尽管取消限购、利率下行、因城施策的鼓励政策已持续数月，但7月房市并没有大家期待的那样延续5、6月的态势逐步回暖，相反却重新进入“降温”区间。

从开发端看，前7个月房地产开发投资同比下降6.4%；

从价格端看，70个大中城市中，40个城市新房、51个城市二手房价格环比下跌。

谚语讲，“病来如山倒，病去如抽丝”，短期刺激政策在如洪水猛兽般的市场下行趋势下作用有限，效应正边际递减。

不同于一般商品，房地产具有优质资产、附带教育医疗资源等功能，以及承载中国人天生更浓的顾家恋家情怀，让其成为属性更加复杂的特殊商品。

2.当房价过高（或人们预期房价要跌），需求小于供给，去化周期增加，市场机制作用下房价下跌，逐步回归社会均衡价格。

按此理论，当前应处于房价下跌期，实际数据也印证了这一点。

鉴于我们国家房地产在经济增长中的支柱性地位，为维护经济平稳增长，不会单纯的以经济学供需均衡理论这只“看不见的手”发挥作用，任凭房价自由的大起大落。

调整限购政策、贷款利率，地方纾困房企、鼓励公务员买房、保障租赁试点等系列刺激政策的加持，让原本复杂的价格决定机制更加难以捉摸。

从开发商角度，主要是房价萎靡不振叠加销量下滑，银行处于风险考虑授信政策及额度同步收紧，最终导致房企资金流紧张引起停工、交付延迟或无力交房。

从已入住业主角度，房价不稳、交易困难，房贷利率与经营贷利率倒挂，倾向于提前还贷减轻财务压力，同时看衰房价预期不断放大，引起系列连锁反应。

从摇摆不定的刚需角度，都知道现在是房地产下行阶段，应有抄底好机会，但基于交房风险及贷款利率再降等多重考虑，在未来收入不确定性增加的背景下，宁愿选择“躺平”应对，换取可能再降的更好结果。

市场失衡后的修复回归需要漫长而艰辛的过程，房市也是如此。

在此基础上，妥当的行政干预能起到四两拨千斤的积极效果。

前期刺激政策不断，但范围不够广、力度不够大、刺激作用不够明显，且边际效应在减弱。

一是按揭利率再降低。与之相关的首付比例、贷款年限相应调整，给刚需以舒适的首付预算空间和还款成本压力，相信不久的将来即能实现。

二是大力解决保交楼。保交楼功在业主楼盘，利在社会预期，当考量买房风险小于收益时，即是房价回暖时，各地正在加紧解决，效果显现在3-6个月内。

三是允许先涨带后涨。在坚持房住不炒的前提下，允许市场健康的一二线城市先涨起来，带动供应链回归稳定，引导市场信心恢复。

基于以上判断，房地产市场虽已告别了高增长的岁月，但仍有望在年底前企稳回升。

且随着支持政策力度的不断加大，在推动房价由低及稳的恢复过程中，不出意外会成就部分城市、部分区域、部分楼盘的大幅回升。