可以确定的是，随着楼市的不断调控，未来房价走势已经越来越清晰了。

11月15日，国家统计局公布了2021年10月份70个典型城市的房价走势，结果很明显，楼市的主旋律依旧是“降温”：70城中有52个城市新房价格下跌，64个城市二手房市场价格下跌，占比高达91.4%，不仅如此全国平均房价更是重新降至万元以下，降至9749元/平方米，跌至2019年中旬的水平。

事实上，这并不是今年房价首次下跌，记得上个月同期统计局公布楼市“金九”期间数据的时候，平均房价已经出现下跌了，新房价格指数更是过去77个月内出现首次下跌。但对于这样的结果，不少炒房投资的人群表示无所谓，认为楼市偶尔出现的起伏代表不了什么问题，随着市场政策放宽，楼市未来还会继续回暖，丝毫没有注意到“金九”期间楼市数据的意义。

可以说，“银十”数据公布后，狠狠地打了这类人群的脸，并且让越来越多的人意识到，随着楼市不断的调控下，房价也是能够出现下跌的，“房价不跌”的论调早已成为过去。类比9月份的楼市数据，10月份新房价格环比下跌城市数量从36个增至52个，二手房价格环比下跌城市数量从52个增至64个。由此可见当前楼市已经实现了从“普涨”到“普跌”的转变，楼市拐点已经出现。

降价是暂时的，还是会持续下去？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略，新房市场在年底最后两个月仍然面临“较大”的降价压力，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意“御寒”的操作。经济学家汪涛也给出了预测：随着调控持续紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，将拖累市场情绪走弱，今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌。也就是说，今年两年房价走势已基本明朗。

为何当前楼市会迅速降温呢？主要有三个方面原因：其一是楼市不断地调控下，房价涨幅不断收缩，炒房投资的群体收益越来越少，只能选择将多余的房产抛售，增加了住房供应量。其二是对于房企而言，如今一方面正面临着“三道红线”要求下的负债指标压力，另一方面则是银行的信贷收紧，过去“以新贷还旧贷”的方法已经行不通了，因此许多房企只能选择降价抛售来解决这些问题。其三是从楼市供需关系来看，央行公布数据显示当前城镇家庭住房持有率已经超过96%，说明整体需求已然不多，但住房供应明显过剩，供需关系失衡导致的房价回落。

对于刚需而言，未来买房显然会更加轻松，除了房价回落以外，还有一个“好消息”：房贷利率下调。根据贝壳研究院的数据，2021年10月，受监测的90个典型城市中，首套房贷款平均利率为5.73%，二套房为5.99%，这两项环比数据均下降了1个基点。与此同时，超过20个城市房贷利率明显下降，比如成都由6.25%降至5.61%，降幅高达0.64%之多。利率下调意味着楼市已经步入“买方市场”，购房成本大幅减少。

准备买房的人，不妨看下这两个忠告

需要注意的是，上文提到的房价走势回落是以“平均值”作为参考，房价回落的主要原因是房价下跌的城市数量多于上涨城市数量。相关机构统计数据显示，10月份316城中，房价上涨的城市数量为120个，下跌数量为195个。为何会出现这种情况呢？取决于楼市的不断“分化”，大多数人都趋向前往热点城市，比如一二线城市以及沿海地区城市。人口不断流失意味着城市住房需求不断减少，那么房价就缺少了相应的支撑。

反观人口不断流入的热点城市，相当于有源源不断的住房需求流入，尽管难以推动房价出现大涨，但稳中略涨或者波动性上涨还是有可能的。独立经济学家马光远也认为，未来只有“3个20%”值得投资：20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。前不久社科院发表的《中国住房发展报告（2020-2021）》中，同样特别提出了4类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

为什么不建议购买期房呢？上文已经提到过，对于当前的房企来说，显然面临着较大的资金压力，而房企作为资金密集产业，整体资金链比较脆弱，一旦出现问题导致资金链断裂很容易破产倒闭，那么对应的期房也就烂尾了。对于一些降价抛售的房企来说，为了稳定自己的收益，也不排除部分房企在期房中存在偷工减料的行为，以此来降低成本。

因此对于今明两年计划买房的人来说，选择现房不仅能够有效避免这两个问题，同时还能够更为直观感受到住房质量如何，另一方面也能够做到“货比三家”，在众多的选择中挑选更为合适的房子。此外，一些房企可能打着“加价送精装修”的口号来销售房产，这里也需要购房者擦亮眼睛，所谓的“精装房”很有可能不值那么多钱，毛坯房按照自己需求来装修更好。