市场的，有望成为未来北岸的爆款小豪宅。

18号地紧邻15号地，位于15号地西侧，为产业、住宅综合性用地，网传是复星的勾地项目，不做过多赘述，土拍见分晓。

期待已久的管城区电动车航母城原址地块终于现身，市区内曾经那么庞大的一个电动车市场，也是不少郑州人的回忆，很多人都到那里买过“小电电”，曾经的批发市场已经迁走，未来这里有望迎来区域下一个稀缺改善住宅产品。

64号地的地块素质非常好，地块位于管城区老城区成熟地段，航母城西侧，果园路北、魏庄西街西，位置非常好，金二环核心航海路旁，周边配套非常成熟，还是个地铁盘，距离地铁5号线城东南路站不到1公里，距航海广场站1.2公里，出行便利。

老城区最为稀缺的就是改善，从周边金地铂悦、龙湖雅宝天钜的改善定位及畅销来看，未来大概率也是做改善产品，只要定价合适，产品设计有亮点，未来一定不愁去化。