人老被人欺，房老被人弃。

最近有朋友帮客户做抵押贷，对方的房子在北门某老小区，楼龄超20年又是步梯房，不仅批贷难，就算能批，拿到手的钱也少得可怜，实惨。

这样的房屋，就是我们常说的“老破小”。

还在某一线打工时，本人“有幸”住过老破小，那破败的楼体、油腻的地板、肆意生长的电线、永不停止哭泣的水龙头……怎一个酸爽了得！改革春风吹了几轮，这些房子的生活面貌还跟二三十年前一样，当然价格也居于城市最底层，与旁边次新的差距甚至能达到数量级。

世界并非一成不变，野百合也有春天。近几年出了个新网红：“城市更新”。

11月5日，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，在首批试点的21个城市（区）中，成都赫然在列；

具体来说，城市更新不但包含对老旧小区、街区的改造提升，还涉及对交通、配套、生活环境、消费场景、历史人文等的整合升级，是个庞大的系统性工程。

以专家点名表扬的成都猛追湾为例：城市更新实施后，片区形象焕然一新，诞生了许多新兴商业、网红店，碧波荡漾，灯火辉映，活力十足……居民幸福指数也大幅提高。

一眼看去，除了利好还是利好啊！风水轮流转，老破小也要起飞了？甭急，我给大家捋一捋。

从伦敦金丝雀码头到巴黎市中心，历史上，城市更新的确实现“面子”的脱胎换骨，以及“里子”的价值裂变。

当年的老破小能够翻身，得益于以“棚改”为主的城建方法论。网传深圳城中村白石洲拆迁，一举诞生上千位千万乃至亿万富翁。

然而从19年开始，棚改逐渐为“旧改”取代。顾名思义，旧改就是旧城改造，强调保留建筑整体结构、在原有基础上进行优化提升，而非推倒重来。

为什么要变“拆留改”为“留改拆”？巴黎的造城伟绩固然成功，但也因破坏历史建筑为人诟病。以改为主，能最大限度保护城市文化记忆，还能大幅节约建设成本，对原住居民来说也相对温柔，不会如拆迁般阻力重重。

有专家指出：过去出于地产开发、固投增长和地方政绩的考虑大兴土木，相当于杀鸡取卵，现在中国城镇化率已超60%，需要转变粗放型增长方式，变单一增量经济为存量提质改造、增量结构调整并举，才能有效调动多方积极性，实现持续、健康的城市发展。

看不懂？打个比方：以前开发廊的喜欢做一锤子买卖，烫发1000块，烧一个是一个；现在洗剪吹统一58还不强制办卡，接受度高回头客多，慢慢吃，才能吃得久。

这种论调还在升级。8月30日，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，意味着对大规模“拆留改”正式说不。

《通知》还从拆旧占比、拆建比、就地安置率、租金涨幅4个方面划了红线，其中“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”一项，宣告几乎不可能有下个“白石洲”出现。

从“换血”到“绣花”，底层逻辑已经彻底变了！

今年8月，大蓉县出台《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》《官宣！成都入选全国首批城市更新试点名单，三环党有福了？》，相当于主城区城市更新的操作指南。文件再次强调“多改少拆”，并划分了4类更新对象，明确老旧居住区中的老旧传统社区、单位机关大院、厂区大院、商品房属于“优化改造”范围，应维持现状建设格局基本不变，施行局部改建、功能置换、修缮翻新、配套完善等等。

虽然老旧居住区中的城中村、棚户区属于“拆旧建新”范围，但经过前些年的拆迁改造，这类建筑群数量已不多。在成都，“优化改造”是绝大部分现存老破小的命运。

失去了拆迁安置、货币补偿的可能，它还香么？我跟几位持有老破小的伙计聊了聊，他们的自信出乎意料。

其中朋友甲认为加装电梯会让步梯房增值，朋友乙是坚定的学区拥护者，朋友丙则打开贝壳APP，告诉我天府广场旁的老房子可以卖3.5万一平……

好啦，下面是打脸现场。

说个以前投资的套路：在老旧小区买房，自己花钱装修打扮涨个几十万出手，相当于凤姐变身F冰冰。这几年“凤变冰”越来越不灵，除了限售掣肘，还因为买房人变聪明了，知道哪怕美颜开到100级，也改变不了老破小的本性。

的确，补外墙、装电梯可以提高小区颜值和居住舒适度，现在的城市更新做得更细，针对老化的电路、燃气、上下水等也有改造措施，但“破”可以通过后天努力弥补，“老”和“小”却是骨子里的痛。

楼龄老，建筑质量也好不到哪去。你刷墙可以，总不能把砖混结构变成钢筋混凝土吧？历久弥贵只有两个特例：上海老洋房，北京四合院。

另外正如开篇提到的，老房子一般很难贷到款。没有关键时候抵押变现的能力，老破小似乎与“资产”二字不怎么搭边。

再就是“小”。面积不大也就算了，还往往奇形怪状。有一阵子“奇葩户型”刷屏，其实大多都来自十多二十年前的老小区。就说下边这个房子，你住进去不会脸红？

前段时间有类案例很火，什么“47平网红公寓”、“一家人卖掉大房子搬进60平小窝”，设计可圈可点，但看看也就图个乐，我还是不会去买。因为在鄙人看来，房子最重要的不外乎两个属性——居住价值和金融价值，它们不及格。

有人统计过：尽管经历“旧改”，北京朝阳区劲松商圈的多个社区还是出现了价格缩水，如劲松南路小区两年跌去9.4%。短期加成无法抵御房子的衰老，这就是时间残酷所在。

差一点的，也不低于2万一平。

这里边有地段和学区的因素，我们等下再谈。先抛开单价看总价，发现没，上面这些房子几乎没有超过300万元的。

同样在市中心，恒大广场就能挂到三四百万。附近的朗御、都汇华庭、皇后国际等楼盘，总价也要高上一大截。

可以认为：在面积、户型、楼龄、品质乃至物业的多重因子叠加下，同区域的次新房对老破小形成了“总价压制”。

怎么讲呢？意思是在相似外部条件下，若预算超过某个阈值，购房者一定会优先选择次新房而非老破小，长期下来就成了群体共识，价值梯度就此成型。

众所周知，单价只做计算用，总价才是房产分化的“锚”——涨不动不只是单价受限，更因为总价被牢牢控盘。选择老破小，你就选择了金字塔更低一阶，未来卖房买房都要看对面次新脸色。

老市民常说“出三环就不是成都”，之前还有楼盘打广告“天府广场才是唯一中心”，正是这种单核地段论，让许多人成为老破小的忠实拥簇。

君不见当年“开奔驰住锦绣花园”的桐梓林已被攀成钢碾压，名噪一时的鹭岛国际卖不过武侯新城。其实“地段”这个词，本身也在不断变化与生成中，刻舟求剑的结果将是竹篮打水。

在《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》的版图中，老城中心固然重要，但“东邪西毒南帝北丐”英雄林立，多中心格局是大势所趋。

再回过头，看官方总结的成都城市更新三大特色，其中有一点，是更新方式“从碎片化向成片化转变”。比如武侯区的改造，不只针对簇桥、机投或川大片区，而是集中化、系统性的铺展。

其结果不是中心的消失，而是“人人皆中心”：你方唱罢我登场，不因为你在南二环就高人一等，也不因我靠天府广场就价值千金。

那些自以为抱住“千年皇城”大腿的老破小，还能傲娇多久？

为了娃能读名校，我的老同学上半年在北京买了一套房，45平680万，每平米超过15万元。

几个月后“双减”政策出台，舆论风向大变，此前放出风声的多校划片、教师轮岗等也接踵落地，学区房跌落尘埃。

微信公众号“上海楼市情报”披露：魔都浦东梅园三街坊、闵行平南二村等房价相较高位大跌，而这些小区之前大多有相当的学区加成。

潮落之后，价值回归并不奇怪。随着板块轮动、中心更迭，教育资源又会发生新一轮聚集，将去泡沫后的学区加成再度稀释。

至此，老破小的最后一根稻草也没了。

“学区房”真会消失吗？洗牌之后，教育与房价的相关性又将体现在何处？这些就不属于本文讨论的范围了，放在后面展开。至少我们知道：现在花4万一平去买某“五朵金花”的对口老房，大概率是亏本生意。

当然，今天我是站在有一定自住需求和投资愿景的买房者角度，对某些特殊群体而言，老破小并非不能买——

譬如月入五千又缺少父母支持的年轻人，实在够不着次新，位置合适的旧屋倒也不坏；非让孩子读某“名校”不可的好家长，不求自住只挂学位；经营民宿的装修小能手，新小区开店容易被邻居投诉；心里揣着诗和远方的文青，预算不多又需要一间还算方便的画室书房……有面面俱到的城市更新调教，老房子至少会比现在宜居和好使。