近期，笔者到广州市海珠区官洲街道调研，发现这里对城中村利用的很好，很值得学习。先说说海珠区，它是广州中心四区之一，既有琶洲数字经济试验区，也靠近珠江新城CBD和大学城、连接越秀老城区，为广州新市民、年轻人愿意租住的区域，但出租屋供给有点儿畸形。

一方面，作为老城区，房改商品房较多，但多数是两房及以上的老破大户型，租金总价高、租住体验感差，不受新市民喜欢；另一方面，旧改开发的新房、次新房已“豪宅化了，买不起也租不起。于是，这个街道5000多栋城中村出租屋，就成了新市民租房的主要选择了。但是，出租屋乱搭乱建、“三合一”模式普遍（居住、仓储、经营混杂），租赁体验很差。

近期，村集体以规模化租赁为切入点，打造“集中改造、围院管理、公寓配套、智能支撑、市场运营、多方共赢”的高品质居住区。将低水平运营的出租屋，改造为机构化租赁、品质化的保租房，珠三角很多城市都在探索，但效果并不好。除了产权瑕疵以外，最重要的是村民、村集体对政府主导的事有点不信任。怎么回事呢？有的是早期征地补偿标准低，接受补偿的村错过了这些年地价房价快速上涨的红利。另外，近年来查违、流动人口管理的做法有点简单。

怎么办呢？首先是修复信任关系。街道、村社、企业（国企）三方联动，细致开展思想动员，告诉村民、村集体现有楼宇模式的危害性、不可持续性。特别是，继续搞“三合一”经营，一定要被拆掉。修复信任的切入点，就是推动村民村集体与国企签订整租运营和连片改造协议。

其中，最关键的是让村民、村集体认识到，新模式比旧模式要好。怎么做呢？按照当前的市场租金（每月700-800元/间），国企平台将全村70栋房源（3600多套房源）整租过来，租金逐年递增。然后，企业投入数千万进行外立面整治、安全加固、消防升级、补足配套等改造。

连片托管改造可以实现围院式管理、公寓化配置，品质立马提升。有三方联动，有国企品牌和先期大规模投入，信任初步建立。重要的是，村子旧貌变新颜、租期稳定、运营安全，村民村集体逐渐认识到，什么是健康的楼宇经济。当然，真正运营的是市场化导向的长租公寓，他们知道打造怎样租赁社区、供给怎样的产品（年轻人需求多样）、客户在哪里，这样才能盈利。

当然，政府该做的事情一样不少，主要是把过去的欠账补上来。现在，区一级和街道同步推进公共服务设施补短板行动，比如把断头路接上，村内部道路与外部链接好，把物业引进来，幼儿园普惠化等。还有社区物联网平台，用水用电缴费、公寓管理等全部智能化，智能门禁等。

另外，过去的城中村出租模式下，一旦租赁关系发生后，村民、村集体一般不管租客在干嘛，有没有违规行为（比如，黄赌毒、搞生产经营等），甚至丢给二房东，只要定期收到租金就行了。这种模式下，街道想要搞人口管理、疫情防控等，很难得到配合，只能敲门。现在完全不同了，从拓展租客、租约签订，到管家服务，退租等，投资方和长租公寓对此很清晰。

总之，经过全方位的改造，实实在在的项目摆在那里，清清楚楚的帐能算得出来，比天天开会、喊喇叭、搞动员、讲道理强千倍万倍。于是，隔壁村就会来参观，看到房子有了新面貌，看到公交车进来了，篮球场、图书馆建起来了，咖啡馆这种时髦的业态也有生意，改造意愿就有了。

口口相传，信任关系进一步加固。15年整租到期以后，一定会形成示范效应并驱动村民、村集体愿意将项目再次托管给长租企业，实现“我愿意参与，而不是要我参与”的效应。估计，这一次一定会比15年要长，这是信任关系的体现，也是实现从短租到长租的重要过渡。

下一步，继续拓展新项目，并引导村民、村集体以土地或房屋作价入股，引入长租企业管理，实现“我要主动做，而不是要我被动做”的效应，让村民、村集体以主人翁的身份参与到新一轮城镇化的大潮中。由此，我认为，未来的城中村改造，不会大拆大建，开发商们不要盯着村民村集体的地，盘算着如何拆掉高商品房赚钱，更应在全社会共赢的角度上看待盘活利用。