2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》（以下称《条例》）即将正式施行，内容共包括六章、七十五条，囊括了房屋租赁的多个方面（条文结构见下图）。《条例》对隔断房、甲醛房问题均有回应，对租房人担忧的短租、租金贷、押金不退、租金飞涨问题纷纷加以规制。下面，我们就一起看看本次《条例》内容有哪些亮点吧！

《条例》规定，出租住房以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。

“隔断房”一般是指通过私建隔断墙，改变房屋结构，使房屋形成多个单间的房屋。“隔断房”是群租的源头之一，存在多种安全隐患。

为规制“隔断房”问题，2013年，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会就联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，其中规定，“不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住”。

2019年，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监督管理局正式发布三个合同示范文本：《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》。新的合同范本要求不得改变房屋内部结构分割出租，明确禁止违法群租。尽管如此，“隔断房”在市场中仍然屡禁不止！

《条例》明令“不得打隔断”，明确此类行为的罚则，加大管理力度。《条例》规定，未按照规定出租住房的，由住房所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者恢复原状，对个人可处二千元以上一万元以下罚款，对单位可处二万元以上十万元以下罚款；逾期不改的，改正前停止出租，对个人处一万元以上五万元以下罚款，对单位处十万元以上五十万元以下罚款。

短租住房要看区域或管理规约，违规短租最高可罚五十万元

《条例》规定，首都功能核心区内禁止出租短租住房。其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。

首都功能核心区，包括东城区和西城区两个行政区。《条例》所称短租住房，一般是指按日或者按小时收费的短租住房。近年来，以“日租房”“网约房”形式从事非法旅馆的情况屡见不鲜。此类违法经营形式往往无需登记身份信息，导致公安机关难以监管，滋生各类治安问题，给附近居民造成困扰。

《条例》规定，短租房出租人有核对住宿人员身份信息的义务。《条例》除了对短租的条件进行了明确规定外，还明确赋予短租房出租人在住宿人员入住前当面核对住宿人员身份信息、即时通过规定的信息系统申报登记信息的义务。

违反规定短期出租住房的，《条例》规定由公安机关责令停止出租，对个人可处二千元以上一万元以下罚款，对单位可处二万元以上十万元以下罚款；逾期不改的，对个人处一万元以上五万元以下罚款，对单位处十万元以上五十万元以下罚款。

未依规托管押金、监管租金及退还剩余押金租金的，最高可罚三十万元

《条例》规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。

“高押金”“黑中介”“不退押金”已经成为租房人的重要避坑雷点之一，“退房后拿不回押金怎么办”成为众多租房人的困扰。

让押金脱离住房租赁企业的掌控。《条例》施行后，押金将需要通过第三方专用账户托管，通过第三方托管的方式，可以将押金脱离住房租赁企业的掌控，对承租人的权益形成更好的保障。

单次收取租金数额超过三个月房租的，应纳入监管。《条例》施行后，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

早在2021年4月15日，《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下称《意见》）已规定，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，并向所在城市住房和城乡建设部门备案。城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理。

虽然《意见》对押金、租金的监管已提出要求，但是《条例》也规定，押金托管和租金监管的具体规定由市住房和城乡建设部门制定。大家亦可以持续关注北京市住房和城乡建设主管部门进一步规定的出台。

《条例》规定，金融机构向承租人发放租金贷款，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。

租金贷的运作模式一般为，承租人与金融机构签订贷款合同，由金融机构先行提供房租，承租人按照双方约定的计划还款并支付利息。

首先需要注意的是，发放租金贷款的主体只能为金融机构，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。其实早在2017年，《意见》已经规定相应内容，但在房屋租赁市场中，“租金贷”仍然屡禁不止。在“蛋壳公寓”暴雷事件中，“租金贷”也成为不稳定因素之一。

此次《条例》在吸收《意见》内容的同时，规定住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容时，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款，并可对相关责任人员处五千元以上一万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款，并可对相关责任人员处一万元以上三万元以下罚款。

自如研究院于2021年12月23日发布的《2021年北京长租市场观察》报告显示，2021年北京长租市场租金年均波动在3%-5%，住房租赁市场全年淡旺季明显。尽管从上述数据来看，北京长租机构房源租金呈现“量变价稳”特征，但租金“猛涨”的现象无疑是所有租房人不想遇到的场景。此次《条例》将政府调节机制进一步细化，由市住房和城乡建设部门进行住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制，并由市人民政府采取调节措施，为租金的平稳提供更有力的保障。

《条例》中规定的很多内容，虽然在以往出台的各种规范性文件中出现过，但《条例》的亮点在于，对很多行为规定了罚则，通过明确行政机关的执法依据更好地规制租房市场的各种乱象。