郑州2021年第二批次集中供地在众人的期盼中姗姗来迟，从之前传出的81宗地（含港区）降为如今的23宗地（含港区），挂牌数量大幅减少，定于明天（11月19日）开拍。

二七区此次供地2宗，53号地为亚星锦绣山河的后期用地，该项目在售的是大二期，紧邻金水河，生态环境不错，性价比较高，部分房源享有郑州实验外国语中学入学名额。54号地是中铁中央商务区火车站西广场改造用地。

惠济区此次供地5块，55号地为正商家河家的后期用地；56-57号地是融创珑府的后期用地；

58-59号地是老鸦陈城改用地，天河投资先竞得土地，再找外部开发商合作。天河投资此前已经在老鸦陈摘得5块地，其中4块地与万科合作，案名万科翠湾中城，万科在此打造垂直生态住区，是区域热销的改善楼盘。

金水区此次供地4块，60号地是郑州地产集团的河南省统计局家属院改造项目；61号地是郑州地铁的黄河路站安置项目用地；62-63号地均位于当红不让的金水北，分别是两个热销楼盘瀚宇天悦城、美盛教育港湾的后期用地。

郑东新区此次供地2块，均位于北龙湖北岸，18号地是复星集团产业勾地的商住用地，整体挂牌出让；15号地是住宅公开地，毛坯限价每平米31300元，装修限价每平米4700元，精装限价每平米36000元。

2020年3月郑州市人民政府印发《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划（2020—2022年）》，明确将金岱科创城纳入全市32个核心板块之一，2021年6月18日管城区金岱科创城核心板块规划发布，标志着金岱迎来发展的新机遇。

距南三环约1.5公里，距南四环约1.4公里，距地铁4号姚庄站约500米，交通便利。

区域内土地市场以合村并城的定向地为主，距离最近的公开地为今年6月金茂竞得的经开煤层气地块（金茂未来府）。

作为管城区的3大重点发展区域之一，三环沿线少有的政府主导的整体改造区域，伴随着规划和产业落地金岱科创城的未来可期。

需要留意的是：地块南侧为五里堡、芦邢庄等村的敬安堂，短期内无法迁移。

周边在售项目多以城改为主，核心对标龙湖雅宝天钜，其次是保利天汇、华润凯旋门。

区位优势突出，缺点也很明显，区域内不同项目之间价差较大；管城区老城的地缘改善客群有限，叠加现阶段郑州楼市的状况，如何定位和定价是个问题，但发挥的空间比较大。

容积率2.5，限高54米，妥妥的小高层产品，西距热销楼盘中海云鼎湖居约1.1公里，中海云鼎湖居精装小高层限价32000元/㎡，宗地位于北龙湖板块中轴线，精装限价36000元/㎡，比中海高了4000元/㎡。

该宗地的定位和配置与中海雷同还是差异化，决定了开发商的销售逻辑和盈利模式。

这里紧邻龙湖中轴，魏河南岸，无别的特殊禀赋，定位影响定价，小高层产品在北龙湖几乎无竞争，适合资金成本低的国企央企。

4、限马甲：同一公司只能报名1次，参与竞买的企业在网上交易系统中申请竞买时，需在网上交易系统中填报承诺书，承诺具备房地产开发资质、同一企业及控股公司不参与该宗地竞买。

6、后置审核：该承诺书及房地产开发资质证书纳入后置审核资料，并同时提供保证金来源审查相关材料。如竞得后经审查不符合要求，则需承担相应违约责任。

经审查存在同一企业及控股公司参与同一宗地竞买，竞得结果无效，按照土地挂牌成交价的20%缴纳竞买违约金，竞得人及参与该宗地竞买的控股公司2年内不得参加我市土地出让活动；

经审查竞得企业购地资金不符合国家“五不得”要求的，竞得结果无效，按照土地挂牌成交价的20%缴纳竞买违约金，竞得人2年内不得参加我市土地出让活动。

企业要审核自己的壳公司是否符合报名条件，可能会出现无壳可用的情况；

受制于资金审核企业主动沟通政府下架自己的定向地，这也是二批次供地数量锐减的原因；

据笔者了解，除港区之外的三块公开地，管城区航海路中储地块参拍房企有中海、华润、美的、绿都、电建、招商、诚通、金茂；北龙湖龙源街地块参拍房企有华润、金茂、中海；管城区金岱地块目前暂未咨询到房企报名，存在有低调企业抄底的可能性。

复星北龙湖项目从一批次开始就在寻找合作方，持续到二批次挂牌，卖掉住宅地块补贴产业，不知有没有寻得合适买家，不知是否会影响产业的落地。

二批次的拍地情况，一定程度上会影响下批次挂牌的数量。后面还有中原区须水镇凌霄路地块、金水区路砦地块、双湖科技城红梅街地块等。

从63土拍到现在，这半年的时间，大家冷静了许多，放弃幻想，面对现实。一线房企是否继续加码郑州，取决于集团公司对郑州的市场预期。

潮水退去，才知道谁在裸泳，谁穿了泳衣。