“真心塞！今年400多万都可以买河西南了，去年我却买了江宁百家湖......”笔者的闺蜜安安说如果世上有后悔药，她第一个买。

何止安安，去年一波二手房置业者都在价格高位线上无奈“站岗”。以前是年初不买房一年又白忙，现在是去年不买房，今年换好房。

这一年，南京二手房市场大变天了。你会发现今年任何一个时间点去看房，中介都会跟你说房价到底了，可到现在多数小区还在降价。房价到底啥时能见底，也许没人能预测。

可今年，就像开头安安说得那样400多万都能买到。普通的刚改家庭也有机会在河西南安家了。

在二手房网站上，笔者看到总价400多万的河西南二手房并不是个例。海峡城、鲁能公馆、佳兆业城市广场三期都有。

例如：海峡城建面约93㎡的精装三房挂牌总价只有426万，单价约4.6万/㎡，中介表示仍然有“小刀”的空间。放在去年4月，同样的户型卖到了515万，便宜了近90万。

继海峡城之后，近期，鲁能公馆和佳兆业城市广场三期的部分业主也开始降价求成交。

二手房网站上，鲁能公馆多套88㎡的精装三房挂牌价在480-495万，换做去年上半年，同样的户型面积，成交价将近530万了。门槛降低了至少30万。

在佳兆业城市广场三期也能找到个别总价400多万的房子。如：建面约87㎡的精装房，挂牌总价488万。

河西南二手房的降价逻辑很好理解，房子难卖了呗，业主只能自降身价。90天内0成交或只有1套成交的小区比比皆是。

很难想象曾经新房市场被一抢而空的“神盘”们，如今在二手房市场这么难以流通。

不过换个角度来看也给当下的买房人提供了不错的“捡漏”机会。如果你在意地段，又是三口之家，对户型面积、楼层没有过高要求，400多万的河西南可以去瞅瞅。

两年前是大校场二手房的高光时刻。彼时新房8成首付，一房难求，很多人只能把目光转向二手房市场，并且大校场只有2家次新房小区，占据“量少”的优势。那时别说300多万，就连400多万的二手房也十分罕见。

板块内的保利堂悦建面约84㎡户型挂牌总价389万。在之前的成交记录中也有不少总价380万左右房子。

同样的户型面积，去年5月成交价为435万、去年11月成交价为405万，现在的380万究竟是不是历史低价，仍不好下定论。

另外一家小区复地宴南都之所以现在还能保持总价最低400多万，原因在于起步面积比保利堂悦大，为97㎡。要知道去年上半年时该小区价格一直稳居500万以上。

相比河西南小区90天内个把套成交量来说，降价后的南部新城二手房在跑量上还是值得一提的。

据二手房网站数据显示，保利堂悦90天内成交12套，复地宴南都成交9套。中介说，大校场二手房降价后确实吸引了一批江宁以及大校场老小区的换房家庭。

两年前，提及南京最有潜力的区域，除了河西和南部新城之外，江北核心区也是美名在册的。曾经新房市场一房难求，房价倒挂空间高达1万/㎡。

2020年时，江北核心区的正荣润江城88㎡二手房曾卖到400万出头，今年4月同小区差不多面积的二手房成交价降低到380万左右，6月成交价又创新低，为359万。

这还不是江核最低的“上车”门槛。青奥板块的保利西江月目前部分88㎡二手房挂牌在290万左右，成交价最低只有270万。

在南京并不止以上三个板块二手房出现下跌局面，近郊和远郊刚需板块、主城名校学区房板块日子都不如从前那般舒坦。

江宁禄口、滨江部分二手房小区现在成交价只有1.2-1.3万/㎡，已经与5-6年前的新房价格持平。曾经的一波投资客现在低价出手，等同于当年“抢了个寂寞”。

名校学区房地位也是一落千丈。上周，一位学区房中介告诉笔者最近71㎡的力小学区房成交价只有460万，买家还价35万后“上车”，算下来单价只有6.5万/㎡。

曾经房价上涨时，很多人都明白趁早“上车”的道理，但现在笔者更想说的是尽量放慢脚步吧。你看到的低价或许不是谷底价。如果你不急着入住，不妨再多对比，或许后面还能等来价格惊喜。