郑州楼市的溃败，并非从今年开始，而是有一个逐渐的过程，并最终形成今天全面失守的局面。

自2016年以后，2018年郑州房价涨到了高点，但随后就有平原新区、绿博和南港开始急转直下。尽管平原新区归口新乡，但买房人大多来源于郑州外溢，因此也算在了郑州楼市的范围，并且在这三个“降价急先锋”之中成为了第一名。无论是蓝光凤湖长岛社区，还是紧随其后的融创文旅城，作为区域代表性楼盘，都不复单价8000+的荣光，哪怕首付分期，或者赠送车位等促销手段用尽，也只能停留在5000+的价格上隔着黄河眼泪汪汪的看着郑州主城区。

绿博和南港，分别冲击到了单价1万+，但最终回到了单价6000+的水平。这里面也有我搞不懂的地方，南港作为中心城区，世界五百强企业接连而至，配套完善迅速，发展日新月异，城市界面不可同日而语，可与绿博相比竟然占了下风，也是奇了怪了！

到了2019年，南龙湖，北港，滨河、上街、二七新区、高新新区在开发商竞相内卷之时，房价也宣告了失守；高新老城、二七老城，常西湖新区、惠济片区以及中原新区这些主城区或者近郊的地方，房价也仅仅是支撑了不到一年，2020年时就花样降价了。

然而，打脸的啪啪来得如此之快。2021年6月之后，形势就急转直下，再加上“720”特大雨灾以及8月份疫情推波助澜，这些区域的房价也接连失守！

经开区保利天珺1.65万+，金水北康桥天樾九章、美景美境二期1.7万+，紧邻中原万达的保利心语小户型单价低于1万，一路气势如虹代表片区房价的保利海德公园、富田九鼎公馆竟然分别出现了单价1.4万+和1.2万+的房子！

郑州楼市全面溃败、房价整体失守，背后的原因有很多，但终归是从土地到房子供应超过了产业和人口导入的速度，再加上“三道红线”和“两道红线”的推波助澜，以及“720”水灾和8月疫情雪上加霜，最终造成的结果就是：

1.土地卖不出去了。谁能想到，说好8月份集中招拍挂的65块土地，推迟到了11月份，正式亮相的前一天竟然中止了四块，最后仅剩14块，其中只有2块净地。某龙头房企，竟然连自己的后续土地都不拿了！更为甚者，本土房企全部躺平，北龙湖也不是那个人见人爱、花见花开的香饽饽了！

2.延迟交付的楼盘越来越多了。不完全统计，郑州楼市已经有60多个楼盘延迟交付了。更可怕的是，有些表面上看起来实力很强的开发商，已经全面停工了，复工日期遥遥无期。更多的是，一方面是业主进行投诉，一方面开发商辟谣，只有很少的工人，在工地上叮叮当当，听起来动静很大。

3.开发商裁员了。有郑州本土知名开发商，夜里突击裁员，赔偿一个月工资，在员工泪眼汪汪之中一拍两散。有宣称“春节前不裁员”的房企，也身体很诚实的裁撤合并优化了！比较厚道的是建业，据说对一些部门裁员40%，竟然按照劳动法进行了N+1的赔偿，大哥毕竟是大哥，厚道人啊！

4.供应商和投资人开始维权了。恒大金服的理财人，维权起来可是比业主厉害多了，声动郑州。大供应商也开始维权了，一方面安排人常规地在开发商总部门口扯着白条幅，一方面由少数精英作为特种部队直接找对方的老板，“斩首行动”。

5.买房人断供了。近几天，平顶山丈夫与周口妻子火了，原本丈夫是小饭店的厨师，工资6500；妻子是培训班的语文辅导老师，工资4500。之前在郑州南四环买了89平的小房子，总价115万，月供4800。2019年，小两口添了一个女儿，原本日子蒸蒸日上。然而，近两年疫情加上对校外培训的打击，现在妻子失业，女儿吃着奶粉，丈夫去打零工每月能收入4500元——不要说家庭开销，房子的月供都不够！

更惨的是，2021年10月，房价从1.3万跌回1.1万之后，丈夫却收到了银行的告知书，再不及时还房贷，房子就要被拍卖。

至此，这个男人崩溃了，只有在社交媒体上说出自己的故事求援！如果没有人伸出援手，他也只能断供，带着老婆孩子回老家。

别管土地方，还是开发商，抑或买房人，并非所有人都躺平，央企就是例外。前有华润，后有保利，一方面积极在包括北龙湖在内的区域拿地，一方面东南西北的降价促销。

再看近两年的调控，本质上是控制金融风险，形式上是对房地产行业来了一轮压力测试。认真琢磨，细思恐极：

第二步，融资性现金流紧张之后，供应商、投资人恐慌起来，造成踩踏性挤兑，社会影响很坏。同时，买房人甚至不再观望，连售楼部都不去了，开发商房子卖不出去，经营性现金流绷紧、楼盘停工。

第三步，楼盘停工之后，买过房子的业主维权无效，纷纷投诉，有关部门发挥监管作用，为保交房严查监管账户，房企现金流进一步恶化。开发商，尤其是民营房企，只能贱卖资产，老板甚至变卖自家个人财产，进行自救。

2.在楼市底部出手的央企和地方国企，市场份额占比加大之后，收益也将增多，而这些收益将上交国家，有利于二次分配，比如说建更多的公租房，让买不起房子的人有房子住。

3.我不止一次在文章里面说，将来的中国，只留下三四十家开发商就够了，现在这个过程正在加快。

4.央企、地方国企或优秀的民营房企接盘，总体要比良莠不齐的中小型开发商靠谱，至少不用让买房人因为交房而忧心忡忡。

可以断定，冬天之后就是春天，只是那个春天属于央企、地方国企以及优秀的民营开发商，而不属于死掉或者苟延残喘的那些人！

1.融资喜迎利好。建业、正商分别和中原银行签署战略合作协议，各自获得人民币100亿元的综合融资服务。这个消息已经成了郑州楼市喜大普奔的存在，因为他的意义不在于建业和正商自身，而在于金融政策微调（不敢说转向），从金融端来讲，开发商至暗时刻已经过去。银行勒在众多中小房企脖子上的绳子终于有所松动，建业、正商能大口吃肉，我们总有口汤喝吧？

脱离金融来说房地产就是耍流氓，现在从金融端普降甘霖了，能不刷爆朋友圈？

2.土地市场向好。郑州第三次土拍即将到来，这说明什么？开发商有需求！

决定房价最根本的还是人口、土地和金融政策，郑州人口基本面不错，金融政策向好之下，楼市存在最大的问题就是土地供应没有节制，好在第三季度开始至第二次集中招拍挂期间环比减少了，郑在说房粉丝微信群有人发了这条消息：

郑州市存量住宅用地总面积为4306.56公顷（约64598.4 亩），相比二季度增长1.86公顷。郑州市区存量住宅用地信息汇总表中还显示，郑州市存量住宅项目总数1060个，未动工土地面积总计1267.70公顷，占比26%，已动工未竣工土地面积3038.86公顷，占比63%，与二季度相比变化均不大。三季度未销售房屋的土地面积为505.11公顷，环比下降14.85%，占比11%。

不知道郑州市第三次集中招拍挂结果会怎么样，但目前土地市场有向好趋势。

3.二手房市场回暖。相比一手房，二手房是真实的市场，受各方面干扰较少。目前郑州二手房已经从7月底6.1万套，降到了10月底的5.6万套，三个月去化了5000套是不多，但还是受到了7月水灾和8月疫情的影响啊！

有中介朋友告诉我，10月份以来，尽管价格还处于低谷期，但成交数量确实逐步攀升，尤其是11月份以后，二手房市场回暖迹象明显。

34%，相比较2016年的开盘清盘低了很多，但相较于前几个月去化率普遍在15%上下、甚至个位数，是不是高了很多？往前看四周成交数据，去化率分别是15%、15%、17%和13%。

种种迹象表明，买房人已经觉察，聪明的先知先觉者已经摩拳擦掌杀到了售楼部。然而，可悲的是，一些地产人还在怨天尤人，在售楼部里面等着天上掉馅饼！

信心的丧失与重建，总是先从地产人自身开始的。

现在，治疗5年，却在2021年第三季度住进ICU的郑州楼市，已经收拾物品，准备出院了，在经过2021年剩余40天迅速短暂的休整之后，2022年将再次出发。

机会，永远留给有准备的人。