先看环比数据。据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%， 广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。

二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

再看同比数据。据测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

二手房方面，10月昆明二手住宅环比下跌0.3%，同比上涨0.6%。追溯数据，9月昆明二手房房价环比下跌0.5%，继今年8月昆明二手房房价环比首次下跌之后，9月、10月二手房价格环比继续下跌。不过，10月昆明二手房价格环比跌幅较9月收窄了0.2个百分点。昆明二手房跌幅较新房小，价格较新房也更有韧劲。

业内人士认为，下半年昆明房价之所以出现下降，是因为当前需求端和供给端同步在降杠杆。从需求端来看，出现了“想贷款买房，却贷不到款”的情况，尤其是下半年以来，居民按揭贷款的额度收缩，房贷审核更严，导致需求开始减弱。在供给端，房企在较大的经营压力下加大降价促销力度和范围，“新房普遍降价后，二手房肯定也捂不住了，普遍降价意愿增强，降价行为增多”。

11月1日，湖南永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价）等倾销扰乱该区房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。

山东聊城住建局本月发布的一则通报显示：某品牌楼盘的降价促销引发老业主投诉，最终被叫停整顿。同时，通报中还强调：其他企业要引以为戒，严格自律。

镇江下辖的扬中市建筑房地产业商会近日发布倡议书，内容包括新开盘的房源不低于备案价85%销售，在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%。

据不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，目前三线城市降温加速，和一二线不同，三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。预计后续三线及以下城市的降温会更为明显，调控分化也会在更多城市中出现。

中原地产首席市场分析张大伟分析，近几年来很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在现在信贷收紧的情况下，现金流比较紧张，对这些大型房企来说，现金流比利润更重要，因此通过降价迅速回笼资金。预计未来三四线城市出台限跌令的城市会越来越多。但在限跌令下，有些企业可能通过给购房者返还购房款等手段，绕开限跌令。

张大伟认为，现在楼市的一大问题是大量三四线城市没有太多产业、需求支撑，但是土地供应又太大。从产业发展和人口流动来看，土地在一二线和三四线城市之间存在错配。人口大量流向一二线城市，但是一二线城市土地指标又不够，而三四线城市人口在外流，但土地指标又很多。

国家统计局最近发布的一组数据显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。相比住建部《2019年城市建设统计年鉴》中的数据，有5个城市晋级到特大城市行列，有1个城市晋级到超大城市行列。

张大伟说，从全国来说，现如今房地产市场已经不存在绝对的短缺，而是一种不均衡状态，部分区域楼市供应过剩，但部分一二线城市还存在供应不足。在这种情况下，除了加快引导部分产业转移到三四线城市之外，也应该将土地指标和人口流动挂钩，将更多的土地指标转移到一二线热点城市，满足人口和产业发展的需求。

11月15日，克而瑞公布了上周（11月8日—14日）周报。数据显示，虽然上周各家开发商双11活动火热上演，但成交数据则是量价齐跌，成交量和成交均价较上上周呈小幅下降。上周，昆明多家开发商继续推出优惠房源，北市区更惊现单价万元以下的住宅项目。

据都市时报·大象房鉴所整理，上周，昆明有40多个项目推出双11购房优惠，其中，首创禧悦春城98平方米三房喊出“一口价，单价9900元”的口号。另外，碧桂园春城映象推出渠道专属特价房源，最高优惠28万元，最低单价11625元/平方米；万科公园城市推出10套特价房，单价低至14430元/平方米；俊云峰推出的特价房海报显示，最低单价14500元/平方米起，最高的一套优惠58万元……

今年双11结束后，晒战绩的开发商寥寥无几，仅看到俊发城晒出了“双11期间诞生67位准业主”的海报。

此外，克而瑞周报显示，上周昆明商品住宅新增供应6.65万平方米，供应量较上上周小幅下降，有3个项目住宅取证。其中，艺城·春城玖號高层住宅取证1.83万平方米、中国铁建·西派国樾高层住宅取证1.53万平方米、世茂璀璨倾城高层取证3.28万平方米。

上周，昆明商品住宅成交均价为14158元/平方米，成交量9.96万平方米，均较上上周有小幅下降。华夏四季、西南海、俊发观云海为主力成交项目。金茂府、俊发未来城和景悦花园3个项目过规。

受访的多位渠道人员表示，今年双11市场反应比较淡。一名渠道人员说：“在今年波动的市场环境下，购房者看到各家开发商都纷纷打特价房，就更不买了。观望情绪还是比较重。”

中建金科·向山的岛员工大促，员工自购单价10000元/平方米起，可买精装修高层。

招商雍和府推出20套特惠房源，面积段113—139平方米，清盘特惠单价最低为12171元/平方米，特惠房源最高单价不超13800元/平方米。

雅居乐中央雅府推出特惠工地房源，面积段96—117平方米，优惠后最低单价11910元/平方米起（具体房源面积和价格以售楼部实际为准）。

面对各种各样的特价房，购房者们也是看花了眼，但归根结底，买房最重要的是看购房者的需求，并综合考虑，除了价格，还需多方考量。

（备注：文中提到的特价房源为开发商双十一特别优惠或渠道特价等房源，存在楼层低、套数少等特殊情况，具体销售信息以售楼部实际为准。）

10月的房价依然在降。从11月15日国家统计局公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，70城中，52城的新房价格环比下跌，相比9月（36个）明显增多。另外，二手房市场的降温现象更为明显。10月，二手房房价环比下跌的城市数量达到了64个，即有90%左右的城市出现了二手房明显降价现象。受访专家认为，房地产市场已经开始入冬。

多名市场分析人士认为，受供应缩量影响，当前一线城市新房价格韧性较强；而以新房市场为主的三、四线城市，由于房企对项目去化、销售回款的需求更为迫切，新房价格下行压力高于一、二线城市。

近期，在房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市房企降价促销动作增加。除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌，尤其是三、四线城市最明显。

房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。这中间需要积极防范市场过快降温，防范三、四线城市出现新的房地产金融风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。而且，二手房市场的风险也在扩大。

从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。近期要注意御寒的操作。待后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度会放缓。尤其是11月份，预计部分城市的房地产市场会有触底反弹的可能。

当前价格的下跌是成交量下行的结果，是对前期过热的自然消化，是需求端和供给端同步降杠杆。

今年一季度，市场过热，重点城市房价上涨较多；二季度以来，二手房成交量保持下降，新房、土地市场也相继降温。下半年，居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱；在供给端，房企在较大的经营压力下加大降价促销力度和范围，二手房业主降价意愿增强，降价行为增多。面对短期房价走低的压力，“降价促销”是近期楼市的主旋律。

但是，值得注意的是，10月份，在新房、二手房价格下跌的城市中，80%左右的城市跌幅不超过0.5%，跌幅较小，房价基本仍然保持总体平稳。贝壳研究院数据显示，目前50城二手房景气度指数在20以内，业主预期较弱。新房开发商为年底前加快销售，后期房企仍有动力继续降价促销。

近期，信贷政策的松动以及其他配套政策的推进，也让市场回暖的效应逐渐显现。10月房贷利率出现了年内的首次下降，部分城市放款速度在加快，房地产市场的合理资金需求正得到满足；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。市场下行的局面有望在年底或明年年初触底。预计到明年，房贷供需关系将回归正常，有利于满足合理的住房消费。

近期，按揭贷款、开发贷款逐步走向正常化，10月份房地产贷款多增1000多亿元。与此同时，在确保预售资金监管到位的情况下，手续齐全的房企项目开发贷会给予满足。在此背景下，资金层面缓和对开发商大力度打折形成对冲，预计后续新房价格下跌幅度会趋缓。

由于目前信贷支持主要在新房层面，目的是保民生，保稳定。所以，在贷款集中度依然显效的情况下，有限的信贷会向新房走，二手房价格将会继续下跌。但从中期来看，伴随市场情绪缓和，二手房下跌幅度也会减缓。

展望后市，李宇嘉称，短期内，由于目前的楼市政策的调整集中于托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。此外，在房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨的背景下，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前房价继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观。