当全行业一片哀嚎的时刻，外资来抄底了。

他们甚至乐观地认为，目前市场的传染风险被高估了，事实上远没有那么严重。

这给风声鹤唳的房地产市场，释放了一个积极的信号。

但其实，早在高盛之前，当内地房企还在为“三道红线”焦头烂额之际，港资房企已经悄悄在内地开启扩张了——

历经2015年的“急流勇退”后，这一波大举北上，颇有点卷土重来的意味。

回溯过往，香港房企作为内地楼市的老师傅，是一个令人敬畏的存在。

长实、新世界、新鸿基等老牌港资房企涌入内地掘金，不仅带来了卖楼花、按揭购房这些先进的销售模式，更树立起了早期内地房企发展的标杆。

但当内地进入高周转房企长袖善舞的年代，一切都指向了蒙眼狂赌冲规模，当生存法则变成了赤裸裸的狼性文化……

温和的港资房企就显得落寞了，选择了资本大撤退。

2013年，李嘉诚抛售了广州西城都荟和上海的项目套现了121个小目标，由此开启了卖卖卖模式，也带了一个坏头。

同一年，新世界把内地接近一半的土储卖给了“牌友”许老板。

如今，错失内地第二波汹涌大牛市的港资房企，已经完全被挤出了内地的主流房企名单，TOP 20房企中，港资的身影已经完全消失了。

但近几年，我们看到，以往保守谨慎的香港房企，颇有点逆流而上之意。

香港置地是这一轮表现最为高调的开发商之一。

早在去年，疫情最严峻的2月份，香港置地就以超过310亿元的巨资，鲸吞上海综合体地块，成为上海总价地王。

随后，它又在重庆、武汉等多个城市发力拿地。

今年1月，新世界把总部搬迁到了广州，重仓内地和大湾区的意图表露无遗。

第三代掌舵者郑志刚也公开说了，我们一如既往地看好中国内地的发展和坚持投资。

在大湾区，新世界的旧改所向披靡，至今在广州已经囊括了5个城市更新项目，版图遍及海珠、荔湾、增城等地。

甚至与国企坐上了同一班车，积极参与旧城的改造。

当然，也没有错过最擅长的商业地产项目。

而最近因为天环广场事件弄得沸沸扬扬的新鸿基地产，也在广州首轮集中供地中表现亮眼，摘得了那次土拍中成交价格最高的一块宗地。

港资房企的“一进一退”，无疑是房地产行业发展的时代缩影。

近些年，内地地产市场的主流开发模式，是高周转下的大举扩张。

而港资房企长期面对土地极度稀缺的香港市场，历来信奉通过多年囤地来吃透土地溢价、利用精细化打造，提高产品溢价的模式。

老一辈的路劲董事局主席单伟豹也曾感慨过——

在中国内地房地产市场，不进取就意味着落后，如果香港房企像内地开发商那样发展，现在国内前十大开发商，起码有两家是香港的。

而且，因为骨子里渗透的稳健基因、也历经了早期香港楼市的大浪淘沙，他们深知，慢慢走，才能走得快，赚到自己预估的利润就离场了。

也许是亚洲金融危机的后遗症，他们后怕了，也不愿意冒险去赚最后一个铜板。

也正是因为这样，在全行业开启降杠杆周期时，港资房企的优势突然就体现出来了。

去年，当绝大部分内地房企在红线下挣扎的时候，港企的资产负债率是这个样子的——

由于拥有境外顺畅的融资渠道，他们的融资成本低到令人咋舌——

在全行业普遍缺钱的大环境下，这简直是赤裸裸的降维打击。

于是，当房地产调控进入深水区，高杠杆的房企陷入去杠杆的洪流之中，无债一声轻，还非常有钱的港资，就这么开心地回来捡漏了。

讲真，随着房地产逐渐进入存量时代，财务成本低廉的港资房企，在物业运营方面是有着无可比拟的优势的。

他们更擅长用长线思维去精雕细琢每个商业综合体，做出产品的高溢价。

酒店和写字楼对内地房企来说是鸡肋，但对港资而言，是无往而不胜的赚钱利器。

首先，土地和金融制度越发完善，此前香港房企仰仗的囤地几十年，慢慢开发的路子已经不太行得通了。

这不，此前长实公司囤地惜售的行为惹怒了成都政府，就被当地监管部门下过惩戒令——

同时，港企的决策流程过于完善和保守了，也很难去适应和把握云诡波谲、与政策高度联动的内地楼市。

而且讲真，香港房企的住宅产品，有点……太不与时俱进了。

小阳台、八字形的钻石客厅、不方正的布局……十几年前，这种典型的设计在港资开发的楼盘就已经比比皆是了——

但在十几年后，强调产品力的时代，居然还是这样的操刀风格！实在有点跟不上迭代的居住需求了，甚至比不上见过世面的内地房企。

最近入市的广州荔湾新盘滨江上都，位置不错，定位豪宅，一线望江，本来市场期待很高，但户型面世之后，确实蛮让人大跌眼镜——

180多平的大户型，居然连南北通透都没做到，主人房的厕所还带着奇怪的尖角——

这让那些苛刻的千万级以上预算的客户，怎么买得下手？

看来，想在内地房地产市场上重回舞台中心，这一次，港资房企需要走过的路，依然是上一个十年没有做到的那些——

真正放下身段，用内地的魔法，打败用惯港式套路的曾经的自己。