北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本人北京工作6年多，目前在亦庄工作、租房，租房也得4000，现在想买房，刚需吧，结婚用。首付预算120，也看过几套房子，二手房，考虑到估值、契税、中介费，综合下来首付得有房子总价的41.26%，也就是总价在291左右。亦庄相对于去年涨了不少，因为学区、独立学籍。能满足近地铁、满五唯一、商品房、20年以内的房龄、价格还便宜的，目前发现只有贵园南里这边，2002年的房子，回迁住户，商品房性质，60平大概320万，55平的290左右。现在55平的只有顶层（6层），但是6层的流通性应该不好吧，不利于以后置换。

因为有工作居住证，通州的那边也看了看，比如西上园、梨花园，西上园也是320万左右，梨花园稍微便宜一些。但是通州到亦庄这边坐地铁也得2个小时左右的车程，真的远啊。

因为家里是固安的，家里面还建议用我哥的资格先在县城里买了，结婚用，等有钱了再在北京买，还不占首套的资质。但是我觉得一开始不在北京买，那以后可能就更难说了。

当然还有其他的选择，比如北方的其他城市，例如天津、郑州、石家庄，换个城市发展，但是也要面临工资水平下降的问题。所以想问问章哥，哪个选择更好一些，有没有其他更好的选择。

1、这我不太好建议吧。我只是略懂北京的房子，对外地的都不熟。

2、从常规来讲，能在北京上车就尽量。以北京的经济发展，大概率是超过其他周边城市的，包括天津。在哪座城市买房，就是投资哪座城市的经济趋势，将个人的资金借势于城市经济体。

个人的投资只是个点，很小的点。投资房子是个趋势线。买哪个板块或哪种房子是个产品面，而最终都要附着于城市的经济体上。点线面都不难选择，而经济体的发展与体量决定了这三项的未来。

今后哪座城市的发展好我不知道，但从之前这些年来说，北方还没有哪座城市超过北京。30多年前石家庄某单位让我爸调过去，答应去了就分房，至少是个两居室。幸亏我老爹没同意，否则我现在估计没今天混得好。个人的能力太小了，都得借势于其他。而对于没有背景的普通人来说，最容易的就是选择城市了。

建议还是考虑一下吧，120万是能够在北京上车的，虽然买到的只是小房子，但其发展的价值或许超过其他城市。年轻的时候吃点儿苦没什么，忍忍就过去了。到了我这岁数就算再想吃苦，体力和精力已经很难再支撑了。而一生中的苦乐都是恒等的，年轻时得到了快乐，或许中年后会后悔。到时候环顾四周都是要要依靠你的，而中年男人却无可依靠，也就是这房子或许能提供保障。

3、所谓先买在县城结婚后，以后有钱了再在北京买。这没什么意义，找借口而已。我见过这么安慰自己的太多太多了，最后都是错过了时机。

房子是用来住的，就算买在了县城，结婚后真的会常住吗？你们的孩子会以后就在县城成长和学习吗？以后有钱了再在北京买，理论没有错，但现实未必按照理论发展。更大的可能是本来想几年后就换到北京，结果发现置换的难度越来越大。

4、简单说吧，如果是我就买在亦庄了。贵园的房子挺老了，就算是回迁房也不会再走出独立行情，也就是不会单独跑输，大概率是跟随大盘。顶楼的房子就是流动性弱，在保值上不吃什么亏。

如果不愿意买贵园的，那就看旧宫的，旧改板块这些年做的很不错，大多数小区并没有落后。比如亦庄北岸，2008年的奥运盘，小户型社区保值也挺好，2-300万不难买到房。如果能多凑些首付是更好，不能的话也是没办法的事情，买到总比不买强。未必靠房子还能发财，但这是让自己在北京安下心来努力的动力，也是对抗通胀的稳妥工具。

我外地有过贷款记录，算二套，目前想在大兴黄村购买，总价控制在280万以内，首付60%，准备贷款100万，公积金仅能贷60万，商贷40万。自住+上学，月收入1.1万，老家房租3500每月还有，还款没压力。

目前考虑大兴黄村和天宫院，根据目前有限能力且仅想考虑电梯房，所以匹配价格的可选范围仅有回迁房，两线房，经济适用房，已经看过义和庄地铁北边佟馨家园(回迁)，康宜家园(一类经济)，首座御园二期(二类经济)，盛嘉华苑(两线)，三合北巷一居(回迁)，天宫院新源时代小区和天宫院小区一居。商品房步梯看过黄村双河北里2004年的，目前比较纠结该选哪个区域，想让章哥您给分析一下，谢谢。

1、板块那当然是天宫院了，靠着产业区得到的支撑更大。不过这里是六环外，非普线就是280万，买280万的房得看能否贷到100万了。一般得能做到高评才行，而且回迁房小区的税费都高，让当地中介给评估一下，看这首付能否达到了。

另外从板块说是天宫院相对更好，但这一般都指的是几个商品房小区。新源时代的物业管理稍微弱了点儿，我前些日子路过一次，好像没什么变化，有点儿乱。天宫院我没去，估计也差不太多吧。

2、双河北里，商品房，北区的，这也无所谓是不是商品房了，很老了，还是黄村镇自己开发的呢。离地铁远，保值情况很一般。

3、所以如果要不还是以首座御园为主吧，二类经适是房产性质，实际上属于福利房，带有公房性质。业主基本上都是司法系统的，社区氛围和物业相对较好，虽然里地铁远点儿，但相对更宜居，保值性也就还可以。

我和媳妇金融从业者，目前还没孩子但有可能开始备孕，金融街和国贸附近工作，预算600以内购房。目前考虑朝阳区离国贸近一点买个两居室。那么，1、您觉得有必要买白家庄小学＋80中的学区吗？比周边要贵一万多每平。2、如果考虑学区，是否东城、西城的房子更值得买呢？

2、现在备孕，怎么也得7/8年之后才用得上学位。这么长时间，谁也说不好学区政策和供需关系有什么变化，都有一定的风险。反正从现在来说，指望着中央或教育部门鼓励学区房是不太可能了，只是看打压的力度。不闻不问或打压力度轻，那学区房的价格走势或许不变。但如果真的执行17630和教师大范围轮岗等政策，受多大影响就说不好了。

还有一点是供需关系。这两年买学区房的都是高峰期入学的家庭，学位太紧张，为了孩子上个好学校不得不花高价去抢。而你们这肯定错过了高峰期，已经算是赢在起跑线上了，没必要去和那些家长抢房，给人家多留点儿机会吧，也给自己省点儿钱。

2023年之后京籍孩子的入学量就逐年下降，到2026年肯定降到十年前的水平，之后有可能还得降几年。可为了应对高峰期，各行政区都增加了大量的学校教师，学位都增加了不少，得让孩子们有学上啊。

那高峰期过去这些教室和教师怎么办？我觉得不会当仓库使，让老师都去当库管也不合适。那一边是学位增加后不变，一边是入学儿童减少，房价是否能坚持住就不好说了。那些人口减少的城市房价都降了，典型的就是鹤岗，其中降的最多的就是学区房。北京会不会这样我不知道，但估计不会逆势上涨。

3、再一个八年后或许会有更多的机会出现。八十中曾经在朝阳一枝独秀，全区唯一的市重点。但这些年被北京中学和朝外有些超过了，其他的还有人朝清朝陈经纶等等，都是头部学校。以后是否会出现更多的选择谁也不知道，但有这种可能。

所以你们如果提前这么多年买了白小+80的，如果到时候觉得有更合适的学校怎么办，是换还是不换？不换不合适，换的话这些年就算白熬了，毕竟80中学区房的溢价跟东西海没多大区别，居住的性价比都不高。

4、东城西城也一样，全北京的学区房都这种情况。觉得有需求就买，只要愿意忍受这性价比和承担这风险就行。而且东城高分段的成绩和朝阳差不多，从入学来讲还不如朝阳更稳妥呢。

5、总之这看自己吧，常规是不建议过早准备学区房的。功能性房产，用不上学位的话没意义，这跟人家很早之前买的不是一个概念，付出的成本大多了。房子是用来住的，不如先买在非学区房板块，先解决居住问题，等孩子上学前两年再考虑也不迟。

在资金预算不是很高的情况下，建议什么时候干什么时候的事儿，想一次性解决所有问题比较难。

想请教下自住改善三居室选择问题，家庭情况：在海淀当代城市家园有九十平两居室，虽然学区不算特别好但是胜在小区内接送方便，考虑海淀学区政策稳妥起见就不打算卖这套。考虑要二胎所以想买个改善的三居，我在望京，我爱人就在海淀东升，最好离一方工作单位近一些，个人偏向于海淀这边。首付款可以准备500万，最高700万，以父母名义买可以享受首套首贷，好像五环内最高是可以贷304万，如果选择公房能够贷款更多。想请教的是：

2、小区的选择：本来之前想在当代附近的MOMA、领袖新硅谷看，但是感觉三居都得1000还有140以上的税，目前有几个考虑小区：

请问这几个小区和房源信息，如果不考虑首付差额，推荐顺序如何？

3、小区的选择：本来是想尽量不要塔楼不要老房子，但是如果为了多贷款是否选择公房也可以呢，比如地质大学95平的三居室？

目前想先选好小区和房型，关注价格和信息，准备在年底或者年初看看是不是能有急售的中意的房子买到，信息比较多，感谢章哥阅读和回复！

1、现在年底银行限贷，理论上公房能多贷款，现实中未必。商品房本来也没有贷款上限，300万只是非普线的标准。但银行现在就这么做，谁也没辙。这具体的问当地中介吧，他们了解即时的银行政策。

2、望京和海淀五环外，这得分小区。两边总的升值率差不多，但具体到小区就差距较大了。只能说都挺好的板块，都不难选。

3、这都具体看房了吗，我看着像直接从APP上摘下来的。平台上的信息可未必准确，只能说有这么个房源，是否能交易可没准儿。

1）观林园这套房价格就不对，大概率有硬伤。不是顶楼就是首层，要不然就是有其他毛病。看看挂牌时间吧，如果时间长超过俩月就算了吧，估计有问题。

观澳园这看着还行，价格差不多。没硬伤的话就是首选，观林园要没硬伤就更是首选了。这些年升值都挺好，不弱于朝阳热门板块。也没什么学区溢价，居住的性价比高。问清楚价格为什么低就行。

2）澳景花庭，保值性中等。这998的还行，价格稍微低点儿，有可能是装修较差。1030这也不对，同样问清楚吧，不正常。这或是有硬伤，或是不能交易的。甭问了，意义不大。

澳林春天这是几期的，一期二期的，估计也是硬伤。算了吧，不如买永泰的，还能盼望个学区均衡的利好。

3）地大的，10万，央产房，价格还行吧，这就看自己的喜好了。小营7号院，电科院的，6万多，这价格都不太对，100%有问题。肯定没现场看房吧，顶层底层都不是这价格，一定不对。城华园这103的还行，116的也不对，太便宜了，没这么卖房的。

简单说吧，如果能在永泰这几个园买到这么便宜的就算非常合适，不这么便宜的也首选这里吧。公房现在未必能多贷款，跟中介问清楚。如果能多贷款那就看自己的喜好了，五环外是升值好，公房如果能贷得多那就看7号院的干部楼。如果都不能多贷就看永泰的几个园。别太相信有急售的房子，现在没到那种行情。真要有好房子都不用挂牌，中介线下就交易了，哪个手机里都存着一堆投资客呢。这几套房里的价格净是不对的，一定考察清楚为什么便宜，别买回一堆麻烦来。

我在五道口附近上班，最近在看海淀的房子，预算650万，想买两居室离单位较近，户型南北通透、楼龄较新带中等学区地铁房，觉得自住扛跌都可以。目前把看房区域锁定在清河、安宁庄、西二旗一带，目前看了几个小区，主要集中在地铁上地站至清河站西侧，锁定了金隅美和园 621小区、加气厂宿舍、财经大学家属院几个小区，但是有几个地方看不懂，想向章哥请教：

1、其他三个小区是80年代的老小区，均价接近九万，金隅美和园是09年的限竞房，加上税费均价也就八万出头，为何价格反而低于老小区？

2、金隅美和园分为电梯房和楼梯房，同样是5楼的话(6层顶) 楼梯房价格比电梯房低多少合适？

1、美和园不是限竞房，是限价房，也叫两限房，算限竞房的前身。这种产品属于保障房，全北京没有升值好的，最好的成绩就是跟上板块大盘。

主要就是人们都认为这种产品的质量一般，就算是质量好也很难让人相信。毕竟当初的售价低，开发商没有利润，那在不赚钱房子还好卖的情况下，换做谁当开发商，会赔本不赚吆喝的注重质量吗？

美和园是北京第一批两限房，金隅拿的自己的地，从理论上是有利润的。但账不能这么算，财务毕竟是分开的。楼面价当时3000多，限价6600，账面上反正是没什么利润，质量跟商品房是不好比的，谁心里都明白。

而且物业费也不算高，入住后在业主们的强烈要求下又降价了几毛钱。物业在没什么利润的情况下，绿化和公共设施维护的也不是太好吧。

全北京的保障房大多都是这种情况，美和园的地段和容积率什么的算是很不错的了，升值很好。但这和小区本身关系不大，地段的价值更高，所以本身就是拿个平均值吧，价格才和周边老小区差不多。

而老小区虽然老了，但当年都是给自己盖的房，人们相信质量不错。业主氛围一般也不错，都是一个单位的居多，租户相对少一些。而保障房小区相对各项一般，就是房龄新。所以自住为主，其他的期望值别太高，毕竟本身就是保障房，不太好利用政策赚钱。

2、电梯房和楼梯房差多少，没标准，看年头和维护的程度了。电梯要维护的不好还倒挂呢，毕竟占了面积，物业费也贵。这问当地中介吧，我不知道具体情况。如果在电梯维护的好的情况下，高出5-10%是正常的。

3、不同楼层之间的排序，这也没标准，开发商的价格体系不适用于二手房。如果是新房定价，当年步梯房以三层为最高100，四层98，二层五层95，顶层底层92。二手房的话，顶层底层能到80-85，二层五层90差不多，三四层没区别。