8月8日至8月11日，由观点地产机构主办的2022博鳌房地产论坛如期举行。论坛上，中国首席经济学家论坛主席、原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌先生，发表了关于“中国房地产市场的过去与未来”的主题演讲。

夏斌指出，在这20年的发展过程中，中国经济取得了巨大的成绩，嵌入中国增长奇迹中的中国房地产市场不能否认，也取得了瞩目的成绩，中国城市居民的住房条件得到了很大的改善。同时，房企在其中赚的盆满钵满，各地政府在不断发展中深陷土地财政之坑。2021年土地收入占地方一般公共预算收入高达78%。普通百姓出现了“六个钱包买不起一套房”的现象。

夏斌坦言，从买地、开工到销售，几个环节的关键指标同时出现严重负增长，恐怕是历史上没有的。同时，各地政府纷纷想放松对房市调控，已出现从过去的严格调控的“三限”、“四限”、“限涨令”转到今天的“限跌令”。

同时，烂尾楼、断贷事件频频爆发。有关机构调研，截至7月16日，烂尾楼200个，涉及房企87个，涉及城市79个。若不是监管部门和地方政府出来及时发声，若不是网管部门对相关信息及时制止，烂尾楼、断贷现象将进一步发酵、蔓延，将会出现不可收拾的场面。

对这一发展态势怎么看？全国房市泡沫会不会破？下半年及未来房市走势会怎么样？

一、那中国房市怎么会从过去的繁荣走向“今天”的？

夏斌认为，对住房属性是消费品为主导，还是以金融资产为主导，政策摇摆不定，决心不明，在调整上措施不力，不精准。房市政策调整与中国经济结构调整“长期捆绑”。各种问题不断累积。

夏斌给出结论，此模式走到头了，走不下去了。

他给出了4个理由。

理由一，一些城市房价居高不下，六个钱包解决不了一套房引发的社会民生和稳定问题，已到了不得不解决的时间了。

理由二，从2015年到2018年，中国政府投入了五六千亿资金加快推进棚户区改造，进一步扩大和改善廉租房、公租房供给，降低了低收入居民在房市边际上的购房需求，会有助于全国住房的供求基本平衡。随着城镇化率提高和人口老龄化，在三四线城市房子库存明显增多，供过于求的问题渐渐突出。

理由三，现在银行业加强审慎性监管的“三道红线”后，导致一些房企的债务频频“暴雷”，有一些企业濒临倒闭破产。买地的资金短缺或枯竭，吹大房市泡沫的动力自然在减弱。

理由四，地方财政已深陷“土地财政”深坑，走不下去了。土地财政到了不得不解决的时期了，因此对房市的长期发展同样会带来根本性的变化。

夏斌表示，第一，在房市发展方向上要重提、回归被人们曾经忽视的1998年房市改革方案中“住房双轨制”的原则，坚持2016年底中央提出的“房住不炒”的原则，牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。

第二，鉴于房地产市场已长期绑架中国经济，且短期内难以以较彻底的市场方式解决的明显事实，应力争用两年时间，加快落实并基本解决低收入者、进城农民工住有所居的民生基本需求。向他们提供源源不断的公租房、保障性租赁房房源。

第三，实事求是，分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题，确保房市的基本稳定。面对已知的两百多个烂尾项目，近百家房企的烂尾楼“断贷”问题可能引发、蔓延的全国房市系统性风险问题，必须及时遏制。

第四，同时组织专门力量，研究中国房市健康发展的长效机制与政策制度。本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房、打击投机炒房的原则精神，从税收制度、预售款制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩等多个方面研究协调配合的政策制度。