前不久召开的中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会上，中国房地产业协会会长冯俊表示：“我认为当前房地产市场的风险比较大，尤其在有一些城市，其对系统性金融风险造成影响的可能性越来越大”。并给出了三个理由，首先是上市房企整体负债率非常高，接近80%；其次是居民部门负债率超过60%，其中一半都是房贷，最后是房价收入比的问题，目前国内实际的房价收入比，按照国际通用指标来衡量可能会高出30-40%。也就是说，房地产市场处于关键转折期。

不得不承认的是，在经历的一系列调控下，目前楼市正处于关键的转折时期，房价整体大涨的趋势早已停止，取而代之的是房价涨幅的不断收缩。进入下半年后，楼市更是以十分明显的速度遇冷，新房市场成交面积同比下降32.4%，达到近8年来最低点，二手房市场销量同比下降42.8%，成交总量基本回落至2014年10月的水平。此外，土地市场同样出现了“量价齐跌”的情况，10月全国300城土地成交面积同比下降47.64%，流拍率为14.54%。

与此同时，房企也受到了明显的影响。根据中指研究院数据显示，排名前100的房企中，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业绩同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。多家研究机构均认为，多重因素共同作用之下，市场趋冷几成定局，四季度销售业绩仍然不容乐观，并且从趋势图上看，呈现“倒V字”走势。

因此，对于当前的购房者来说，对于买房这件事需要转变自己的观点，当前楼市已经不像10年前或者5年前，跟随大流投资房产就能赚钱。根据前不久国家统计局公布的数据显示，2021年10月房价继续回落，并且已经跌入了万元以下，全国商品房销售面积为12709万平米，销售额为12309亿元，平均房价为9749元/平方米，这一价格介于2019年与2020年的均价之间。

根据中国房价行情网公布的数据来看，10月房价下跌的城市数量195个，房价上涨的城市数量为120个，而年初这两项数据分别是下跌104个、上涨211个，由此可见出现下跌的城市数量几乎上涨了一倍。事实上，这一系列数据都反映了这样的一个趋势：楼市的不断“分化”。随着人口的不断流动，越来越多的人会流入热点城市，因此对于这类城市来说，有足够的购房需求作为房价支撑，房价很难出现回落。

但对于人口不断流出的城市来说，则意味着住房需求以及劳动力不断减少，经济增长速度减慢的同时，房价也容易受到影响而出现波动，最后出现下跌。过去几年的时间里，许多中小型房企都前往三四五线偏远城市拍地建房，由此这些城市导致住房库存大量增加，如今一方面房子卖不掉，另一方面面临着“三条红线”的楼市调控压力，因此只能选择降价抛售，加剧了房价下跌的趋势。

比如笔者的一位朋友老李，2015年在河北张家口投资了三套房子，张家口自2016年下半年起，房价就一直处于上升状态，2017年-2018年主城区的均价已经涨到了13000元/㎡，个别地区房价逼近20000元/㎡，不断上涨的房价已经逐渐脱离了当地居民的收入水平。但好景不长，随着楼市不断调控，以及当地的人口不断流出，房价开始回落，2019年房价回到11000元，2020年上半年降至10000元。

发现房价开始回落，老李计划将其中的两套房以10000元单价出售，但半年时间过去后，一直无人问津，连看房的人都没有几个。2021年上半年，老李所在区域住房均价降至9000元/平方米，老李十分无奈只能选择降价抛售的方式，以8000元/平方米的单价出售2两套，并且赠送车位，以免到时候价格继续下跌，房子还卖不出去。但事与愿违，直到现在那两套房子还没卖出去，当地的平均房价也跌至8000元/平方米，短短两年半时间，贬值了40%。

更令老李心酸的是，当地的开发商为了降低库存压力，部分地区新房与二手房市场甚至出现了“价格倒挂”，二手房平均房价为8000元/平方米，但新房价格同样为8000元/平方米，如果算上房企的一系列优惠，折合单价仅需7500元左右，对于当地购房者来说，显然更加愿意购买价格更低的新房。不仅如此，由于当地房企之间价格的恶意竞争，新房价格有进一步下跌的势头。

好在后来当地住建局发布了“限跌令”要求规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售，这才停止了房企之间恶意降价竞争的行为。但对于老李来说，从2015年买房到2021年，6年时间内首付已经亏完了，并且房子还卖出去，并且还要担心即将来临的房产税。老李直言道：“6年时间亏了这么多，不想还房贷了，干脆让银行将房子收走算了”。

显然，断供并不是老李想象的那么容易。原因很简单，首先断供意味着首付以及偿还贷款的部分肯定是拿不回来了。其次，银行会将房子打折出售，如果卖出去的部分不足以填补房贷部分的话，那么剩余部分依旧需要老李来偿还。最后则是征信方面也上了银行的黑名单，意味着未来生活方方面面都会受到很大影响，比如搭乘火车、飞机、旅馆住宿等，就算后面有了经济能力买房，银行也大概率不会放贷了。

因此，对于今明两年计划买房的家庭来说，有三点需要注意。第一，不要用以前的买房思维来作为当下的买房标准了，在经济条件允许的情况下，可以买房，但不建议投资房产，容易被“套牢”。第二，在地段的选择上，建议选择人口流入量大的核心热点城市，这样房子的抗跌能力比较强，能够起到较好的保值作用。第三，买完房后不要轻易断供。