它是谁？

一个号称集建筑美学、景观功能和生活艺术于一体的项目；

作为豪宅，它是合符基本逻辑的，所以不卖关子，它便是“绿城美的桂语映月”！

在购房者的印象之中，豪宅正常应该都是不愁卖的，而大多数情况下，确实也是如此。

基本上都是购房者慕名而至，即便需要验资百万、千万、各种找关系，依然能够轻松去化。

因为豪宅是稀缺的，豪宅所占据的地理位置更加不可复制，卖一套可能就是少一套。

刚需产品可以满街都是，但真正懂得高净值家庭那份渴望的，唯有豪宅。

但近期以来，同样作为豪宅不假的桂语映月，却频频出现在分销的笔记里。

与人们一贯的认知产生了偏差，因此不由得令人心生疑惑，该项目难道不行了？

率先开盘的是B区四栋楼，于今年4月16日推出，截至目前半年多时间去化率72%；

A区于6月份、10月份两批次领证。截至目前，10月份上市的A3跟A8总仅售出2套，6月份上市的4栋楼总共卖出13套，去化率4.5%，辣眼不？

或许有朋友会说，人家捂盘惜售，人家有钱任性，网签滞后，这个咱们不深究，我想真要是如此的话， 就没必要找分销漫天撒网了。

说到底还是我前面总结的那两点判断，眼看差不多同期开盘的养云和天悦都快卖光了，客户挤破脑袋，到处找关系就为了守一套房。

再回头看看自家这点可怜的去化率，能不着急吗？

无奈之下便只能走中骏二期同样的路线，“花小钱赚大钱”，让分销平台帮忙鼓噪鼓噪，能先卖多少是多少。

当然有可能，至少不应该再直接对标养云跟天悦，除非你愿意守到这二位清盘了，那或许还有一线转机，否则只能降价谋求性价比出路。

是产品不好吗？很明显不是，桂语映月除了A8#是两梯四户以外，其它14栋商品房几乎全是一梯一户的纯板状设计。

除了楼王245平以外，其它135、155、175这三款户型跟天悦二期相似度也是极高，并且后者一梯一户的户型占比还不到一半。

是楼盘定位不够高端？也不是，文章开头已经说了，桂语映月作为豪宅，它的各项配置是合乎逻辑的，甚至还联合美的置业打造智能居住社区，独领风骚。

即便如此，还是不行，我想关键的解释还在于“豪宅的选址问题”。

作为本号的老读者，应该经常会听到本人常说的一句话：“豪宅成败的先决条件，贵在选址，贵在稀缺资源的占有上”，很明显这两点，桂语映月它不符合。

首先在选址问题上，天悦二期占据了鼓楼核心位置的优势，养云占据着东二环热火朝天的炒作优势，加上作为福州主城区扩容的战略要地，政策照顾优势明显。

而五里亭周边有什么？除了近地铁优势以外，似乎啥也拿不出手，豪宅总不能老吹地铁房吧。

强往脸上贴金的结果就是，骗骗外地客可以，但对于福州本地客而言，难免要替它感到害臊。

东二环跟你五里亭完全两码事儿，你还能扯上腹地之说，再说以上这4大商圈，哪个不是在一两公里开外的，你还一人坐拥4大商圈，是何居心？

你说是营销手段，我倒觉得是再次印证了本文前面提到的“不自信”的观点，所以才需要找东二环、找所谓的四大商圈来给自家撑腰打气。

外地客来福州，十个有九个都是冲着投机而来，帝封江尚可，豪宅可就不好使了，所以真正能忽悠的没有几个。本地客那心理跟明镜似的，靠忽悠可不行哦。

所以啊，去化困难不是没有原因的，一来选址不对，二来定位偏差，三来低趣味营销。还是得拿出点实在的诚意出来才好...

本身楼面价就25135元/M ，相比养云跟天悦二期平均2万8的楼面价，成本价就低了3000元/M 左右，再叠加相对不利的地理优势，价格又怎能与其二者相当呢？

只能说绿城跟美的对双方强强联合，对美的打造的所谓“5M智能化社区”，信心过头了，以为双剑合璧就可以逆天改命，重新改写五里亭这个不温不火的刚需之地。

反倒是君兰和鸣与联发君樾府这俩兄弟活得通透，一个楼面价24221元/M ，一个楼面价22932元/M ，虽然楼面积也不低，但至少懂得自降规格。

前者主打107-149平的刚改户型，后者主打97-137平的刚改户型，预计3万7的价格，而不像桂语映月一样，盲目的以豪宅自居，最终落了个尴尬的下场。

参考融侨望云，6月份跟9月份两次开盘，就已完成了85%的去化率，不是因为它比隔壁的桂语映月来得好，而是人家定位得当，有自知之明。

这正好给君兰和鸣与联发君樾府树立了一个很好的榜样，预计3万5-3万7的价格也并不难去化。

如今的桂语映月，正介于养云、天悦和君兰和鸣以及联发君樾府之间，眼睁睁的看着有钱人疯抢前两者，“刚改”人群接受后两者，所以必须找分销来帮忙找回面子。

我想效果一定是微乎其微，至少在前两位大哥在位之时，你再怎么吹也吹不过它们，价格却还要跟人家齐平，显然有点痴心妄想。

要是真不想打持久战，建议还是借助分销这一波攻势，再配合大力度优惠。

参考成本价，至少可以优惠到三万八九，那么结合本身产品的优势，应该不难去化。