最近出了个很有趣的事儿：

贝壳发布了一份「主要城市住房空置率」的报告，本来没多大声量。但贝壳全网删除了这份报告，并且公开致歉说报告有问题——这反倒引起了大家的兴趣。

我看到这份报告后第一时间就分享到了知识星球里，并复述了报告的几个核心结论：

第二，贝壳给出了空置率的影响因素，其中老龄化、租金水平、购房门槛等因素与空置率的相关性较高，像这样：

我认为报告的逻辑是符合实际的，但数据可能刺痛了大众的固有认知。

原来空置率这个数据一直被拿来当作论证房地产泡沫的证据——大城市空置率高，所以有泡沫。

但是贝壳的报告告诉我们：一线城市的空置率很低，反倒是很多省会城市的空置率较高。

很多省会城市一套房子每月只能收1千多的租金，可装修一次要花小十万块，又折腾，回本周期又长，那还不如空置呢。

另一方面，很多在外打工的人，他在大城市买不起，退而求其次买在老家，但是平时又不回去住，或者精装修了，但舍不得租出去，这些因素都会客观上拉高很多城市的空置率。

大家想的是：哎呀！算了，只要房价能涨，每个月1千多的房租不要也罢。

更重要的是，在那些空置率本就较高的城市，政府还要卖地创收，向市场投放供给，新房入市，那房价...

总量视角来看，央行的那份著名报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》已经说的很明白了：

但劳动力向各大都市圈里的核心城市集中，客观上就是会造成需求端的结构性失衡——

而供给端又在进一步加剧这种失衡——

大城市供地指标紧张，不缺房的城市却在大量制造供给。

这种背景下，空置率哪高哪低，不言自明。

我想提醒大家的另一点是：

你可以去贝壳上筛选看看自己所在城市符合以下条件的房源有多少套？

上面这种最低标准的「改善房」渗透率仍然很低，而置换改善行为不会停止。