北师大董教授经常说，如果买房不趁早的话，将来可能会更加买不起。在董藩教授的眼中，城市化依然是房地产继续上行的强有力支撑，董教授多次提出，城市化红利还将持续15年左右，还有4亿农村人将进入城市，这些人入城的第一件事儿便是买房，所以城市房产价格还将上浮，像北京、上海等这样的大城市，几十年后房子的价格或超过80万元/平米。

作为一名购房者，在过去10年里，如果你真的听信李铁、董藩等专家们的观点，或许早就已经实现了买房梦，同时为自己的资产带来了巨大的收益。然而时间进入2021年末，今后的房产市场还会有如此大的“增长潜力”、还会持续专家们口中“涨到80万元/平米”的辉煌吗？种种信号都给出了否定的回答。

在住房市场，经常有这么一句话“限涨的时候，房子不一定在涨，但是限跌的时候，房子却真的在跌。”2021年以来，房市经过上半年2-3月份短暂上浮之外，就随之迎来了大跨步下滑的态势，万科、融创、世茂等数的上名的房企都向市场上的购房者们抛出了“折扣的橄榄枝”，有的降幅5000元/平米，有的降幅2000元/平米，可以说房市一场“降价潮”风雨欲来。

经济学家马光远指出，房住不炒的本质其实是维持住房市场的稳健发展，既不能过度热、也不能过度冷。而现如今看来，楼市已经陷入到了“冷却”的地步，所以是时候需要救市，释放出一些积极的增长信号。

公开数据显示，为了实现“三稳”目标，从8月份至10月份，超过15个城市先后出台了“限制令”，例如湖南、广州、哈尔滨等新的调控政策中，涉及到购房补贴、提高公积金贷款额度、降低新房预售标准等方面内容。广州、佛山、青岛等城市的银行房贷利率开始缓慢降低，贷款的速度也明显加快了。

根据《时代周报》在11月3日发布的文章《百城二手房年内首跌，15城已出台“限跌令”》给出的数据显示，2021年以来，已经有超过15个城市出台了“约束降价”的政策，这其中包括了湖南岳阳、南通、鄂州、张家口等城市，进入10月之后，湖北孝感、新沂等城市紧随其后，也向市场抛出了“约束降价”的信号。例如孝感就明确要求，所有的房地产企业对外售房时必须明码标价，一套房子一个价格，而且需要严格遵守备案价，涨跌都不能超过备案价的10%幅度。

如果说“禁止房企降价”仅仅是为了合理调节市场价格的话，那么二手房市场的价格下滑则直观表现出了当前房市的真实状态。在商品房买卖市场，二手房交易量占比达到60%以上，二手房表现如何才是房市状态的真实体现。

2021年4月份之后，二手房就出现了“一蹶不振”的现象。根据《上观》的报道，近期以来，郑州新房和二手房都表现不佳，价格纷纷出现下挫。10月份以来，郑州有超过30多个楼盘开启打折促销，有的降低1000元，有的降低3000元。

武汉的王女士同样遭遇到了“购房滑铁卢”的情况，王女士说到，自己买的房子145万元，然而仅仅在30多天时间里，这个小区的同样房产的房子就地降低到了115万元左右，按照新的市场价格计算，武汉的王女士直接损失了接近30万元。但是她无可奈何，毕竟买卖合同已经签订了，没有撤销的可能性。

山东的一家楼盘，在10月份迎来了一群不速之客，他们一起高举着“横幅”，上边全部写满了“要求退房、补差价”等类似的话语。根据当地的房地产中介表示，山东的这一家楼盘自从开盘以来，销售效果就不太理想，2021年更是去化寥寥，房地产开发商长期资金面不畅，为了尽快实现回款，所以近期把房子打折出售。这一群来的人都是之前的购房者，按照新旧价格对比，有人损失40万元、有人损失30万元，他们当然不愿意了。

在深圳，二手房市场同样不如人意，根据《澎湃》在发文《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》的报道，深圳福田区的一个优质学校房，自从2021年8月份之后，销售价格就开始走低，在法拍网上，一套房子116平米，挂牌拍卖的价格为1969万元，比起1个月前的市场价格，降低了接近500万元，然而开拍的时候竟然无人出价，最后没有卖掉。

那么，现阶段的房市如此之“凉”，究竟是什么原因导致？指闻君认为，根源还在于央爸的“3+2”约束令：

2020年8月，央爸与住建部联合组织房企座谈会，提出房企们要降低负债等3项指标至绿线标准以内，否则融资增速将受到约束。

2021年，央爸再次为各类金融机构制定了向房企和个体购房者的贷款上限比例，进一步收紧了银行向房市的贷款力度。

“3+2”限制影响有多大？现阶段我国有4亿人的身上背负着房贷债务，而且对于80%以上的刚需购房者而言，基本上都需要采用按揭贷款的方式才能买到房子。一旦银行减少给房企的贷款融资，那么买地皮、建设开发进度就受到制约。同时，在减少向购房者贷款的情况下，买房人也没有那么大的能力去贷款购房了，市场自然冷却。

可以说，目前的房产市场，就如同炎炎夏日即将迎来一场“大暴雨”的前奏一样，一方面雷电交加、另一方面风声阵阵。然而站在“房住不炒”的立场来说，炎炎夏日和“风雨交加”似乎都不符合正常的天气需求，要想农作物保持“正常生长秩序”，就需要平和温暖的气候条件，气候过热会让庄稼干枯而死，气候过冷同样会让庄稼难以生长。

进入11月份，风向似乎开始转变了，央行态度3大“反转”明年房子或迎“回暖潮”？这一次，别再误判了。

央爸分别在9月26日、9月29日、10月15日（前后20天内）分三次在不同场合提到了今后对房地产的金融政策方向，给房市传递出了一系列新信号。

1、对于房企融资。央爸说到，“三红线”提出之后，不少银行直接断掉了给房地产企业的贷款计划，这显然是不合适的。

2、对于买房人贷款。央爸指出，房产快速上升期、房产过热的时候，限制贷款可以降温，但是现在已经明显降温了，就应该匹配新的贷款关系。

3、对于房企资金触雷。央爸同样指出，大型房企触雷，这仅仅是个别现象，并不会普遍出现，各地方城市和住建部门应该合理支持，让项目复工复产，保障房产的交付。

20天内，央行3次表态，这一次，别再误判了。

经济学者任泽平对于房市发展这样说，长期看人口、中期看土地、短期看金融。按照任泽平的观点，2020年至2021年，房地产遇冷的关键是融资收紧，那么随着新一轮“融资宽松化”到来，是不是意味着房子或迎“回暖潮”呢？