今天刷抖音，突然连续冒出很多同样的剧本，都是和物业有关的，这是抖音的算法牛逼啊，几十万的点赞，几万的评论，这起码播放量破千万，说的就是重庆璧山一个小区辞退了物业，实行业主自治，停车费80元一个月，物业费0.6-0.7元。

这顿时激起了我的八卦血脉，于是我翻看了几万条留言，功夫不负有行人，终于让我找了这个小区—瑞湖名苑。

这个盘原来在遥远的璧山，坐车过去要两个小时，谁叫小树穷啊，连车都买不起，全靠探长两条腿去踩盘。

在网上先调查了一下这个小区资料：小区叫湖上瑞湖名苑，位于璧泉街道华龙社区福顺大道2号，于2012年建成投用，占地面积9962平方米，总建筑面积56405.6平方米，共2栋居民楼，居民620户，居住人口2000余人。

在璧山城区，不过距离地铁站有点远，N璧神树埋伏在地铁站旁边是多么有远见啊，不过依然是血亏哈哈哈。

璧山发展不错啊，以这个位置看都要6000-7000一平，还是老小区，老板N璧神树买的地铁站边上的房子也不贵啊。

我在地铁上都座的快睡着了，然后又转了一路公交车，终于到了地方，湖上瑞湖名苑。我已经累的精疲力竭了。我不想上班，不想踩盘，我要躺平，我要找个阿姨，收购小树聊房。

到了小区，门口保安还不错，要登记陌生人的信息，有门禁，对外人还是很警惕，这点要点赞。关键是我看起来像不怀好意的人吗。保安大哥像审问嫌疑人一样，对我问东问西，警觉性很高啊。

一进门就看了这里停车费的要求，不是一个月80，而是按小时计算一个小时0.2元，你没看错是2毛钱一个小时，但是这只是针对业主，一天24小时，就4.8元，一个月30天，也就是144.4元了。

当然，你也可以不停这么久，你总要开车出去吧，所谓的80元，就是停400个小时，你自己算了。

对于外面的非业主临停车辆是3元一小时，这样的计费方式，我见识浅薄，闻所未闻，一个字，绝。

整个小区利用率挺高的，人车不分流，到处都是开发的停车位。今天是工作日，车也是停的满满当当的。

外立面已经缝缝补补了，看起来有明显的脱落痕迹，毕竟接近10年的老小区了。这个确实没有办法。后期维护成本也不低。

关于物管费，是不是抖音上说的6毛和7毛了，业主自治了？

带着这些疑问，我找到邻里中心，这就是相当于小区的物业，一番打探，小区的确是业主自治，但是物业费是9毛一平。

看来抖音的世界和现实世界还是有区别啊，只看抖音整个人都进“元宇宙”了啊。

我又到楼栋里面去看，大厅还是保养不错。电梯这些也保养正常，属于没有给我大惊喜，但是也没给我打惊吓。

总体来看，这个小区的维护情况跟正常的小区没多大区别。

据了解，瑞湖名苑小区的业主在2020年1月1日正式接管了本小区一切工作，同时成立了业委会及监督小组。

业委会在拿到民办非企业单位登记证书后，申请成立了居民自己的物业公司，这个物业公司面向社会聘请保洁、保安以及工作人员，本小区居民优先录取。

同时，小区所有决定及开支必须经监督小组通过后实施。将1楼架空层闲置区域清理出来后，出租给超市、幼儿园。规划修建了健身娱乐设施，一来方便了业主，二来增加了小区收入，甚得业主的支持。为了让一切透明，物业会定期公布小区收支明细。

最开始小区沿用了以前的物管收费标准：每平方米9角，而且这笔钱还花不完，同时停车费每月仅收80元，车位管够。还把空地规划出来，停放摩托车和自行车，杜绝了乱停乱放的现象。

2020年小区才开始自治的时候，不看好的声音也不少，

小区自己的业主也是有不同的声音

大家最关心的就是房价，找了几个业主询问，想卖的不少，不过成交量比较小，大部分业主的心里预期都是7千一平，不过我看了链家的成交价，神奇了，最近2年整个小区的成交价居然都在跌。

前两年，物管公司管理小区的时候，小区的成交价在7000元一平左右。

到了2020年底和2021年，小区换成业主自治了，成交均价却跌倒了5000-6000一平左右，注意这是链家实际成交的价格哦。（这套5226元一平成交的是清水房，其他成交都是精装修）

这是让我最懵逼的一点，别个换物业房价涨，怎么这个小区例外？

一个可能的原因，就是现在的新房和二手房供应量太多了，但大家肯定首选买新房，所以这种十年楼龄的小区无人问津，价格就掉下来了。

不过最让我吃惊的是，小区非常好出租，今天问了一下，这个月只有一套房子挂出来出租，整个小区的房子在租赁市场很抢手，这是很多人都不敢想象的。

璧山是真的有产业，我坐车过来，一路都看见很多企业和工厂，这里的房地产市场并没有大家想象中那么差，真实的情况是核心城区房源少，租赁需求巨大。整个璧山的人口结构也是净流入的，不少年轻人。

给大家打探完毕，小区的情况其实没有抖音上那么夸张。

说得不好听点，抖音很多都是根据推荐机制创作的剧本而已。结果我刚刚又刷抖音，又有视频变成了武汉的小区，说词一模一样，看这样子要蔓延全国啊。

抖音的世界，探长看不懂啊，我是老了吗？

我在网查查了小区业主自治的案例，还是有不少，但是不具有普遍性，这些我不敢发到自己的小区；我买的房子是一个超级大小区，人多这样搞，估计更乱。

老小区占绝对多数，自治的小区很多都是20年以上房龄的老小区，像璧山这样不到十年的小区业主自治的很少见；

小区要小，小区规模要小小的小区自然住的人比较少，规模也比较小，所以管理起来也比较方便。比如大的小区住的人太多，那么因人力有限无法做到管理到位，所以要想自治也比较困难。其次人太多，意见也多，直接阻碍了管理，人多了就坏事很难业主统一。

小区业主又带头的业主，带头的业主必须要有想法，同时还需一个好的心理素质，一定要能够承受住业主们的质疑。其次物业经理或是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力。

业主要团结，什么工作都要得到配合、支持才能干得久远，比如业主的配合是自治的关键，如果业主们不配合，那么自治工作就很难开展下去。

小区要有公有资产收入大家都知道有钱好办事，那么在业主自治这方面也是一样的，如果没有钱那么自治工作也不会得到支持，也不会长久。所以小区要有公有资产收入，这样才能把自治工作井然有序的开展下去。

说到买房，我们分清楚两个阶段，一个是前置阶段，就是你刚开始买房，没有住进去，看到的事光鲜亮丽的售楼部，很多都是期房，还只能看见样板间，谈的都是地段，学区资源，教育资源以及周边的各种交通配套。

买房的第二个阶段，就是后置阶段，就是我们住进去，这时候，你看见的是真实的小区环境，外立面，还有最重要的就是物业管理了。

随着时间的推移，这物业在我们买房的时候比重会越来越高，特别是二手房的交易尤为明显。有些小区虽然有些年头了，但是这个小区环境依旧非常宜人，管理也是非常完善，这背后恰恰就是因为有一家非常好的物业公司。

重庆不少楼市原来房价高，结果物业不作为，管理混乱，慢慢口碑一差，房价就涨不上去，但是神奇的事来了，这些小区如果成功了换了一个品牌物管，小区管理变好了，房价就会明显高于过去和周边同类型楼盘，五里店的两个长安的小区就是典型的案例。

最近小树聊房也接到很多业主曝光自己小区，准备换物业的爆料，大家也可以联系我们，去小区实地踩盘。